En France, le permis de construire est l’autorisation centrale du droit de l’urbanisme. Au Vietnam, l’équivalent existe — le giấy phép xây dựng — mais il n’obéit ni aux mêmes exemptions, ni aux mêmes délais, ni à la même autorité. Cette page compare les deux et donne les règles vietnamiennes en vigueur.
Le texte applicable est la loi sur la construction n° 50/2014/QH13, telle que modifiée par la loi n° 62/2020/QH14, en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Les articles cités ci-dessous sont ceux de la version modifiée.
Premier écart : tout ne nécessite pas un permis
Le principe est bien qu’une construction doit avoir un permis délivré à son maître d’ouvrage (art. 89 al. 1). Mais la liste des dispenses est plus large qu’en France, et deux cas concernent directement les particuliers (art. 89 al. 2) :
- Maison individuelle de moins de 7 étages située dans un projet d’urbanisme ou de logement dont le plan de détail au 1/500 a été approuvé (point h) ;
- Construction de catégorie IV et maison individuelle rurale de moins de 7 étages, dans une zone sans plan d’urbanisme approuvé — sauf à l’intérieur d’une zone protégée ou d’un site historique et culturel classé (point i) ;
- Travaux intérieurs, ou travaux sur une façade ne donnant pas sur une voie urbaine soumise à prescriptions architecturales, à condition de ne changer ni l’usage, ni la sécurité de la structure porteuse (point d).
Être dispensé de permis ne veut pas dire être dispensé de toute démarche : dans les cas des points b, e, g, h et i, le maître d’ouvrage doit notifier la date de démarrage des travaux et transmettre le dossier de conception à l’autorité locale de la construction (art. 89 al. 2 k). La maison individuelle rurale du point i est la seule exception à cette notification.
Deuxième écart : les délais, et ce que vaut le silence
| Étape | Délai | Base |
|---|---|---|
| Examen du dossier et visite sur place ; notification en une seule fois des pièces manquantes | 7 jours ouvrés à compter de la réception | art. 102 al. 1 c |
| Dossier complété mais toujours insuffisant : nouvelle notification écrite | 5 jours ouvrés | art. 102 al. 1 c |
| Refus motivé après un second complément insuffisant | 3 jours ouvrés | art. 102 al. 1 c |
| Délivrance du permis — ouvrage (y compris permis à durée déterminée, permis modificatif, permis de déplacement) | 20 jours à compter du dossier complet et régulier | art. 102 al. 1 e, modifié par la loi 62/2020 |
| Délivrance du permis — maison individuelle | 15 jours | art. 102 al. 1 e |
| Prolongation si un examen complémentaire est nécessaire | 10 jours au maximum, avec information écrite du maître d’ouvrage | art. 102 al. 1 e |
| Prorogation ou délivrance d’un duplicata | 5 jours ouvrés | art. 102 al. 3 b |
Le point que les porteurs de projet français ignorent le plus souvent : passé le délai inscrit sur le récépissé, si l’autorité n’a pas répondu, le maître d’ouvrage est autorisé à construire conformément au dossier de conception examiné et approuvé qui figure dans la demande (art. 102 al. 4). C’est l’inverse du réflexe français du refus tacite. Encore faut-il pouvoir prouver la date de dépôt et le contenu exact du dossier — d’où l’importance du récépissé.
Troisième écart : qui délivre
Ce n’est pas la commune. Depuis la loi 62/2020 (art. 103) :
- le Comité populaire provincial délivre les permis sur le territoire de la province, et délègue au Service de la construction, au comité de gestion de la zone industrielle, de la zone franche d’exportation, de la zone de haute technologie ou de la zone économique, ou au Comité populaire de district ;
- le Comité populaire de district délivre les permis pour les ouvrages de catégorie III et IV et pour les maisons individuelles relevant de son ressort.
Adresser la demande à la mauvaise autorité ne produit pas un refus : le dossier n’entre simplement jamais dans le délai.
Ce que la comparaison ne dit pas — et qui compte davantage
Le permis n’est que la dernière étape. En amont se pose la question qui décide réellement du projet : de quel droit disposez-vous sur le terrain ? Au Vietnam, le sol appartient à l’ensemble du peuple et l’État en assure la gestion ; on n’achète pas un terrain, on acquiert un droit d’usage foncier, avec une durée et un objet. Un étranger qui n’est pas titulaire d’un droit d’usage adéquat ne franchira pas l’étape du permis, quelle que soit la qualité de son dossier.
Sur ce point, voir avocat immobilier au Vietnam et la rubrique Activités immobilières. Si le projet est porté par une société, la question de l’autorisation d’investissement se pose d’abord : voir créer une entreprise au Vietnam.
Ce qu’il faut préparer avant le premier entretien
- la nature du droit que vous détenez sur le terrain, et le document qui l’établit ;
- la localisation exacte et l’existence ou non d’un plan de détail au 1/500 approuvé ;
- le nombre d’étages et la catégorie de l’ouvrage envisagé — ce sont eux qui décident de la dispense et de l’autorité compétente ;
- s’il s’agit de travaux sur l’existant, ce qui change : usage, structure porteuse, façade ;
- la date à laquelle les travaux doivent démarrer.
Notes juridiques
Les références de cette page renvoient à la loi sur la construction n° 50/2014/QH13 telle que modifiée par la loi n° 62/2020/QH14, en vigueur depuis le 1er janvier 2021, et aux décrets pris pour son application. Elles sont données à titre d’information générale : la catégorie de l’ouvrage, l’existence d’un plan approuvé et l’autorité compétente varient selon le lieu et doivent être vérifiées au cas par cas avant tout dépôt. Cette page n’est pas un exposé du droit français de l’urbanisme ; les mentions de la pratique française n’y servent que de point de comparaison.
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