Hợp tác đầu tư dự án bất động sản: kháng nghị huỷ án bị bác vì một bản kế hoạch bán hàng

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Một chủ đầu tư dự án tòa nhà hỗn hợp thương mại – nhà ở tại Nha Trang ký hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án với một công ty phân phối. Khi tranh chấp nổ ra, Viện kiểm sát kháng nghị theo hướng huỷ án: hợp đồng ký khi chưa nghiệm thu xong phần móng và chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng, nên vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản. Hội đồng giám đốc thẩm bác kháng nghị — vì hợp đồng hợp tác đầu tư không phải là hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai.

Cấu trúc thương vụ

Chủ đầu tư là chủ dự án tòa nhà hỗn hợp trung tâm thương mại – nhà ở tại Nha Trang. Để quảng bá và phân phối các căn hộ, chủ đầu tư chọn một công ty làm đơn vị phát triển dự án và môi giới. Các văn bản đã ký:

• Hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án ngày 18/12/2017, kèm năm phụ lục. Mục đích ghi tại khoản 4.1 Điều 4: “nhằm củng cố năng lực thực hiện dự án, phân công trách nhiệm công việc của mỗi bên cho dự án được phát triển và hoàn thành”;
• Thoả thuận ghi nhớ ngày 03/01/2018 — xác định giá bán ba đợt, cam kết tiến độ và mức phạt;
• Văn bản uỷ quyền phát triển dự án ngày 15/01/2018;
• Kế hoạch bán hàng do bên phân phối đề xuất ngày 28/3/2018 và được chủ đầu tư thống nhất ngày 29/3/2018.

Bên phân phối phải ký quỹ 5.000.000.000 đồng, được giữ lại 1.000.000.000 đồng để làm truyền thông. Thực tế đã ký quỹ 4.000.000.000 đồng qua hai lần: 2 tỷ vào tài khoản chung đứng tên đại diện cả hai bên, và 2 tỷ tiền mặt do tổng giám đốc chủ đầu tư ký nhận.

Vấn đề pháp lý trung tâm: hợp tác đầu tư có phải là bán nhà hình thành trong tương lai?

Viện kiểm sát kháng nghị với ba lý do: khi ký hợp đồng ngày 18/12/2017 chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (biên bản nghiệm thu móng đến 15/11/2018 mới ký với nhà thầu); không có văn bản đề nghị của chủ đầu tư; và không có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Hội đồng giám đốc thẩm bác, dựa vào chính kế hoạch bán hàng mà hai bên đã thống nhất. Kế hoạch này quy định rõ trình tự:

Nghĩa là trình tự đã được thiết kế đúng: giai đoạn trước khi xong móng chỉ nhận đăng ký quan tâm và giữ chỗ; hợp đồng mua bán chỉ ký sau khi nghiệm thu móng. Điều kiện về phần móng áp cho hợp đồng mua bán với khách hàng, không áp cho hợp đồng hợp tác giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án. Hai loại hợp đồng khác nhau về bản chất, khác nhau về bên tham gia, và chịu điều kiện khác nhau.

Đây là điểm rất đáng nắm cho bất kỳ ai làm dự án bất động sản: đừng lấy điều kiện bán hàng để đánh giá hợp đồng hợp tác, và ngược lại.

Điều kiện hiện hành: Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Bản án áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Hiện nay áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Các điều kiện nay nằm ở Điều 24: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh phải:

1. Đã khởi công xây dựng theo pháp luật về xây dựng;
2. Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép (nếu thuộc diện phải có phép), hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế (nếu không phải có phép); và giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ — riêng nhà chung cư và toà nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng;
4. Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra và trả lời bằng văn bản.

Ba quy định mới tại Điều 23 mà chủ đầu tư và đơn vị phân phối phải thuộc lòng:

• Khoản 5: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
• Điểm d khoản 4: chủ đầu tư không được uỷ quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đơn vị phân phối được môi giới, không được ký thay.
• Điểm b khoản 4: tiền thu từ bên mua phải dùng đúng mục đích để đầu tư xây dựng chính dự án đã bán.

Về thanh toán, Điều 25: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng kể cả tiền đặt cọc; tổng cộng không quá 70% khi chưa bàn giao — riêng bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50%. Chưa có giấy chứng nhận thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Và Điều 26: trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính khi không bàn giao nhà đúng cam kết. Bên mua được quyền chọn có hoặc không nhận bảo lãnh, nhưng việc từ chối phải thoả thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng.

Phí môi giới 8,68 tỷ: biên bản đối chiếu quyết định tất cả

Ngày 11/4/2018, hai bên lập biên bản “đối chiếu những căn đã tư vấn thành công đợt 1”. Tại biên bản này, chủ đầu tư xác nhận bên phân phối đã môi giới thành công 197 căn hộ, và phí môi giới phải thanh toán là 8.681.106.381 đồng.

