Acheter un bien immobilier au Vietnam quand on est étranger

Qui peut acheter, et quoi

Une personne physique étrangère autorisée à entrer au Vietnam peut être propriétaire d’un logement (art. 17 al. 1 c). Mais l’acquisition ne peut porter que sur un logement commercial d’un projet de promotion — achat, location-vente, donation ou succession dans un projet — et hors des zones où la défense et la sécurité doivent être garanties (art. 17 al. 2 b, renvoyant à l’art. 16).

Acheter de particulier à particulier un bien ancien hors projet n’est donc pas ouvert à un étranger non marié à un Vietnamien.

Les deux quotas

• 30 % au maximum des appartements d’un même immeuble ;
• 250 maisons au maximum — villas et maisons contiguës — sur un secteur dont la population équivaut à un quartier (art. 19 al. 1).

Ces quotas se vérifient auprès du promoteur avant la signature : un immeuble qui a atteint 30 % ne peut plus vendre à un étranger, et le dépassement n’est pas régularisable après coup.

La durée, et ce qui arrive au terme

Une personne physique étrangère est propriétaire selon ce que prévoit l’acte, mais 50 ans au maximum à compter de la délivrance du certificat, renouvelable une fois pour 50 ans au plus si elle le demande ; la durée doit figurer sur le certificat (art. 20 al. 2 c).

La conséquence du terme est rarement écrite dans les brochures : avant l’expiration, le propriétaire peut vendre ou donner le logement — lui-même ou par mandataire — à une personne autorisée à être propriétaire au Vietnam. Passé le terme sans vente ni donation, le logement devient propriété publique (art. 20 al. 2 đ).

Autre cas à connaître : un logement reçu par donation ou succession qui sort des cas autorisés, dépasse les quotas de l’article 19, ou se situe en zone de défense et de sécurité, ne donne droit qu’à la valeur du bien, non au bien lui-même (art. 20 al. 2 b).

Le mariage avec un ressortissant vietnamien change la règle

C’est le point le plus important de cette page pour un lecteur francophone, et il tient en une phrase de l’article 20 al. 2 c :

Lorsqu’une personne physique étrangère est mariée à un citoyen vietnamien résidant au Vietnam, elle est propriétaire d’un logement et dispose des droits du propriétaire comme un citoyen vietnamien.

Ni plafond de 50 ans, ni quota de 30 % ou de 250 maisons, ni limitation au logement commercial en projet. Le même article prévoit le cas du mariage avec un Vietnamien résidant à l’étranger autorisé à entrer au Vietnam : les droits sont alors ceux d’un Vietnamien de l’étranger.

Cela fait de la situation matrimoniale une question patrimoniale, pas seulement familiale — et elle se traite avant l’achat, pas après. Voir avocat en droit de la famille au Vietnam.

Ce qu’il faut préparer avant le premier entretien

• votre situation matrimoniale et la nationalité de votre conjoint — c’est la première question, car elle décide du régime applicable ;
• le projet visé et son promoteur, avec la question du quota déjà posée par écrit ;
• la nature de l’opération : achat, location-vente, donation, succession ;
• s’il s’agit d’un bien déjà détenu, la date du certificat et la durée qui y est inscrite ;
• votre titre d’entrée au Vietnam, puisque l’article 17 en fait une condition.

Cette matière relève de notre pratique en avocat immobilier au Vietnam. Si la construction ou la rénovation suit l’achat, voir permis de construire au Vietnam. Les autres analyses sont dans la rubrique Activités immobilières.

Notes juridiques

Les références de cette page renvoient à la loi sur le logement n° 27/2023/QH15, en vigueur depuis le 1^er janvier 2025, et aux décrets pris pour son application. Elles sont données à titre d’information générale : le projet, sa localisation, la nature de l’opération et la situation personnelle de l’acquéreur modifient l’analyse, qui doit être faite au cas par cas avant tout engagement. Les litiges portant sur un immeuble situé au Vietnam relèvent de la compétence exclusive des tribunaux vietnamiens.