Đòi lại nhà đất tại Huế: vì sao người ở mấy chục năm vẫn phải trả đất

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Người ở trên đất mấy chục năm, nhà do cha mẹ để lại, vẫn có thể phải trả đất cho người ngoài. Đó là kết quả của một vụ án tại thành phố Huế, xử phúc thẩm năm 2023. Vụ này đáng đọc vì nó cho thấy rõ hai điều mà nhiều gia đình hiểu nhầm: quyền sử dụng đất xác lập theo đăng ký, và đất với nhà trên đất được Toà xử theo hai hướng khác nhau.

Vụ việc

Thửa đất 499m² tại phường P, thành phố Huế vốn của hai cụ. Cụ ông mất năm 1988. Năm 1991, Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên riêng cụ bà. Năm 2004 cấp đổi giấy, vẫn ghi là tài sản riêng của cụ bà.

Cùng năm 2004, cụ bà tách thửa thành năm phần, chuyển nhượng và tặng cho các con. Một thửa 154m² được tặng cho riêng vợ chồng người con trai B., hợp đồng lập tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh Thừa Thiên Huế. Đầu năm 2005, vợ chồng ông B. được cấp Giấy chứng nhận cho thửa này.

Sau đó vợ chồng ông B. nhiều lần thế chấp và xoá thế chấp tại ngân hàng. Lần xoá cuối cùng là tháng 3/2011, và cũng trong ngày hôm đó, họ chuyển nhượng thửa đất cho bà H. Bà H. đăng ký quyền sử dụng đất năm 2012, được cấp lại giấy năm 2017.

Nhưng trên thửa đất vẫn có những người trong gia đình đang ở. Bà H. khởi kiện đòi lại nhà và đất.

Toà xử thế nào

Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế xử sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu (Bản án số 05/2023/DS-ST ngày 06/4/2023). Bị đơn và những người liên quan kháng cáo. Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng giữ nguyên bản án sơ thẩm (Bản án số 203/2023/DS-PT ngày 15/8/2023, xét xử trực tuyến).

Nội dung đáng chú ý là Toà tách làm hai:

• Về đất: buộc những người đang ở phải trả lại quyền sử dụng thửa đất 154m² cho bà H.
• Về nhà trên đất: không chấp nhận yêu cầu đòi nhà. Toà giao cho bà H. được sở hữu phần nhà nằm trên thửa đất, đồng thời buộc bà H. thanh toán giá trị cho những người thừa kế thuộc hàng thứ nhất của hai cụ.

Ba điểm pháp lý cần nắm

1. Người chết trước khi Nhà nước giao đất thì không phải là người được giao đất

Cụ ông mất năm 1988; Giấy chứng nhận cấp năm 1991 cho cụ bà. Toà xác định cụ ông không được Nhà nước giao đất, nên người được giao là cụ bà. Điều này quyết định toàn bộ phần còn lại: cụ bà có quyền định đoạt.

2. Chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký

Toà dẫn Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 và điểm a khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003. Hợp đồng tặng cho công chứng, sau đó được cấp giấy — thế là quyền đã chuyển. Việc trong nhà có người không đồng ý không làm thay đổi điều đó.

3. Ở lâu không tạo ra quyền, nhưng công sức và tài sản trên đất thì được tính

Đây là phần công bằng của bản án: người mua được đất, nhưng phải trả tiền cho hàng thừa kế đối với giá trị nhà. Toà xử theo Điều 255, 256 Bộ luật Dân sự 2005 về bảo vệ quyền sở hữu và đòi lại tài sản.

Bài học cho gia đình có nhà đất ở Huế

• Giấy chứng nhận đứng tên ai là chuyện rất lớn. Nếu cha mẹ còn sống mà giấy chỉ đứng tên một người, các con nên làm rõ ngay, bằng văn bản, trước khi phát sinh chuyện.
• Tặng cho có công chứng là giao dịch thật. Đừng nghĩ “tặng cho trong nhà thì lấy lại được”.
• Đất đã qua ngân hàng thì gần như chắc chắn sẽ sang tay người ngoài. Thấy sổ đỏ của gia đình đang thế chấp mà mình không biết, phải xử lý ngay khi còn kịp.
• Đang ở trên đất của người khác thì hãy đòi phần tài sản của mình. Không đòi được đất không có nghĩa là mất trắng — giá trị nhà, công trình, công tôn tạo đều có thể được thanh toán, nhưng phải yêu cầu và phải có định giá.

