Bản án · 11.09.2026

Giả mạo chữ ký anh chị em để bán đất hương hoả: Bản án 157/2025/DS-PT

Bốn chị em khẳng định chữ ký của mình trong giấy chuyển nhượng nhà đất là giả. Hai kết luận giám định hình sự — một năm 2018, một năm 2024 — đều xác nhận chữ ký không phải do cùng một người viết ra. Vậy mà Toà phúc thẩm vẫn không huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho n…

Luật sư UnilawThời gian đọc: 13 phút

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Bản án số 157/2025/DS-PT ngày 17/4/2025 của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, xét xử tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Bình Định, là một bài học khắc nghiệt về hai điều: án lệ bảo vệ người thứ ba ngay tình, và cái giá của việc để tài sản cha mẹ hơn hai mươi năm không chia.

Vụ việc

Cụ Trần T4 và cụ Lê Thị D mất, không để lại di chúc, có năm người con: bà B, bà N4 (đã mất), bà L1, ông T (đã mất) và bà S. Di sản gồm nhà đất tại phường B, thị xã A, tỉnh Bình Định.

Sau khi cha mẹ mất, ông T — người con trai — ở lại trên đất, trông coi và quản lý toàn bộ. Rồi lần lượt các giao dịch xuất hiện:

07/10/2002: có “Đơn từ chối nhận di sản thừa kế” mang tên các chị em.
07/3/2003: có “Giấy đồng thuận” để ông T chuyển nhượng một phần nhà đất.
02/3/2003: “Giấy chuyển nhượng nhà ở” thửa 519 (180,7m² đất ở đô thị) cho vợ chồng ông V, bà H3 với giá 32 chỉ vàng, có chữ ký của cả năm anh chị em.
15/12/2003 và 02/3/2005: ông T một mình viết “Giấy sang nhượng nhà và đất ở” thửa 520 (282,7m²) cho cùng vợ chồng ông V, bà H3, tổng cộng 165 chỉ vàng, không công chứng, chứng thực.
17/02/2014: Uỷ ban nhân dân thị xã A cấp giấy chứng nhận thửa 519 cho ông V, bà H3.
23/4/2020: ông V, bà H3 chuyển nhượng 75,4m² cho một cặp vợ chồng khác và tặng cho 105,2m² cho con gái — hai hợp đồng công chứng.

Bà B khởi kiện yêu cầu chia thừa kế và huỷ các hợp đồng cùng giấy chứng nhận. Các chị em khẳng định: chữ ký của họ trong đơn từ chối, giấy đồng thuận và giấy chuyển nhượng đều là giả mạo.

Giám định nói gì

Hai kết luận giám định của cơ quan khoa học hình sự đều đứng về phía các chị em:

Kết luận số 778/C09C(Đ2) ngày 30/10/2018 của Phân viện Khoa học hình sự tại Đà Nẵng: chữ ký dưới mục “các chị em đồng chuyển nhượng” trong Giấy chuyển nhượng nhà ở ngày 02/3/2003 không phải do cùng một người ký (viết) ra khi so sánh với mẫu chữ ký của các bà.
Kết luận số 1735/KL-KLHS ngày 06/6/2024 của Phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh: chữ ký và chữ viết họ tên của bốn người dưới mục người viết đơn và người đồng thuận không phải do cùng một người ký, viết ra.

Nói cách khác: giấy tờ làm căn cứ cho toàn bộ chuỗi giao dịch có vấn đề về chữ ký. Nhưng đó không phải là điều quyết định kết quả.

Vì sao giấy chứng nhận vẫn không bị huỷ

Với thửa 519, Hội đồng xét xử áp dụng Án lệ số 16/2017/AL (Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017) và Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, và không chấp nhận yêu cầu huỷ giấy chứng nhận đã cấp cho ông V, bà H3.

Lý do thực tế rất rõ: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận từ năm 2014, người mua đã quản lý sử dụng liên tục, và đến năm 2020 đã tiếp tục chuyển nhượng cùng tặng cho hai người khác bằng hợp đồng công chứng. Chuỗi giao dịch đã đi quá xa để có thể quay ngược lại mà không gây thiệt hại cho những người đang ngay tình.

Toà kết luận án sơ thẩm huỷ các hợp đồng liên quan thửa đất này là không đúng.

Đây là điểm mà rất nhiều người thừa kế ở Việt Nam hiểu sai: chứng minh được chữ ký giả không đồng nghĩa với việc lấy lại được đất. Khi tài sản đã sang tay người thứ ba ngay tình và đã được đăng ký, hậu quả pháp lý chuyển thành bồi thường bằng tiền, chứ không phải trả lại hiện vật.

Thửa 520: kết quả ngược lại

Với thửa 520 — chưa được cấp giấy chứng nhận, hai giấy sang nhượng do một mình ông T viết, không công chứng, chứng thực, và các chị em đều khai không chuyển nhượng — Toà xác định hợp đồng vô hiệu.

Hậu quả: ông V, bà H3 phải giao lại thửa 520 cho hàng thừa kế của cụ T4, cụ D để chia thừa kế; ông T phải trả lại 95 chỉ vàng 9999 đã nhận. Ông T đã mất, nên những người kế thừa nghĩa vụ của ông phải thực hiện trong phạm vi di sản ông để lại.

