Bản án · 11.09.2026

Đòi lại đất trước 1975: vì sao 10 hộ có sổ đỏ vẫn mất đất 20 năm

Mười hộ dân được Nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận từ năm 1998–2002. Suốt hơn hai mươi năm, không ai trong số họ xây được nhà trên mảnh đất của mình — vì gia đình chủ đất trước năm 1975 bao chiếm, dựng sáu công trình và đắp mồ mả lên đó. Toà án nhân dân tỉnh Bình Định xử s…

Luật sư UnilawThời gian đọc: 13 phút

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Toà án nhân dân tỉnh Bình Định xử sơ thẩm đã huỷ giấy chứng nhận của chính mười hộ dân này. Bản án số 130/2022/DS-PT ngày 18/5/2022 của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng sửa án, buộc tháo dỡ toàn bộ công trình và trả lại đất.

Nguồn gốc thửa đất

Thửa đất có tục danh “đám TS” tại thôn NT, xã P1, huyện T6, tỉnh Bình Định, trước năm 1975 thuộc gia đình ông Trần C1. Quá trình sử dụng sau đó:

Sau giải phóng: gia đình không vào hợp tác xã, cũng không kê khai.
1976–1979: bà con nhân dân của tập đoàn sản xuất làm chung.
1979–1992: giao khoán cho xã viên Hợp tác xã nông nghiệp 1 Phước An canh tác. Theo công văn năm 1998, chính ông C1 đã đồng ý giao cho xã viên sản xuất từ năm 1979, đổi lại xin nhận 14.135m² đất khai hoang ra phía sông Hà Thanh cho tiện canh tác.
1993: Uỷ ban nhân dân xã quản lý.
10/6/1994: thực hiện Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, xã và huyện lập hồ sơ đưa thửa đất vào quy hoạch dân cư.
05/9/1994: Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Định phê duyệt tại Quyết định số 5526/QĐ-UB — 1.260m² trong tổng 4.580m², phân thành 15 lô đất ở.
1998: Uỷ ban nhân dân huyện giao đất và cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân để làm nhà.

Hơn hai mươi năm khiếu nại và bao chiếm

Từ khi các hộ được giao đất, gia đình ông Trần C1 liên tục cản trở và bao chiếm. Các cấp chính quyền đã trả lời và bác đơn khiếu nại bằng một loạt văn bản:

Công văn số 08/UBND ngày 09/6/1998 của Uỷ ban nhân dân xã.
Quyết định số 47/QĐ-UB ngày 14/4/2000 và Quyết định số 419/QĐ-UB ngày 09/6/2000 của Uỷ ban nhân dân huyện.
Quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng số 3439/QĐ-UB ngày 09/10/2000 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Định.
Thông báo số 12/UBND ngày 06/02/2001 của Uỷ ban nhân dân tỉnh, kết luận kiên quyết xử lý theo quyết định của tỉnh.

Dù vậy, gia đình vẫn tiếp tục bao chiếm, vun mồ mả và từng bước xây dựng. Theo sơ đồ đo đạc do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện lập ngày 22/5/2018, tổng diện tích bị bao chiếm là 3.350m², trên đó có sáu công trình không phép: hai nhà tiền chế, ba nhà ở, một công trình kết hợp để ở và chứa vật liệu — trong đó một công trình đang bán hàng ăn uống, một công trình làm cơ sở rửa xe ô tô. Ngoài ra có 4 ngôi mộ xây và 15 ngôi mộ đất, tổng diện tích 119,7m², nhưng nằm ngoài phần đất đã cấp cho các hộ.

Nguyên tắc pháp lý cốt lõi

Căn cứ quyết định của Toà là khoản 2 Điều 2 Luật Đất đai năm 1993:

“Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.”

