Nhà đất bị trưng thu ở Huế nhưng Nhà nước chưa quản lý: vẫn chia thừa kế được

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Nhà đất bị Nhà nước ra quyết định trưng thu từ năm 1983, nhưng thực tế Nhà nước chưa từng quản lý — vậy đó còn là di sản của gia đình không? Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng trả lời rõ trong một vụ án tại thành phố Huế: còn. Và các con vẫn có quyền yêu cầu chia thừa kế.

Nguồn gốc vụ việc

Thửa đất 239m² tại phường P, thành phố Huế do vợ chồng hai cụ tạo lập trước ngày giải phóng. Cụ ông nguyên là trung uý cảnh sát chế độ cũ, nên ngày 22/02/1983, Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định trưng thu nhà đất.

Nhưng trên thực tế, Nhà nước không quản lý và không ký hợp đồng cho thuê nhà đất đó sau khi trưng thu. Nhà đất vẫn do gia đình quản lý, sử dụng. Hơn nữa, ngày 11/5/1985, chính Nhà nước còn lập Biên bản kiểm kê giao nhà đất cho “chủ nhà … là người đang ở” quản lý, sử dụng.

Cụ ông mất năm 1991, cụ bà mất năm 2003. Ngày 09/3/2018, các con khởi kiện yêu cầu chia thừa kế.

Điểm pháp lý mấu chốt: Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11

Toà căn cứ Điều 5 Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội để xác định: nhà đất tuy có quyết định trưng thu nhưng Nhà nước chưa thực tế quản lý, chưa bố trí sử dụng thì các con của chủ sở hữu cũ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với nhà đất — trong đó có quyền yêu cầu chia thừa kế.

Toà cũng bác quan điểm cho rằng người đang trực tiếp sử dụng nhà đất mặc nhiên được hưởng quyền, với hai lý do: chủ sở hữu tại thời điểm Nhà nước có văn bản quản lý là hai cụ, không phải người đang ở; và người đang ở không phải là người thừa kế duy nhất.

Về thời hiệu: cụ ông mất 1991, cụ bà mất 2003, các con khởi kiện năm 2018 — Toà xác định vẫn còn thời hiệu khởi kiện về thừa kế.

Nhưng bản án sơ thẩm bị huỷ — vì một lỗi tố tụng

Dù xác định đúng bản chất, Toà phúc thẩm vẫn huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm (Bản án số 319/2024/DS-PT ngày 21/10/2024, huỷ Bản án sơ thẩm số 18/2023/DS-ST của Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế), chuyển hồ sơ về xử lại từ đầu.

Lý do nằm ở Thông báo sửa chữa, bổ sung bản án ban hành ngày 24/11/2023 — gần hai tháng sau khi tuyên án. Thông báo này sửa phần quyết định: thêm diện tích đất 128,1m² và sửa cả con số giá trị tài sản, trong khi bản án tuyên tại phiên toà đã đúng với nội dung biểu quyết trong phòng nghị án. Sửa chữa bản án chỉ được dùng cho lỗi rõ ràng về số liệu hay chính tả, không được làm thay đổi nội dung đã tuyên.

Kết quả: một vụ thừa kế khởi kiện năm 2018, xử sơ thẩm năm 2023, đến cuối 2024 phải quay lại vạch xuất phát.

Bài học

• Nhà đất diện trưng thu, cải tạo trước đây chưa chắc đã mất. Câu hỏi quyết định là: Nhà nước có thực tế quản lý, bố trí sử dụng hay không. Phải tìm cho ra hồ sơ chứng minh việc đó — biên bản kiểm kê, hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, quyết định bố trí. Đây là loại hồ sơ ở Huế rất nhiều gia đình đang có mà không biết giá trị.
• Người đang ở không mặc nhiên là chủ. Ở lâu, giữ nhà thờ, đóng thuế — đều là tình tiết đáng kể, nhưng không thay thế được tư cách thừa kế.
• Xác định cho đủ người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng. Trong vụ này cả nguyên đơn lẫn bị đơn đều đã mất trong quá trình tố tụng, kéo theo hàng loạt người kế thừa. Thiếu một người là có nguy cơ huỷ án.
• Đọc kỹ mọi thông báo sửa chữa, bổ sung bản án. Nếu thấy nội dung sửa làm thay đổi quyền lợi chứ không phải sửa lỗi đánh máy, phải có ý kiến ngay — đó có thể là căn cứ kháng cáo, hoặc ngược lại, là thứ khiến bản án có lợi cho mình bị huỷ.