Chuỗi chuyển dịch quyền: từ cha mẹ tới người ngoài trong bảy năm

Mốc	Việc gì
1988	Cụ ông mất
27/01/1991	UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa 499m², đứng tên riêng cụ bà
20/9/2004	Cấp đổi Giấy chứng nhận, vẫn ghi là tài sản riêng của cụ bà
31/12/2004	Cụ bà tách thành 5 thửa; tặng cho riêng vợ chồng người con một thửa 154m², hợp đồng lập tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh Thừa Thiên Huế
08/3/2005	Vợ chồng người con được cấp Giấy chứng nhận cho thửa 154m²
2005 – 2011	Nhiều lần thế chấp và xoá thế chấp tại ngân hàng
11/3/2011	Xoá thế chấp lần cuối, và cùng ngày chuyển nhượng thửa đất cho người ngoài
16/11/2012	Bên nhận chuyển nhượng đăng ký quyền sử dụng đất
25/12/2017	Sở Tài nguyên và Môi trường cấp lại Giấy chứng nhận
06/4/2023	Bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế
15/8/2023	Bản án phúc thẩm — giữ nguyên (xét xử trực tuyến)

Chi tiết đáng chú ý: xoá thế chấp và chuyển nhượng diễn ra trong cùng một ngày. Đây là dấu hiệu điển hình của giao dịch mà bên mua trả tiền thẳng cho ngân hàng để giải chấp. Toà ghi nhận việc này làm cơ sở xác định lời khai của bên mua là có căn cứ.

Vì sao cụ ông không được tính là người được giao đất

Đây là điểm nhiều người sẽ thấy khó chấp nhận về mặt tình cảm, nhưng về pháp lý thì rành mạch: cụ ông mất năm 1988, Giấy chứng nhận cấp năm 1991. Nhà nước giao đất cho người đang sống, và người đó là cụ bà.

Hệ quả dây chuyền: thửa đất không phải di sản chung của hai cụ, nên cụ bà có toàn quyền định đoạt — tách thửa, tặng cho, chuyển nhượng — mà không cần sự đồng ý của các con.

Bài học ngược lại cũng đúng: nếu Giấy chứng nhận được cấp trước khi một người mất, hoặc nếu chứng minh được đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân và cả hai cùng tạo lập, thì kết quả có thể khác hẳn. Đây chính là lý do phải tra hồ sơ giao đất gốc, chứ không chỉ nhìn tên trên sổ.

Vì sao đòi được đất nhưng không đòi được nhà

Toà áp dụng Điều 255 và Điều 256 Bộ luật Dân sự 2005 — các quy định về bảo vệ quyền sở hữu và quyền đòi lại tài sản. Nhưng đất và tài sản gắn liền với đất là hai đối tượng khác nhau:

• Quyền sử dụng đất đã chuyển hợp pháp qua chuỗi tặng cho – chuyển nhượng – đăng ký, nên người nhận chuyển nhượng có quyền đòi lại;
• Nhà và công trình trên đất do gia đình xây dựng, tồn tại trước khi chuyển nhượng. Không thể buộc người đã bỏ tiền, bỏ công xây dựng phải giao không.

Cách xử của Toà là giao nhà cho bên có quyền sử dụng đất, đồng thời buộc bên đó thanh toán giá trị cho những người thừa kế. Hội đồng định giá trong tố tụng dân sự đã xác định giá trị từng hạng mục, kể cả phần nhà nằm vắt sang thửa bên cạnh và phần nằm trên lối đi chung.