Đây là nguyên tắc xuyên suốt pháp luật đất đai Việt Nam và vẫn được kế thừa trong các luật đất đai về sau. Đất đã qua chính sách cải tạo nông nghiệp, vào hợp tác xã, rồi được Nhà nước giao cho hộ khác thì không thể đòi lại theo nguồn gốc trước đó, dù giấy tờ cũ còn nguyên.

Toà còn nêu thêm một lý lẽ về sự công bằng: theo Báo cáo số 72/BC-UBND ngày 27/5/2019 của Uỷ ban nhân dân huyện, hộ ông Trần C1 có 11 nhân khẩu và đang sử dụng 21.560m² đất ở, vườn và trồng màu — vượt hạn mức bình quân tại địa phương 5.935m². Theo điểm b Điều 10 Quy định kèm Quyết định số 4034/QĐ-UB ngày 27/11/1993 của Uỷ ban nhân dân tỉnh, trường hợp diện tích bình quân nhân khẩu cao hơn bình quân trong xã hoặc hợp tác xã thì phải điều chỉnh cho hợp lý.

Gia đình này cũng từng thua một vụ tương tự: Bản án số 104/DS-PT ngày 31/7/2003 của Toà án nhân dân tỉnh Bình Định buộc giao đất cho một doanh nghiệp, đã được thi hành ngày 23/12/2003.

Vì sao bản án sơ thẩm bị sửa

Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chính các đồng nguyên đơn. Toà phúc thẩm đánh giá đây là việc xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, với ba lý do:

Việc cấp giấy chứng nhận là đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền. Sau Quyết định số 5526/QĐ-UB ngày 05/9/1994 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất dân cư, Uỷ ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận cho các hộ đủ điều kiện mà không cần ra quyết định thu hồi, vì đất đang do hợp tác xã quản lý chứ không thuộc quyền sử dụng của ai khác.
Chính cơ quan quản lý cũng khẳng định như vậy. Báo cáo số 61/BC-UBND ngày 27/3/2020 nêu rõ: “Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân tại đám TS là đúng, không có căn cứ thu hồi và huỷ giấy chứng nhận nêu trên.”
Đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng ngay tình. Nhiều hộ đã mua bán, chỉnh lý biến động qua Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức công chứng, đúng Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn. Huỷ giấy chứng nhận sẽ kéo theo việc phá vỡ cả chuỗi giao dịch hợp pháp.

Toà cũng bác nhận định của cấp sơ thẩm rằng các công trình được xây từ năm 1998 mà chính quyền không ngăn chặn: theo Báo cáo số 219/BC-UBND ngày 09/11/2018, sơ đồ hiện trạng đo đạc ngày 25/5/2018 và trích đo bản đồ địa chính, khu đất giao cho các hộ tại thời điểm giao là mặt bằng sạch, không có công trình nào. Việc xây dựng của con cháu ông Trần C1 là lấn chiếm không phép.

Một thiếu sót tố tụng đáng lưu ý

Toà phúc thẩm chỉ ra hai điểm cấp sơ thẩm làm chưa đúng, tuy không ảnh hưởng bản chất vụ án:

Thụ lý yêu cầu phản tố về huỷ giấy chứng nhận là không chính xác. Yêu cầu huỷ quyết định cá biệt không phải một quan hệ pháp luật dân sự; khi giải quyết vụ việc dân sự, Toà có quyền huỷ quyết định cá biệt trái pháp luật theo khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự — chứ không thụ lý nó như một yêu cầu phản tố độc lập.
Thủ tục định giá không đúng Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự: các đương sự không đồng ý với kết quả định giá và thời điểm xây dựng công trình, trong khi Hội đồng định giá chưa tiến hành biểu quyết về giá.