Nghị quyết 755/2005 nói gì, và vì sao nó quan trọng với Huế

Sau 1975, một số nhà đất ở miền Nam và miền Trung bị đưa vào diện quản lý, cải tạo, trưng thu theo các chính sách của từng thời kỳ. Nhiều trường hợp có quyết định trên giấy nhưng Nhà nước không thực sự tiếp quản: gia đình vẫn ở, vẫn sửa chữa, vẫn đóng thuế, không hề có hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội giải quyết đúng nhóm này. Tinh thần: khi đã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng, thì người có nhà đất đó — và những người thừa kế của họ — được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo pháp luật, bao gồm quyền yêu cầu chia thừa kế.

Huế là nơi có nhiều hồ sơ dạng này, vì cơ cấu dân cư và lịch sử của thành phố. Đó cũng là lý do một tờ biên bản kiểm kê năm 1985 — ghi giao nhà đất cho “chủ nhà… là người đang ở” quản lý, sử dụng — lại trở thành chứng cứ quyết định trong vụ án này.

Hai lập luận đối lập, và Toà chọn lập luận nào

	Quan điểm của cơ quan quản lý	Quan điểm Toà chấp nhận
Ai được hưởng quyền	Người đang trực tiếp sử dụng nhà đất	Chủ sở hữu tại thời điểm Nhà nước có văn bản quản lý — tức hai cụ — và sau đó là tất cả những người thừa kế của họ
Lý do	Suy từ việc ai đang ở	Người đang ở không phải người thừa kế duy nhất; và bản thân Nhà nước đã lập biên bản giao lại cho chủ nhà năm 1985

Toà gọi thẳng quan điểm thứ nhất là “nhận thức pháp luật không đúng”. Đây là câu đáng nhớ: trong loại hồ sơ này, việc ai đang ở không quyết định ai là chủ.

Về thời hiệu chia thừa kế

Cụ ông mất năm 1991, cụ bà mất năm 2003, các con khởi kiện ngày 09/3/2018 — và Toà xác định vẫn còn thời hiệu.

Lý do nằm ở quy định hiện hành: thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Rất nhiều gia đình tưởng “quá mười năm là mất quyền” nên không dám kiện. Với nhà đất, con số phải nhớ là 30 năm.

Nhưng đừng để sát hạn. Vụ này khởi kiện năm 2018 cho người mất năm 1991 — còn thời hiệu, nhưng hồ sơ đã khó gấp bội vì nhân chứng mất, giấy tờ thất lạc, và chính các đương sự cũng lần lượt qua đời trong quá trình tố tụng.

Lỗi khiến bản án bị huỷ: sửa chữa bản án quá giới hạn

Bản án sơ thẩm tuyên ngày 02/10/2023, nội dung đúng với biên bản nghị án. Gần hai tháng sau, ngày 24/11/2023, Toà ban hành Thông báo sửa chữa, bổ sung bản án — trong đó thêm diện tích đất 128,1m² vào phần được nhận làm nơi thờ tự chung, và sửa cả con số giá trị tài sản.

Pháp luật cho phép sửa chữa, bổ sung bản án, nhưng chỉ với lỗi rõ ràng về chính tả, số liệu do nhầm lẫn hoặc tính toán sai, và không được làm thay đổi nội dung đã tuyên. Thêm một diện tích đất vào phần quyết định là thay đổi nội dung.

