Ở lâu, giữ nhà có được tính công sức? Một vụ đòi nhà đất ở Huế

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

“Tôi ở đây bao nhiêu năm, sửa sang giữ gìn, chẳng lẽ không được gì?” — câu này gần như vụ đòi nhà đất nào cũng nghe. Có một án lệ cho phép yêu cầu đó: Án lệ số 02/2016/AL. Nhưng một vụ tại thành phố Huế cho thấy viện dẫn án lệ không phải lúc nào cũng ăn.

Vụ việc

Nhà và đất 125m² tại phường T, thành phố Huế, theo Giấy chứng nhận do Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp ngày 01/02/1997 đứng tên một cặp vợ chồng khác, sau đó được chỉnh lý sang tên vợ chồng ông V., bà H1. vào ngày 21/12/2009. Ông B. khởi kiện đòi lại toàn bộ nhà đất.

Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế xử sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn (Bản án số 01/2023/DS-ST ngày 07/02/2023). Bị đơn kháng cáo với hai đề nghị:

1. Công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho vợ chồng họ;
2. Nếu không chấp nhận thì áp dụng Án lệ số 02/2016/AL để xem xét, phân chia chênh lệch giá trị tài sản về công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị nhà đất.

Toà xử

Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng (Bản án số 254/2023/DS-PT ngày 11/9/2023):

• Không chấp nhận kháng cáo của ông V. — buộc trả lại toàn bộ nhà đất cho nguyên đơn;
• Chấp nhận một phần kháng cáo của bà H1. — nhưng chỉ về phần án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch, tức sửa bản án sơ thẩm ở phần án phí, không phải ở phần nội dung;
• Yêu cầu tính công sức theo Án lệ 02/2016/AL không được chấp nhận.

Toà áp dụng các Điều 158, 160, 163, 164, 166 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 12, Điều 100, khoản 5 Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai 2013, Điều 161 Luật Nhà ở 2014 — đều là các quy định về bảo vệ quyền sở hữu và quyền của người sử dụng đất hợp pháp.

Vì sao viện dẫn án lệ không cứu được

Án lệ số 02/2016/AL giải quyết tình huống rất cụ thể: người Việt Nam định cư ở nước ngoài bỏ tiền nhận chuyển nhượng đất, nhờ người trong nước đứng tên, sau đó tranh chấp — khi đó người đứng tên được xem xét công sức bảo quản, tôn tạo. Không phải mọi trường hợp “ở lâu, giữ nhà” đều rơi vào tình huống của án lệ đó.

Muốn được tính công sức, tối thiểu phải chứng minh được: mình đã bỏ tiền, bỏ công cụ thể vào tài sản; việc đó làm tăng giá trị tài sản; và có số liệu định giá cho phần tăng thêm. Nêu chung chung “tôi giữ gìn nhiều năm” thì không có gì để Toà chia.

Bài học

• Chỉnh lý sang tên trên Giấy chứng nhận không đương nhiên là căn cứ sở hữu vững chắc. Nếu việc sang tên không dựa trên một giao dịch hợp pháp, người đứng tên vẫn có thể phải trả lại tài sản.
• Viện dẫn án lệ phải đúng tình huống pháp lý của án lệ, không phải cứ thấy có chữ “công sức” là dùng được.
• Muốn đòi công sức thì phải dựng hồ sơ từ sớm: hoá đơn sửa chữa, ảnh trước sau, hợp đồng xây dựng, và yêu cầu định giá phần giá trị tăng thêm ngay tại cấp sơ thẩm.
• Kháng cáo được chấp nhận một phần về án phí không phải là thắng. Đọc kỹ quyết định để biết mình được sửa ở phần nào.

Án lệ số 02/2016/AL nói về tình huống nào

Án lệ số 02/2016/AL được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao. Tình huống của án lệ rất cụ thể:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bỏ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Vì khi đó chưa được đứng tên, nên nhờ người trong nước đứng tên hộ;
• Sau đó phát sinh tranh chấp giữa hai bên.

Hướng giải quyết của án lệ: cần xác định người bỏ tiền là chủ sở hữu thực sự, nhưng đồng thời phải xem xét công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị của người đứng tên hộ — và chia cho họ phần chênh lệch giá trị tương ứng.

Điểm mấu chốt: án lệ giải quyết quan hệ nhờ đứng tên hộ, nơi cả hai bên đều có đóng góp vào tài sản. Nó không phải là một quy tắc chung rằng “ai ở lâu cũng được chia tiền”.