Kết quả

Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng cáo của các nguyên đơn, sửa Bản án sơ thẩm số 12/2021/DS-ST ngày 16/4/2021 của Toà án nhân dân tỉnh Bình Định:

Buộc những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn tháo dỡ toàn bộ 06 công trình đã xây dựng trái phép, kể cả chuồng trại chăn nuôi.
Giao trả lại quyền quản lý, sử dụng đất cho từng hộ theo đúng giấy chứng nhận đã cấp, gồm cả các hộ nhận chuyển nhượng sau này.
Các nguyên đơn không phải chịu án phí sơ thẩm và được hoàn trả tiền tạm ứng; bên bị đơn chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 10.000.000 đồng và án phí.

Đáng chú ý: phiên toà phúc thẩm là lần mở thứ năm, và Toà phúc thẩm xem xét giải quyết toàn bộ vụ án kể cả với những người có quyền lợi liên quan không kháng cáo.

Sáu điều rút ra

1. Giấy tờ đất trước 1975 không phải căn cứ đòi lại đất

Đây là hiểu lầm phổ biến nhất ở các tỉnh miền Trung. Bằng khoán, trích lục cũ, giấy tờ do chế độ trước cấp có giá trị làm chứng cứ về nguồn gốc, nhưng không tạo ra quyền đòi lại đất đã qua chính sách của Nhà nước và đã giao cho người khác. Khoản 2 Điều 2 Luật Đất đai 1993 nói thẳng điều đó.

2. Quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng có giá trị rất lớn

Quyết định số 3439/QĐ-UB năm 2000 của tỉnh là mốc khép lại con đường hành chính. Tiếp tục bao chiếm sau mốc đó không tạo thêm quyền, mà chỉ tích luỹ thêm thiệt hại phải gánh khi buộc tháo dỡ — trong vụ này là sáu công trình xây kiên cố, có cả cơ sở kinh doanh đang hoạt động.

3. Có sổ đỏ mà không giữ được đất là chuyện có thật

Mười hộ dân này có giấy chứng nhận hợp pháp từ 1998–2002 nhưng hơn hai mươi năm không sử dụng được. Bài học: khi phát hiện có người bao chiếm, phải hành động ngay — lập biên bản hiện trạng có xác nhận của chính quyền, đề nghị xử lý vi phạm hành chính về xây dựng và đất đai, và khởi kiện sớm. Càng để lâu, công trình càng kiên cố và việc thi hành án càng khó.

4. Hoán đổi hay hợp thức hoá phải cân nhắc rất kỹ

Năm 2018–2019, tỉnh có thông báo về việc hợp thức hoá diện tích cho gia đình bị đơn và lập quy hoạch hoán đổi khu dân cư cho các hộ đã được cấp đất. Các hộ dân không đồng ý vì vị trí hoán đổi không tương xứng. Toà phúc thẩm nhận định việc không thực hiện quy hoạch khu dân cư tại khu đất nhưng lại thống nhất hợp thức hoá cho những trường hợp đã xây dựng trái phép là không hợp lý. Người dân có quyền không chấp nhận phương án hoán đổi bất lợi và theo đuổi quyền của mình tại Toà.

5. Người mua lại đất cũng được bảo vệ

Trong nhóm nguyên đơn có người nhận chuyển nhượng từ hộ được cấp ban đầu, qua hợp đồng được chứng thực. Toà xác định việc mua bán là ngay tình, đúng Điều 188 Luật Đất đai 2013, và bảo vệ quyền của họ. Đây là lý do phải làm đúng thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký biến động — thủ tục đúng là lớp bảo vệ khi tranh chấp nổ ra sau nhiều năm.

6. Mồ mả trên đất là vấn đề riêng, cần xử lý riêng

Toà ghi nhận 19 ngôi mộ nhưng xác định chúng nằm ngoài phần đất đã cấp, nên không đưa vào phạm vi buộc tháo dỡ. Trong tranh chấp đất ở nông thôn miền Trung, phần mồ mả gần như luôn xuất hiện và cần đo đạc, xác định vị trí chính xác ngay từ đầu để tách khỏi phần đất tranh chấp.