Kết quả: Toà phúc thẩm huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm và Thông báo sửa chữa, chuyển hồ sơ về Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Án phí phúc thẩm được hoàn trả cho những người kháng cáo.

Nói cho dễ hình dung: một vụ khởi kiện năm 2018, xử sơ thẩm cuối 2023, đến cuối 2024 quay về vạch xuất phát — vì một thông báo sửa chữa.

Hồ sơ cần tìm cho loại vụ việc này

1. Quyết định quản lý, cải tạo, trưng thu của cơ quan nhà nước — số, ngày, căn cứ ban hành;
2. Bằng chứng Nhà nước chưa thực tế quản lý: biên bản kiểm kê giao lại, xác nhận không có hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, hồ sơ nộp thuế nhà đất mang tên gia đình qua các năm;
3. Giấy tờ về nguồn gốc tạo lập trước thời điểm có văn bản quản lý;
4. Khai sinh, khai tử, giấy tờ hộ tịch để dựng đủ hàng thừa kế — kể cả người đã mất trong quá trình tố tụng và người đang ở nước ngoài;
5. Văn bản thoả thuận trong gia đình, nếu có, về phần dùng làm nơi thờ tự.

Hỏi đáp

Nhà bị trưng thu mấy chục năm trước, giờ có đòi lại được không?

Câu trả lời phụ thuộc gần như hoàn toàn vào một dữ kiện: Nhà nước có thực tế quản lý, bố trí sử dụng hay không. Nếu có — đã ký hợp đồng cho thuê, đã bố trí người khác vào ở — thì rất khó. Nếu không, và gia đình vẫn ở liên tục, thì có cơ sở.

Người đang ở giữ nhà thờ có được ưu tiên không?

Việc giữ nhà thờ, chăm sóc phần mộ là tình tiết được xem xét khi phân chia, nhưng không biến người đó thành chủ sở hữu toàn bộ. Trong vụ này, phần nhà làm nơi thờ tự chung được giao cho một nhóm người đại diện nhận, còn phần còn lại chia cho nhánh kia.

Đương sự chết trong lúc vụ án đang xử thì sao?

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng sẽ thay thế. Phải khai báo đầy đủ và kịp thời — bỏ sót là căn cứ để huỷ án.

Có nên chấp nhận hoà giải chia đôi cho xong không?

Trong các vụ thừa kế nhà đất kéo dài, một thoả thuận được cả nhà ký, có công chứng, thường tốt hơn một bản án sau mười năm. Nhưng phải là thoả thuận đủ chữ ký của tất cả người thừa kế, nếu không nó sẽ bị lật ở vòng sau.

Các nhóm nhà đất thuộc diện quản lý trước đây

Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 giải quyết một số trường hợp cụ thể về nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách trước đây. Muốn biết hồ sơ của gia đình rơi vào đâu, phải xác định được ba điều:

1. Nhà đất bị đưa vào diện quản lý theo chính sách nào, năm nào, bằng văn bản gì;
2. Nhà nước đã thực tế quản lý hay chưa — đây là ranh giới quyết định;
3. Nếu đã quản lý thì đã bố trí sử dụng thế nào — cho thuê, giao cho cơ quan, phân cho hộ khác.

Bằng chứng cho việc chưa thực tế quản lý thường là: không có hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước; gia đình vẫn nộp thuế nhà đất mang tên mình; có biên bản kiểm kê giao lại nhà đất cho chủ nhà; hộ khẩu và các giấy tờ hành chính vẫn ghi địa chỉ đó là nơi ở của gia đình liên tục.

Ngược lại, nếu có hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đứng tên chính gia đình mình, thì tình thế khác hẳn — khi đó gia đình là người thuê, không phải chủ sở hữu.