Toà giám đốc thẩm chấp nhận khoản này với một lập luận ngắn gọn đến mức đáng học thuộc: văn bản này đã được người có thẩm quyền của hai bên ký xác nhận nên có giá trị pháp lý. Cộng với thoả thuận tại phụ lục hợp đồng về mức phí khi giao dịch thành công, khoản tiền được công nhận.

Không có tranh cãi về số căn, về đơn giá, về cách tính. Một biên bản đối chiếu ký đúng người, đúng thời điểm, đã khoá lại toàn bộ phần tranh chấp lớn nhất của vụ án.

Khoản chênh lệch 15,52 tỷ: tách ra thành vụ khác

Bên phân phối đã thu chênh lệch của 191 căn hộ với tổng số tiền 15.520.000.000 đồng. Toà xác định đây là quan hệ dân sự khác, và các khách hàng có quyền khởi kiện yêu cầu trả lại số tiền trên bằng một vụ án khác.

Điểm này quan trọng với cả ba phía. Với chủ đầu tư: khoản chênh lệch mà bên phân phối thu của khách không được dùng để cấn trừ phí môi giới trong vụ kiện giữa hai doanh nghiệp. Với đơn vị phân phối: thắng vụ này không có nghĩa là xong — 191 khách hàng vẫn có quyền kiện riêng. Với người mua nhà: khoản chênh lệch trả cho bên môi giới ngoài hợp đồng mua bán là khoản có thể đòi lại, nhưng phải đòi bằng vụ kiện của chính mình.

Tiền ký quỹ 4 tỷ và chuyện tổng giám đốc dùng sai

Kháng nghị nêu rằng tổng giám đốc chủ đầu tư đã lợi dụng chức vụ để dùng tiền ký quỹ vào mục đích cá nhân, nên không thể buộc công ty hoàn trả.

Toà bác, với hai căn cứ:

• Bên phân phối đã chuyển đủ tiền ký quỹ vào tài khoản do chính tổng giám đốc chủ đầu tư chỉ định;
• Biên bản nghiệm thu xác nhận hoàn thành thủ tục ký quỹ, do hai bên cùng xác nhận, ghi rõ số căn hộ đã hoàn thành thủ tục đóng 20% giá trị hợp đồng, mở sổ tiết kiệm và ký thoả thuận ký quỹ đến 12:00 ngày 11/4/2018 là 191 căn.

Và câu quan trọng nhất: việc tổng giám đốc có dùng tiền sai mục đích hay không không liên quan và không thuộc phạm vi trách nhiệm của bên đã nộp tiền. Nếu có căn cứ, công ty có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý người đó — nhưng vẫn phải hoàn trả tiền ký quỹ.

Mặt khác, đây cũng là lời cảnh báo cho bên nộp tiền: tiền ký quỹ nên nằm trong tài khoản phong toả hoặc tài khoản chung có chữ ký hai bên, chứ không phải tài khoản do một bên chỉ định. Trong vụ này có một phần đi vào tài khoản chung, nhưng 2 tỷ còn lại nộp bằng tiền mặt — may là có chữ ký nhận.

Phạt vi phạm hơn 1 tỷ theo Thoả thuận ghi nhớ

Thoả thuận ghi nhớ ngày 03/01/2018 quy định rất chặt về tiến độ và chế tài hai chiều:

• Chủ đầu tư cam kết ký hợp đồng mua bán cho khách hàng không quá 120 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ;
• Cam kết hoàn thiện nghiệm thu phần móng và hoàn tất thủ tục ký hợp đồng mua bán trước ngày 01/6/2018; quá hạn thì bồi thường 200% tổng giá trị khách hàng đã thanh toán đặt cọc và 200% tổng chi phí đầu tư của đơn vị phát triển dự án;
• Ngược lại, nếu đơn vị phân phối không bán hết số căn được giao trong thời hạn, toàn bộ tiền đặt cọc không được hoàn trả mà chuyển thành tiền mua căn hộ đứng tên đơn vị đó;
• Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ thi công và bàn giao thì chịu phạt 150% theo lãi suất quá hạn ngân hàng.

Toà xác định chủ đầu tư vi phạm thoả thuận ghi nhớ, nên phạt vi phạm 1.014.488.510 đồng là có căn cứ.

Điều đáng nói: “thoả thuận ghi nhớ” không phải là một tài liệu không ràng buộc. Tên gọi gợi ý sự sơ bộ, nhưng nội dung ghi mốc thời gian cụ thể, nghĩa vụ cụ thể và mức phạt cụ thể thì nó là hợp đồng. Nhiều doanh nghiệp ký “MOU” với tâm thế thử nghiệm rồi phát hiện mình đã cam kết những con số không rút lại được.