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 1993, khoản 2 Điều 2: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
Luật Đất đai 2013: điểm k khoản 1 Điều 99 (cấp giấy chứng nhận), Điều 188 (điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng).
Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Điều 77, Điều 79; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Điều 9, Điều 10.
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 158, 163, 166, 169, 189, 190 về quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và bảo vệ quyền sử dụng.
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: khoản 9 Điều 26, khoản 1 và khoản 4 Điều 34 (huỷ quyết định cá biệt), Điều 104 (định giá tài sản), khoản 2 Điều 308, Điều 309 (sửa bản án sơ thẩm).

Hỏi đáp

Đất của ông bà trước 1975 giờ có đòi lại được không?

Nếu đất đã qua chính sách đất đai của Nhà nước — vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã, rồi được giao cho hộ khác — thì không. Khoản 2 Điều 2 Luật Đất đai 1993 loại trừ rõ trường hợp này, và nguyên tắc đó được duy trì đến nay. Ngoại lệ hẹp có thể đặt ra khi đất chưa từng được Nhà nước giao cho ai và gia đình vẫn sử dụng liên tục — nhưng phải chứng minh bằng hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.

Người khác xây nhà trên đất có sổ đỏ của tôi thì làm gì?

Đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp xã lập biên bản vi phạm và xử lý theo pháp luật về xây dựng, đất đai; đồng thời khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu tháo dỡ công trình. Không nên tự tháo dỡ. Quan trọng nhất là hành động sớm, khi công trình chưa kiên cố và chưa có người khác vào ở hoặc kinh doanh.

Toà có quyền huỷ sổ đỏ trong vụ án dân sự không?

Có, theo khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự, khi giấy chứng nhận là quyết định cá biệt trái pháp luật liên quan đến vụ việc đang giải quyết. Nhưng đây không phải một “yêu cầu phản tố” độc lập để thụ lý — đó chính là điểm cấp sơ thẩm làm chưa đúng trong vụ án này.

Giao đất theo quy hoạch có cần quyết định thu hồi không?

Trong vụ án này, Toà xác định không cần, vì thửa đất đang do hợp tác xã nông nghiệp quản lý chứ không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân nào; sau khi tỉnh phê duyệt quy hoạch dân cư, huyện cấp giấy chứng nhận cho các hộ đủ điều kiện là đúng thẩm quyền.

Diện tích vượt hạn mức thì bị xử lý thế nào?

Theo quy định thực hiện Nghị định 64/CP, khi diện tích đất nông nghiệp bình quân nhân khẩu trong hộ cao hơn bình quân trong xã hoặc hợp tác xã thì phải điều chỉnh cho hợp lý. Đây là căn cứ để chính quyền không chấp nhận yêu cầu đòi thêm đất của hộ đã vượt hạn mức.

Đã có quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng thì còn khởi kiện được không?

Người dân có thể khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định giải quyết khiếu nại trong thời hiệu luật định. Nhưng khi thời hiệu đã hết và quyết định đã được thi hành nhiều năm, việc tiếp tục bao chiếm trên thực địa chỉ làm tăng thiệt hại của chính người bao chiếm.

Vụ kiện đòi lại đất bị lấn chiếm ở Bình Định mất bao lâu?

Vụ án này thụ lý sơ thẩm từ năm 2019, xử sơ thẩm tháng 4/2021 và phúc thẩm tháng 5/2022 — riêng phiên phúc thẩm phải mở tới lần thứ năm. Đó là chưa kể hơn hai mươi năm khiếu nại hành chính trước đó.

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ai chịu?

Bên thua kiện chịu. Trong vụ này là 10.000.000 đồng do phía bị đơn chịu, các nguyên đơn được miễn.

Đọc thêm

Tranh chấp đất đai, thừa kế hay hợp đồng tại Quy Nhơn và Bình Định — xem luật sư tại Quy Nhơn, hoặc gọi 0912266811 để nghe đánh giá sơ bộ hồ sơ và biết trước mức phí.

Chuyên mục

Bản án