Thời hiệu thừa kế: những con số phải nhớ

Loại yêu cầu	Thời hiệu
Yêu cầu chia di sản là bất động sản	30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế
Yêu cầu chia di sản là động sản	10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế
Yêu cầu xác nhận quyền thừa kế hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác	10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế
Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại	3 năm kể từ thời điểm mở thừa kế

Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có di sản chết. Hết thời hiệu chia di sản thì di sản thuộc về người đang quản lý theo quy định — đây là lý do không nên để quá lâu.

Với nhà đất, con số cần nhớ là 30 năm. Rất nhiều gia đình nghĩ “quá 10 năm là hết quyền” nên không dám khởi kiện, rồi mất thật vì để quá 30 năm.

Hồ sơ thừa kế nhiều thế hệ: cách dựng cho đủ người

Vụ án này có cả nguyên đơn lẫn bị đơn mất trong quá trình tố tụng, kéo theo hàng loạt người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng. Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến vụ thừa kế bị huỷ án.

Cách làm để không sót:

1. Vẽ sơ đồ phả hệ từ người để lại di sản, đủ các đời, ghi rõ ai còn ai mất và ngày mất;
2. Với mỗi người đã mất, xác định tiếp hàng thừa kế của họ — đây là chỗ hay sót nhất;
3. Thu thập giấy tờ hộ tịch: khai sinh, khai tử, đăng ký kết hôn, giấy tờ nhận con nuôi;
4. Xác minh người ở nước ngoài — cần địa chỉ và cách tống đạt hợp lệ, nếu không thủ tục sẽ kéo dài rất lâu;
5. Lập danh sách cập nhật trong suốt quá trình tố tụng, khai báo ngay khi có người mất.

Sửa chữa, bổ sung bản án: ranh giới ở đâu

Toà án có thể sửa chữa, bổ sung bản án nhưng chỉ với lỗi rõ ràng về chính tả, về số liệu do nhầm lẫn hoặc tính toán sai, và việc sửa chữa không được làm thay đổi nội dung bản án.

Một số ví dụ để dễ phân biệt:

• Được sửa: viết sai tên đương sự, sai năm sinh, cộng nhầm tổng các khoản đã ghi đúng ở phần trên;
• Không được sửa: thêm một diện tích đất chưa từng nêu trong phần quyết định; thay đổi số tiền phải trả; thay đổi người được nhận tài sản.

Việc cần làm khi nhận được thông báo sửa chữa bản án: đọc ngay, đối chiếu với bản án đã tuyên và với biên bản phiên toà. Nếu thấy nội dung bị thay đổi chứ không phải sửa lỗi kỹ thuật, phải có ý kiến bằng văn bản ngay — đó có thể là căn cứ kháng cáo, hoặc ngược lại, là thứ khiến bản án đang có lợi cho mình bị huỷ.

Hỏi đáp bổ sung

Bản án bị huỷ thì vụ án bắt đầu lại từ đâu?

Từ giai đoạn sơ thẩm, tại Toà án có thẩm quyền. Những chứng cứ đã thu thập vẫn còn trong hồ sơ, nhưng toàn bộ trình tự xét xử phải làm lại. Án phí phúc thẩm được hoàn trả cho người kháng cáo.

Nhà thờ họ có chia thừa kế được không?

Di sản dùng vào việc thờ cúng, nếu người để lại di sản có ý chí rõ ràng, thì không chia mà giao cho người được chỉ định quản lý. Nếu không có di chúc, các thừa kế có thể thoả thuận để lại một phần làm nơi thờ tự chung — nên làm thành văn bản có đủ chữ ký.

Một người thừa kế không chịu ký thì sao?

Không thoả thuận được thì khởi kiện yêu cầu Toà chia. Không thể bỏ qua người đó để làm thủ tục — mọi văn bản thừa kế thiếu người đều có nguy cơ bị tuyên vô hiệu sau này.

Người ở nước ngoài có được hưởng thừa kế nhà đất không?

Được hưởng giá trị. Việc có được đứng tên quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc vào quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở, sử dụng đất tại Việt Nam. Trường hợp không đủ điều kiện đứng tên thì được nhận phần giá trị tương ứng.