Sáu điều rút ra cho hợp đồng hợp tác đầu tư dự án

1. Phân biệt rõ hai tầng hợp đồng. Hợp đồng hợp tác giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án chịu điều kiện khác với hợp đồng bán nhà cho khách hàng. Viết rõ trong hợp đồng rằng đây không phải là giao dịch kinh doanh bất động sản với người mua.
2. Thiết kế trình tự bán hàng đúng luật ngay từ kế hoạch. Giai đoạn trước khi đủ điều kiện chỉ nhận phiếu yêu cầu tư vấn và giữ chỗ; đặt cọc không quá 5% và chỉ khi đã đủ điều kiện; hợp đồng mua bán chỉ ký sau nghiệm thu móng và sau khi có văn bản trả lời của cơ quan quản lý cấp tỉnh. Chính bản kế hoạch này đã cứu vụ kiện.
3. Không uỷ quyền cho đơn vị phân phối ký hợp đồng đặt cọc hay mua bán. Điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cấm việc này.
4. Ký quỹ phải vào tài khoản phong toả hoặc tài khoản chung hai chữ ký, có thoả thuận ký quỹ riêng ghi rõ điều kiện giải toả. Tránh nộp tiền mặt; nếu buộc phải, lấy chữ ký nhận của người đại diện theo pháp luật.
5. Đối chiếu kết quả môi giới định kỳ bằng biên bản có chữ ký người có thẩm quyền. Trong vụ này, một biên bản ngày 11/4/2018 đã quyết định khoản 8,68 tỷ.
6. Đặt chế tài hai chiều và có thể định lượng. Thoả thuận ghi nhớ ở đây ghi cả mức phạt với chủ đầu tư lẫn hệ quả với đơn vị phân phối — đó là lý do toà áp dụng được ngay mà không phải suy diễn.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án có phải xin phép không?
Không có thủ tục xin phép riêng cho hợp đồng giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án. Điều kiện về nghiệm thu móng và văn bản của cơ quan quản lý cấp tỉnh áp cho việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng, không áp cho hợp đồng hợp tác giữa hai doanh nghiệp.

Nhận giữ chỗ trước khi xong móng có bị cấm không?
Giữ chỗ và phiếu yêu cầu tư vấn thông tin không phải là hợp đồng mua bán. Nhưng phải cẩn thận: nếu nội dung thực chất là đặt cọc mua căn hộ với giá xác định, thì khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 áp dụng — chỉ được thu tối đa 5% và chỉ khi đã đủ điều kiện kinh doanh. Tên gọi không quyết định, nội dung mới quyết định.

Đơn vị môi giới thu chênh lệch của khách có hợp pháp không?
Toà trong vụ này không phán xét tính hợp pháp mà xác định đó là quan hệ dân sự riêng giữa đơn vị môi giới và từng khách hàng, và khách hàng có quyền khởi kiện đòi lại bằng vụ án khác.

Tổng giám đốc lấy tiền ký quỹ dùng riêng thì công ty có phải trả không?
Phải. Bên nộp tiền đã chuyển theo chỉ định của người đại diện và có biên bản xác nhận hoàn thành thủ tục ký quỹ. Việc xử lý người quản lý là chuyện nội bộ của công ty, không làm mất nghĩa vụ hoàn trả.

“Thoả thuận ghi nhớ” có giá trị ràng buộc không?
Có, nếu nội dung xác định được nghĩa vụ, thời hạn và chế tài. Trong vụ này thoả thuận ghi nhớ là căn cứ để toà tuyên phạt vi phạm hơn một tỷ đồng.

Bán nhà hình thành trong tương lai có bắt buộc bảo lãnh ngân hàng không?
Chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán. Bên mua có quyền chọn không nhận bảo lãnh cho phần của mình, nhưng việc từ chối phải được thoả thuận bằng văn bản khi ký hợp đồng. Quy định này không áp dụng với nhà ở xã hội.

Đọc thêm

• Liên doanh 12 triệu USD tan vì không bầu nổi chủ tịch hội đồng thành viên
• Ký sai thẩm quyền, cả chuỗi chuyển nhượng dự án đầu tư đổ theo
• Thắng trọng tài nước ngoài rồi mất 4 năm ở toà Việt Nam mới thi hành được
• Luật sư đầu tư nước ngoài — giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, góp vốn M&A, chuyển nhượng dự án
• Luật sư bất động sản
• Trả 25 tỷ mua 90% cổ phần nhưng chưa từng là cổ đông: bài học sổ đăng ký cổ đông
• Tranh chấp chia lợi nhuận đầu tư: đổi 33 tháng lương lấy cổ phần bằng lời nói

Chủ đề liên quan:

Bán 90% cổ phần rồi đòi lại: vì sao không huỷ được nghị quyết Đại hội đồng cổ đông Trả 25 tỷ mua 90% cổ phần nhưng chưa từng là cổ đông: bài học sổ đăng ký cổ đông Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: khi nào mất cọc, khi nào được phạt cọc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bốn kiểu đổ vỡ thường gặp Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản: chất lượng hàng, cam kết bao tiêu và nợ gối đầu Đăng ký thay đổi chủ sở hữu công ty TNHH một thành viên Chuyển nhượng vốn góp 3.250 tỷ, kiện đòi 104,9 tỷ tiền lãi và thua trắng Kiện huỷ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ 1,01 tỷ và bài học từ một bản án