Vì sao trong vụ này không áp dụng được

Bị đơn trong vụ án ở Huế là người được chỉnh lý sang tên trên Giấy chứng nhận vào ngày 21/12/2009, đối với nhà đất vốn đứng tên một cặp vợ chồng khác từ năm 1997. Toà chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đòi lại toàn bộ nhà đất, tức là không công nhận cơ sở của việc sang tên đó.

Khi đã như vậy thì không còn quan hệ “nhờ đứng tên hộ” để mà áp án lệ. Yêu cầu tính công sức bị bác — và Toà phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo về nội dung này.

Phần kháng cáo duy nhất được chấp nhận là của bà H1., và chỉ liên quan tới án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Bản án sơ thẩm được sửa ở đúng phần đó.

Các quy định Toà áp dụng, và ý nghĩa của chúng

Quy định	Nội dung liên quan
Điều 158, 160 Bộ luật Dân sự 2015	Quyền sở hữu và nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
Điều 163, 164 Bộ luật Dân sự 2015	Không ai bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu; chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, yêu cầu Toà án buộc trả lại tài sản
Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015	Quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
Điều 12, Điều 100 Luật Đất đai 2013	Hành vi bị nghiêm cấm; các loại giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận
Khoản 5 Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai 2013	Quyền được bảo hộ khi bị người khác xâm phạm; nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Điều 161 Luật Nhà ở 2014	Quyền của chủ sở hữu nhà ở trong việc yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu

Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 là xương sống của mọi vụ đòi lại nhà đất. Ai muốn giữ tài sản đang ở phải trả lời được: căn cứ pháp luật để tôi chiếm hữu, sử dụng tài sản này là gì? Không trả lời được câu đó thì mọi lập luận về công sức, tình cảm, thời gian đều không cứu được.

Muốn được tính công sức thì phải làm gì

1. Nêu yêu cầu ngay tại cấp sơ thẩm, bằng văn bản, không đợi tới phúc thẩm. Yêu cầu nêu muộn rất dễ bị xem là ngoài phạm vi xét xử phúc thẩm.
2. Chứng minh khoản chi: hoá đơn vật liệu, hợp đồng thi công, giấy biên nhận tiền công, sao kê chuyển khoản.
3. Chứng minh giá trị tăng thêm: đề nghị Toà trưng cầu định giá, so sánh hiện trạng trước và sau. Ảnh chụp theo thời gian rất có giá trị.
4. Chứng minh mối liên hệ giữa việc mình làm và phần giá trị tăng — đây là chỗ hay bị bỏ qua nhất.

Hỏi đáp

Tôi sửa nhà, đổ sân, xây tường rào nhiều năm, có được tính không?

Có thể, nếu chứng minh được khoản chi và phần giá trị tăng thêm. Nhưng phải hiểu: đó là yêu cầu thanh toán giá trị, không phải yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất. Hai việc hoàn toàn khác nhau và phải nêu riêng.

Chỉnh lý sang tên trên sổ đỏ rồi thì có chắc chắn không?

Không. Việc chỉnh lý dựa trên một giao dịch hoặc một căn cứ nào đó. Nếu căn cứ ấy không hợp pháp thì việc sang tên có thể bị xem xét lại, và người đứng tên vẫn phải trả tài sản.

Viện dẫn án lệ có bắt buộc Toà phải theo không?

Án lệ được nghiên cứu, áp dụng khi vụ việc có tình huống pháp lý tương tự. Nếu tình huống khác, Toà không áp dụng — và điều đó không có nghĩa là Toà bỏ qua án lệ. Vì vậy khi viện dẫn, phải chỉ ra được sự tương tự về tình huống, không chỉ tương tự về kết quả mong muốn.

Kháng cáo được chấp nhận một phần nghĩa là thắng một phần?

Phải đọc kỹ phần nào. Trong vụ này, phần được sửa chỉ là án phí sơ thẩm — nội dung vụ án giữ nguyên. Đó không phải là thắng.

Ba loại yêu cầu hay bị nhầm lẫn với nhau

Yêu cầu	Bản chất	Kết quả nếu được chấp nhận
Công nhận quyền sử dụng đất	Khẳng định mình là người có quyền với thửa đất	Được đứng tên, được cấp Giấy chứng nhận
Yêu cầu thanh toán công sức	Thừa nhận đất của người khác, nhưng đòi tiền cho phần mình đã bỏ ra	Nhận một khoản tiền, phải trả lại đất
Yêu cầu thanh toán giá trị tài sản trên đất	Đòi giá trị nhà, công trình, cây trồng do mình tạo lập	Nhận giá trị tài sản, phải trả lại đất

Ba yêu cầu này phải nêu riêng, mỗi yêu cầu một căn cứ, và nộp tạm ứng án phí tương ứng. Nhiều người chỉ nêu yêu cầu thứ nhất, đến khi thua thì mới nói tới công sức — lúc đó thường đã muộn, vì cấp phúc thẩm chỉ xét trong phạm vi kháng cáo và nội dung đã được xét ở cấp sơ thẩm.

