SERVICES JURIDIQUES EN IMMOBILIER AU VIETNAM

SERVICES JURIDIQUES EN IMMOBILIER AU VIETNAM – EXPERTISE UNILAW

Un avocat immobilier au Vietnam commence toujours par corriger un malentendu : on n’achète pas un terrain au Vietnam. La Loi foncière n° 31/2024/QH15 pose que la terre appartient à l’ensemble du peuple, l’État en étant le représentant du propriétaire et le gestionnaire unique ; il attribue aux usagers un droit d’usage foncier, avec un objet, une durée et des conditions de cession.

Pour le logement, le texte de référence est la Loi sur le logement n° 27/2023/QH15 du 27 novembre 2023. Elle fixe des règles chiffrées que tout acquéreur étranger doit vérifier avant de signer un compromis.

Qui peut être propriétaire d’un logement

Un avocat immobilier au Vietnam part de l’article 17, qui énumère trois catégories :

1. les entreprises à capitaux étrangers qui construisent des logements dans le cadre d’un projet au Vietnam ;
2. les organisations étrangères présentes au Vietnam — entreprises à capitaux étrangers, succursales et bureaux de représentation d’entreprises étrangères, fonds d’investissement étrangers, succursales de banques étrangères ;
3. les personnes physiques étrangères autorisées à entrer au Vietnam.

Les deux dernières catégories n’acquièrent que par des voies précises : achat ou location-vente de logements commerciaux auprès du promoteur d’un projet, donation ou succession de logements commerciaux situés dans un projet hors des zones de défense et de sécurité définies à l’article 16 — ou rachat auprès d’un étranger déjà propriétaire par cette voie.

Autrement dit, un étranger n’achète pas librement dans l’ancien auprès d’un particulier vietnamien. C’est la vérification que fait un avocat immobilier au Vietnam avant tout versement.

Avocat immobilier au Vietnam : le quota de 30 % et de 250

L’article 19 chiffre la limite, et elle s’apprécie immeuble par immeuble :

• au plus 30 % du nombre d’appartements d’une même tour de copropriété ;
• pour les maisons individuelles — villas et maisons mitoyennes — au plus 250 maisons sur une zone dont la population équivaut à celle d’un quartier.

Lorsqu’une même zone compte plusieurs immeubles, ou lorsqu’il s’agit de maisons individuelles sur une même rue, le plafond reste celui de l’article 19. Un projet peut donc être déjà saturé en quota étranger alors que des lots restent en vente : la question se pose au promoteur, par écrit, avant la réservation.

La durée : cinquante ans, renouvelable une fois

Le point c du deuxième alinéa de l’article 20 est la règle la plus connue et la plus mal citée. Une personne physique étrangère est propriétaire pour la durée convenue dans l’acte, sans dépasser cinquante ans à compter de la délivrance du certificat, avec une prorogation possible, d’au plus cinquante ans. La durée doit figurer sur le certificat lui-même.

Deux exceptions changent tout, et elles sont dans le même article. L’étranger marié à un citoyen vietnamien résidant au Vietnam est propriétaire avec les droits d’un citoyen vietnamien — donc sans la limite de cinquante ans. Celui marié à un Vietnamien résidant à l’étranger autorisé à entrer au Vietnam a les droits reconnus à cette catégorie.

Le piège de la donation et de la succession

Le point b du même alinéa est celui qui surprend les familles. Si un étranger reçoit un logement par donation ou par succession en dehors des cas autorisés, ou au-delà du quota de l’article 19, ou dans une zone de défense et de sécurité, il ne reçoit pas le logement : il n’a droit qu’à sa valeur.

Une transmission mal préparée transforme donc un bien en créance : c’est l’un des points qu’un avocat immobilier au Vietnam traite en priorité. Cela se règle en amont, dans la rédaction, pas après le décès.

Avocat immobilier au Vietnam : devant quel tribunal

L’article 470 du Code de procédure civile n° 92/2015/QH13 réserve une compétence exclusive aux tribunaux vietnamiens pour tout litige portant sur des droits relatifs à un bien immobilier situé au Vietnam. Une décision étrangère rendue sur un appartement vietnamien n’y sera pas reconnue.

La même logique vaut en droit de la famille : l’article 127 de la Loi sur le mariage et la famille soumet le partage d’un immeuble à la loi du pays où il se trouve. Dans un divorce franco-vietnamien, un appartement en France et un appartement à Hô Chi Minh-Ville ne se partagent pas sous la même loi.

Ce que vérifie un avocat immobilier au Vietnam avant signature

1. Le statut du vendeur : promoteur du projet, organisation étrangère, particulier — la voie d’acquisition en dépend.
2. Le quota étranger restant dans l’immeuble ou la zone, demandé par écrit au promoteur.
3. La situation du projet au regard des zones de défense et de sécurité de l’article 16.
4. La durée qui sera portée sur le certificat, et l’existence éventuelle d’une exception liée au mariage.
5. Le régime du droit d’usage foncier attaché au bien : origine, durée restante, restrictions de cession.
6. La clause de règlement des litiges, sachant que la compétence vietnamienne est exclusive.

Carte des rubriques

• Droit immobilier au Vietnam — droit d’usage foncier, acquisition, baux, copropriété, construction.
• Droit des contrats — compromis, clauses, délais pour agir.
• Droit de l’investissement — projets immobiliers et capitaux étrangers.
• Droit de la famille — partage d’un immeuble au divorce, transmission.
• Droit des sociétés — structure d’acquisition, capital, gouvernance.
• Droit fiscal au Vietnam — fiscalité de la vente, du bail et de la transmission.

Travailler avec Unilaw

• Audit du bien et du vendeur par un avocat immobilier au Vietnam avant tout versement, y compris la vérification du quota étranger.
• Rédaction et négociation du compromis et de l’acte, en français et en vietnamien.
• Accompagnement jusqu’à la délivrance du certificat, avec contrôle de la durée inscrite.
• Préparation des transmissions familiales pour éviter la réduction à la seule valeur du bien.
• Représentation en cas de litige, devant les tribunaux vietnamiens seuls compétents.
• Honoraires calculés selon l’étendue du dossier et communiqués par écrit à l’avance, sans dépassement du périmètre convenu.

Nos autres domaines au Vietnam

• Avocat en droit de l’investissement au Vietnam — accès au marché et certificat d’investissement.
• Avocat en droit des affaires au Vietnam — société, contrats et litiges commerciaux.
• Avocat en droit de la famille au Vietnam — partage d’un immeuble au divorce, transmission.

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