Cùng một cặp người mua, cùng một người bán, cùng một khu đất — nhưng hai kết quả trái ngược. Khác biệt nằm ở việc đã đăng ký và cấp giấy chứng nhận hay chưa.

Đất tái định cư không phải di sản thừa kế

Án sơ thẩm xác định lô đất tái định cư số 89 (thửa 601, 107,25m²) là di sản chưa chia của hai cụ. Toà phúc thẩm bác nhận định này, dựa trên chuỗi quyết định hành chính:

Quyết định số 300/QĐ-UBND ngày 23/01/2017 phê duyệt phương án tái định cư, bố trí cho hộ ông T lô số 79, diện tích 82,5m².
Quyết định số 3115/QĐ-UBND ngày 29/6/2017 phê duyệt phương án điều chỉnh lần 1, thành lô số 89, diện tích 107,25m².
Quyết định số 4034 ngày 04/7/2018 giao đất tái định cư cho hộ ông T.
Ngày 29/8/2018, hộ ông T hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Lập luận của Toà: đất tái định cư là đất giao cho người còn sống có nhu cầu sử dụng đất, nên không phải di sản của người đã mất. Tranh chấp giữa hộ ông T và vợ chồng ông V về lô đất này sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác, vì trong vụ án này họ không có đơn yêu cầu độc lập.

Ngược lại, khoản tiền bù giá trị đất thửa 520 là 225.857.750 đồng lại được xác định là di sản, và vì ông T đã nhận nên ông phải chịu trách nhiệm.

Đây là một phân định rất đáng chú ý với các hộ dân ở Bình Định đang trong diện giải phóng mặt bằng: tiền bồi thường cho đất là di sản; suất tái định cư giao cho hộ đang sống thì không.

Chia di sản và công sức trông coi

Cả hai cụ mất không để lại di chúc, nên hàng thừa kế thứ nhất theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm năm người con.

Di sản được định giá theo giá thị trường:

Thửa 519: phần được tính 108,7m² × 9.000.000 đồng = 1.626.300.000 đồng.
Thửa 520: 282,7m² × 1.200.000 đồng = 339.240.000 đồng.
Tiền đền bù: 225.857.750 đồng.

Điểm quan trọng thứ hai: ông T ở cùng cụ D trên đất từ khi cụ T4 mất cho tới khi cụ D mất, nên được hưởng công sức trông coi, quản lý di sản theo Điều 618 Bộ luật Dân sự 2015 và Án lệ số 05/2016/AL — số tiền được xác định là 438.279.400 đồng, trích ra trước khi chia.

Con số này bằng khoảng một phần năm tổng giá trị di sản. Với những gia đình mà một người con ở lại chăm sóc cha mẹ và giữ đất suốt hàng chục năm, đây là khoản không thể bỏ qua khi thương lượng chia thừa kế.

Năm bài học cho các gia đình ở Bình Định

1. Càng để lâu càng khó lấy lại

Cha mẹ mất, đất để đó, một người con ở lại trông coi — mô hình này rất phổ biến ở Bình Định và cũng là mô hình sinh ra nhiều vụ kiện nhất. Trong vụ án này, từ giao dịch đầu tiên năm 2002 tới bản án phúc thẩm năm 2025 là hai mươi ba năm. Trong khoảng thời gian đó, đất đã được cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng, tặng cho — và cánh cửa đòi lại hiện vật khép lại.

Việc nên làm sớm: khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng ngay sau khi cha mẹ mất, dù các con chưa muốn chia. Văn bản khai nhận ghi nhận tên toàn bộ người thừa kế là hàng rào hiệu quả nhất chống lại việc một người tự định đoạt.

2. Giám định chữ ký thắng về sự thật, không phải lúc nào cũng thắng về tài sản

Hai kết luận giám định đều xác nhận chữ ký không do cùng một người viết ra. Nhưng với thửa đất đã sang tay người thứ ba ngay tình, kết quả đó không đủ để huỷ giấy chứng nhận. Trước khi bỏ chi phí và nhiều năm theo đuổi giám định, cần xác định trước: nếu thắng thì đòi được đất hay chỉ đòi được tiền, và đòi từ ai — vì người phải trả có thể đã mất hoặc không còn tài sản.

3. Giấy viết tay không công chứng là điểm yếu chí mạng

Thửa 520 mất hiệu lực chính vì hai giấy sang nhượng năm 2003 và 2005 không được công chứng, chứng thực. Người mua đã trả 165 chỉ vàng và giờ phải trả lại đất, chỉ được nhận lại 95 chỉ vàng từ di sản của người đã mất. Với giao dịch đất đai, chi phí công chứng luôn rẻ hơn nhiều so với hậu quả của việc bỏ qua nó.