Nếu gia đình bạn đang ở trong tình huống này

Đang ở trên đất mà sổ đã sang tên người khác

1. Xác định ngay đất đã chuyển qua mấy tay và có công chứng, đăng ký hay không. Nếu chuỗi giao dịch hợp lệ thì khả năng giữ được đất rất thấp — nên chuyển hướng sang bảo vệ phần tài sản trên đất.
2. Yêu cầu định giá đầy đủ: nhà chính, nhà tạm, công trình phụ, cây lâu năm, và cả công tôn tạo nếu chứng minh được.
3. Đưa hết người có quyền lợi vào vụ án — thiếu người là nguy cơ bị huỷ án, kéo dài thêm nhiều năm.

Đang định nhận tặng cho từ cha mẹ

1. Làm hợp đồng tặng cho có công chứng và sang tên dứt điểm;
2. Nếu trên đất có người đang ở, giải quyết chuyện chỗ ở trước khi nhận, bằng văn bản;
3. Nếu định thế chấp ngân hàng, phải hiểu rằng đến một lúc nào đó đất có thể sang tay người ngoài — và người đang ở sẽ là bên chịu hậu quả.

Hỏi đáp

Cha mẹ tặng cho một người con, các con khác có kiện được không?

Nếu đất là tài sản riêng hợp pháp của cha mẹ và hợp đồng tặng cho được công chứng, đăng ký đúng quy định thì rất khó. Muốn kiện, phải chỉ ra được lý do hợp đồng vô hiệu — ví dụ người tặng cho không còn khả năng nhận thức, bị lừa dối, ép buộc — và phải có chứng cứ.

Ở trên đất mấy chục năm có thành chủ đất không?

Không. Việc sử dụng lâu dài chỉ có ý nghĩa khi đất chưa có ai được công nhận quyền sử dụng. Khi đã có Giấy chứng nhận đứng tên người khác và chuỗi chuyển nhượng hợp lệ, thời gian ở không tạo ra quyền đối với đất.

Không có tiền thuê luật sư ngay từ sơ thẩm thì sao?

Ít nhất hãy tư vấn trước khi nộp đơn hoặc trước khi nộp bản tự khai đầu tiên. Những gì khai ở giai đoạn đầu sẽ theo vụ án đến cấp phúc thẩm, và rất khó rút lại.

Chuỗi giao dịch hợp lệ: vì sao rất khó lật

Điều khiến bên đang ở thua trong vụ này không phải một tình tiết đơn lẻ, mà là một chuỗi giao dịch mà mỗi mắt xích đều đúng thủ tục:

Mắt xích	Thủ tục đã hoàn tất	Muốn lật thì phải chứng minh gì
Cấp Giấy chứng nhận cho cụ bà (1991)	Quyết định của UBND tỉnh	Việc cấp trái pháp luật — phải khởi kiện hành chính hoặc yêu cầu huỷ trong vụ án dân sự
Tặng cho con (2004)	Hợp đồng công chứng tại Phòng Công chứng	Người tặng cho không đủ năng lực hành vi, bị lừa dối, ép buộc
Cấp Giấy chứng nhận cho người con (2005)	Quyết định của UBND thành phố	Hồ sơ cấp không đúng quy định
Thế chấp và xoá thế chấp tại ngân hàng	Đăng ký biện pháp bảo đảm	Hầu như không lật được — ngân hàng là bên ngay tình
Chuyển nhượng cho người ngoài (2011)	Hợp đồng công chứng	Giao dịch giả tạo, hoặc bên nhận không ngay tình
Đăng ký sang tên (2012), cấp lại giấy (2017)	Đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền	—

Muốn giữ được đất, bên đang ở phải phá được ít nhất một mắt xích, và phá bằng chứng cứ chứ không bằng lập luận về tình cảm gia đình. Trong vụ này họ không làm được.

“Người thứ ba ngay tình” — khái niệm quyết định số phận nhiều vụ án

Khi tài sản đã qua tay người thứ ba nhận chuyển nhượng ngay tình, có công chứng và đã đăng ký, pháp luật có xu hướng bảo vệ người đó, kể cả khi giao dịch trước đó có vấn đề. Lý do là để bảo đảm an toàn cho giao dịch dân sự — nếu ai cũng có thể bị đòi lại đất đã mua hợp pháp thì không ai dám mua bán.