Án lệ được áp dụng như thế nào

Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao lựa chọn và Chánh án công bố, có giá trị làm chuẩn mực cho việc giải quyết vụ việc có tình huống pháp lý tương tự.

Khi viện dẫn án lệ, phải trình bày được ba lớp:

1. Tình huống pháp lý của án lệ là gì — mô tả đúng, không tóm tắt theo ý mình;
2. Tình huống vụ việc của mình tương tự ở những điểm nào — càng cụ thể càng tốt;
3. Giải pháp pháp lý của án lệ áp dụng vào vụ việc thì cho kết quả gì.

Nếu Toà không áp dụng án lệ được viện dẫn, Toà phải nêu rõ lý do trong bản án. Đây là điểm đáng chú ý cho bên viện dẫn: nếu bản án không đề cập tới án lệ đã được viện dẫn, đó có thể là căn cứ để kháng cáo.

Muốn được tính công sức: hồ sơ phải có gì

Yêu cầu thanh toán công sức không thắng bằng lời kể. Cần dựng bốn lớp chứng cứ:

1. Chứng minh có bỏ tiền, bỏ công — hợp đồng thi công, hoá đơn vật liệu, biên nhận tiền công, sao kê chuyển khoản, xác nhận của người thi công;
2. Chứng minh thời điểm — ảnh chụp có mốc thời gian, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu;
3. Chứng minh giá trị tăng thêm — đề nghị Toà trưng cầu định giá, so sánh hiện trạng trước và sau;
4. Chứng minh mối liên hệ giữa việc mình làm và phần giá trị tăng — đây là lớp hay bị bỏ sót nhất, và cũng là lớp Toà cần nhất.

Nếu chỉ có lớp 1 mà không có lớp 3 và 4, Toà không có cơ sở để ấn định một con số cụ thể.

Chỉnh lý sang tên trên Giấy chứng nhận: khi nào bị lật

Việc chỉnh lý, sang tên luôn dựa trên một căn cứ nào đó — hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, văn bản thừa kế, quyết định của cơ quan nhà nước. Nếu căn cứ ấy bị tuyên vô hiệu hoặc bị huỷ, việc sang tên có thể bị xem xét lại.

Những trường hợp hay bị lật:

• Hợp đồng ký khi người chuyển nhượng không còn khả năng nhận thức — cần chứng cứ y tế và thường phải giám định;
• Văn bản thừa kế thiếu người thừa kế — một người bị bỏ sót là đủ để lật toàn bộ;
• Giấy uỷ quyền vượt phạm vi hoặc đã hết hiệu lực tại thời điểm ký;
• Giao dịch giả tạo che giấu giao dịch khác — ví dụ ghi tặng cho nhưng thực chất là vay nợ.

Ngược lại, người nhận chuyển nhượng ngay tình, đã đăng ký, thường được pháp luật bảo vệ — đây là điểm cân bằng mà Toà luôn phải cân nhắc.

Hỏi đáp bổ sung

Tôi đang ở, bên kia có sổ. Tôi nên kiện hay chờ họ kiện?

Chủ động thường tốt hơn, vì người khởi kiện được chọn thời điểm và chuẩn bị hồ sơ trước. Nhưng phải xác định rõ mình yêu cầu gì — công nhận quyền, hay thanh toán giá trị. Kiện sai loại yêu cầu là mất cả án phí lẫn thời gian.

Định giá tài sản trong vụ án do ai làm?

Toà thành lập Hội đồng định giá theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, hoặc trưng cầu tổ chức thẩm định giá. Đương sự có quyền có ý kiến về kết quả định giá và đề nghị định giá lại nếu có căn cứ.

Chi phí định giá ai chịu?

Người yêu cầu tạm ứng trước; cuối cùng Toà quyết định nghĩa vụ chịu chi phí theo kết quả giải quyết vụ án. Cần tính khoản này vào ngân sách theo đuổi vụ kiện ngay từ đầu.

Thua sơ thẩm, kháng cáo có nên không?

Chỉ nên nếu chỉ ra được sai lầm cụ thể: sai về áp dụng pháp luật, thiếu chứng cứ quan trọng chưa được xem xét, hoặc vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Kháng cáo chỉ vì không đồng ý với kết quả, không có lập luận mới, thường chỉ kéo dài thêm một năm.