4. Kiểm tra nguồn gốc đất trước khi mua ở khu vực có nhiều đồng thừa kế

Vợ chồng ông V mua từ một người đang quản lý đất hương hoả, dựa trên giấy tờ có chữ ký của các anh chị em. Hai mươi năm sau, họ giữ được một thửa và mất một thửa. Trước khi mua đất có nguồn gốc thừa kế, cần: xem giấy chứng nhận đứng tên ai; hỏi rõ cha mẹ người bán mất năm nào, có di chúc không, có mấy người con; yêu cầu tất cả người thừa kế cùng ký, có mặt tại tổ chức công chứng; và đối chiếu chữ ký trực tiếp thay vì nhận giấy tờ đã ký sẵn.

5. Người trông coi di sản có quyền được tính công

Điều 618 Bộ luật Dân sự và Án lệ 05/2016/AL ghi nhận công sức trông coi, quản lý và tôn tạo di sản. Người ở lại giữ đất nên lưu giữ chứng cứ: hoá đơn nộp thuế đất, chi phí xây sửa, chi phí chăm sóc cha mẹ, xác nhận của tổ dân phố. Ngược lại, người ở xa cần biết khoản này sẽ được trích trước khi chia, để tính đúng phần mình có thể nhận.

Cơ sở pháp lý

Bộ luật Dân sự 2015: Điều 133 (bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu); Điều 618 (nghĩa vụ và quyền của người quản lý di sản); điểm a khoản 1 Điều 651 (hàng thừa kế thứ nhất); các quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Án lệ số 16/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017.
Án lệ số 05/2016/AL được thông qua ngày 06/4/2016, công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA — về công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo di sản.
Luật Đất đai về điều kiện, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và về giao đất tái định cư.

Hỏi đáp

Chữ ký bị giả mạo thì có đòi lại được đất không?

Không đương nhiên. Nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận cho người mua và đã tiếp tục chuyển cho người thứ ba ngay tình, Toà có thể bảo vệ người thứ ba theo Điều 133 Bộ luật Dân sự và Án lệ 16/2017/AL. Khi đó người bị thiệt hại được bồi thường bằng tiền từ người đã có lỗi, chứ không lấy lại được đất.

Anh em đã ký “đơn từ chối nhận di sản” thì còn quyền không?

Việc từ chối nhận di sản phải do chính người thừa kế thực hiện, đúng hình thức và đúng thời hạn luật định. Nếu chữ ký bị giả mạo và chứng minh được, đơn đó không có giá trị. Nhưng như vụ án này cho thấy, chứng minh được không đồng nghĩa với việc khôi phục được tình trạng ban đầu.

Suất tái định cư có được chia thừa kế không?

Theo hướng của bản án này thì không, vì đất tái định cư được giao cho hộ gia đình còn sống có nhu cầu sử dụng đất, không phải tài sản của người đã mất. Ngược lại, tiền bồi thường cho phần đất là di sản của người đã mất và phải chia.

Giấy mua bán đất viết tay từ trước có còn giá trị không?

Phụ thuộc vào thời điểm giao dịch, việc đã giao đất và sử dụng ổn định hay chưa, và pháp luật đất đai áp dụng tại thời điểm đó. Có trường hợp được công nhận, có trường hợp bị tuyên vô hiệu — như thửa 520 trong vụ án này. Đây là nhóm việc cần đánh giá hồ sơ cụ thể chứ không có câu trả lời chung.

Người ở lại trông coi đất được hưởng bao nhiêu?

Không có tỷ lệ cố định. Toà xác định theo thời gian trông coi, mức độ đóng góp tôn tạo và giá trị di sản. Trong vụ án này là 438.279.400 đồng trên tổng di sản khoảng 2,19 tỷ đồng.

Chi phí giám định chữ ký hết bao nhiêu và ai chịu?

Chi phí do người yêu cầu tạm ứng, cuối cùng do bên thua kiện chịu theo quyết định của Toà. Quan trọng hơn chi phí là thời gian: trong vụ án này, hai lần giám định cách nhau gần sáu năm, và mỗi lần đều kéo dài tiến trình vụ án.

Mua đất nguồn gốc thừa kế ở Quy Nhơn cần kiểm tra gì?

Xem giấy chứng nhận đứng tên ai và cấp năm nào; xác minh cha mẹ người bán mất năm nào và có bao nhiêu người con; yêu cầu toàn bộ người thừa kế ký trực tiếp tại tổ chức công chứng; kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai xem thửa đất có đang tranh chấp, thế chấp hay bị kê biên không; và đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận tình trạng tranh chấp.

Vụ kiện thừa kế đất ở Bình Định thường kéo dài bao lâu?

Với vụ có yêu cầu huỷ giấy chứng nhận và có giám định, thường từ ba đến năm năm qua hai cấp xét xử, chưa kể khả năng bị kháng nghị giám đốc thẩm. Vụ án này thụ lý phúc thẩm tháng 11/2024 và xét xử tháng 4/2025, nhưng tính từ giao dịch đầu tiên thì đã hơn hai thập niên.

Đọc thêm

Tranh chấp đất đai, thừa kế hay hợp đồng tại Quy Nhơn và Bình Định — xem luật sư tại Quy Nhơn, hoặc gọi 0912266811 để nghe đánh giá sơ bộ hồ sơ và biết trước mức phí.

Chuyên mục

Bản án