Hệ quả thực tế: càng để tài sản đi qua nhiều tay, khả năng đòi lại càng thấp. Ai thấy có dấu hiệu bất thường với nhà đất của gia đình thì phải hành động ngay, đừng đợi.

Những việc có thể làm sớm:

• Gửi văn bản thông báo tranh chấp tới Văn phòng đăng ký đất đai kèm chứng cứ, để cơ quan này ghi nhận;
• Khởi kiện và đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, nếu có căn cứ;
• Yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng thửa đất — ai đứng tên, có đang thế chấp, có biến động gì.

Định giá tài sản trên đất: khoản tiền nhiều người bỏ quên

Trong vụ án, Hội đồng định giá đã xác định giá trị từng hạng mục, kể cả phần nhà nằm vắt sang thửa bên cạnh và phần nằm trên lối đi chung. Đây là việc phải làm bài bản, vì nó quyết định số tiền bên được đất phải trả.

Những hạng mục nên đưa vào yêu cầu định giá:

1. Nhà chính, nhà phụ, nhà tạm — theo diện tích xây dựng, kết cấu, tỷ lệ còn lại;
2. Công trình phụ trợ — tường rào, sân, giếng, bể nước, mái che;
3. Cây lâu năm trên đất;
4. Công san lấp, tôn nền — nếu chứng minh được;
5. Phần diện tích nằm trên thửa khác hoặc trên lối đi chung — phải xác định rõ để tránh tranh chấp tiếp theo.

Nếu không yêu cầu định giá đầy đủ ngay tại cấp sơ thẩm, rất khó bổ sung ở giai đoạn sau.

Nhìn từ phía người mua: mua đất đang có người ở

Vụ án này cũng là bài học cho bên mua. Người mua trong vụ đã phải theo kiện nhiều năm mới lấy được đất mình đã trả tiền từ 2011.

Trước khi mua, ngoài việc kiểm tra pháp lý thửa đất, cần:

• Đến xem đất tận nơi, xác định ai đang ở, quan hệ với người bán là gì;
• Yêu cầu bên bán bàn giao đất trống như một điều kiện của hợp đồng, hoặc giữ lại một phần tiền cho tới khi bàn giao xong;
• Đưa vào hợp đồng điều khoản rõ ràng về nghĩa vụ giải phóng mặt bằng và chế tài nếu chậm;
• Tính trước thời gian và chi phí nếu phải khởi kiện đòi đất — thường là vài năm.

Giá rẻ bất thường của một thửa đất đang có người ở thường phản ánh đúng chi phí và thời gian mà người mua sẽ phải bỏ ra sau đó.

Hỏi đáp bổ sung

Đang ở mà bị kiện đòi đất, nên làm gì trước tiên?

Rà ngay chuỗi giao dịch xem có mắt xích nào có thể phá được không, đồng thời nêu yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập về thanh toán giá trị tài sản trên đất và công sức. Nêu ngay tại cấp sơ thẩm, bằng văn bản, và nộp tạm ứng án phí tương ứng.

Toà buộc trả đất thì phải dọn đi ngay không?

Bản án có hiệu lực mới thi hành. Nếu kháng cáo trong thời hạn thì bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực. Khi thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự có trình tự riêng, bao gồm thời hạn tự nguyện thi hành.

Người được đất có phải trả tiền nhà ngay không?

Nghĩa vụ thanh toán được ghi trong bản án, và có thể được thi hành song song hoặc theo trình tự do bản án ấn định. Nên đề nghị Toà ghi rõ trong bản án mối quan hệ giữa nghĩa vụ trả đất và nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản.

Cả nhà nhiều người cùng ở, ai là người phải trả đất?

Tất cả những người đang chiếm hữu, sử dụng đều có thể bị buộc trả. Vì vậy phải đưa đủ họ vào vụ án ngay từ đầu — thiếu người là nguy cơ bị huỷ án hoặc phát sinh vụ kiện mới.