Thừa kế · 16.10.2026

Nhà vắng chủ hay di sản thừa kế? BA 170/2019

Giữ nhà cho cha mẹ có thành nhà vắng chủ? Bản án 170/2019/DS-PT: vẫn là di sản, chia đều, người giữ nhà được tính 30% công sức.

Luật sư UnilawThời gian đọc: 6 phút

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Người con ở lại giữ nhà nhiều chục năm cho rằng đây là nhà vắng chủ do mình quản lý, và đã hết thời hiệu chia. Bản án 170/2019/DS-PT ngày 26/9/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng không chấp nhận: giao nhà cho con ở và nộp thuế từ trước giải phóng không phải nhà vắng chủ; người để lại di sản mất năm 1983 nên thời hiệu tính từ 10/9/1990 và vẫn còn. Lô đất 1.324,7 m² được công nhận là di sản và chia đều cho các đồng thừa kế.

Nhà vắng chủ: Tòa xử thế nào trong vụ này

Bản án 170/2019/DS-PT ngày 26/09/2019 – TAND cấp cao

Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện chia thừa kế di sản nhà đất và sửa bản án sơ thẩm. Hội đồng xét xử đánh giá lại thời hiệu khởi kiện vẫn còn, không thuộc trường hợp nhà vắng chủ và điều chỉnh lại tỷ lệ công sức bảo quản di sản cho phù hợp.

📄 Xem tóm tắt đầy đủ Bản án 170/2019/DS-PT ngày 26/09/2019 tại case.unilaw.vn.

Vấn đề Toà phải giải quyết

Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế còn hay đã hết?
Nhà đất tranh chấp có phải là trường hợp quản lý nhà vắng chủ theo Nghị quyết 58 hay đã được tặng cho không?
Xác định công sức bảo quản, giữ gìn di sản của các đương sự như thế nào?

Tòa nhận định

[2.2] Việc giao nhà cho con quản lý nộp thuế từ trước và sau giải phóng không phải là nhà vắng chủ. Do thời điểm mở thừa kế trước ngày 01-7-1991 và các con ở nước ngoài nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10.
[3] Tờ ủy quyền năm 1975 chỉ thể hiện việc cho các con ở và nộp thuế nhà đất chứ không phải tặng cho tài sản. Biên bản họp gia đình năm 1997 cũng thể hiện các con chỉ là người quản lý, ở trên nhà đất chứ không được giao trọn quyền sở hữu.
[4] Cấp sơ thẩm tính công sức bảo quản di sản cho ông A 40% là quá cao vì ông A chỉ có công bảo quản, giữ gìn tài sản chứ không tôn tạo làm tăng giá trị hay nuôi dưỡng người để lại di sản. Cần giảm xuống mức 30% giá trị di sản là thỏa đáng.
[6.1] Vợ chồng ông Th được nhận làm con nuôi và được cho ở một phần diện tích đất từ năm 1982, có công sức giữ gìn và bảo quản khối di sản. Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông Th chỉ là người ở nhờ và không trích công sức là chưa thỏa đáng.
[6.2] Dựa trên tỷ lệ diện tích quản lý, công sức của ông Th được tính tương ứng bằng 5,076% của phần công sức 30%. Ông A được hưởng toàn bộ 30% trên tổng diện tích đất và trích một phần di sản để chi trả công sức cho gia đình ông Th.

Trích nguyên văn

[2.1] "Ngày 01-02-2018, các đồng nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế là di sản do cụ Nguyễn L4 (chết năm 1983) để lại nên theo quy định tại khoản 1 Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế, đồng thời theo quy định tại khoản b Điều 10 Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19 tháng 10 năm 1990 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì đối với …"

[4] "Ông A đã quản lý nhà, đất từ trước ngày giải phóng đến nay là gần 50 năm, có nhiều công sức trong việc bảo quản và giữ gìn tài sản, bản thân là người tật nguyền nên khi tính công sức cần xem xét thỏa đáng."

Điều luật áp dụng

Luật nội dung

Điều 611; Điều 614; Điều 128; Điều 623; Điều 651; điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015
khoản 1 Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015
điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015

Điểm đáng chú ý

Khi có tranh chấp thừa kế tài sản là bất động sản có thời điểm mở thừa kế trước ngày 10-9-1990, thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990 theo quy định pháp luật. Những người quản lý, giữ gìn di sản lâu năm có quyền được xem xét trích công sức bảo quản tài sản một cách hợp lý. Việc giao nhà cho con ở và nộp thuế thay không được xem là hành vi tặng cho quyền sở hữu nếu không có văn bản pháp lý hợp lệ chứng minh.

Bản án tương tự: Tòa xử thế nào?

Các Tòa án khi giải quyết tranh chấp thừa kế đối với bất động sản có thời điểm mở thừa kế trước ngày 10-9-1990 đều căn cứ vào Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và các hướng dẫn để xác định thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990.

Bản án 102/2019/DS-PT ngày 10/04/2019 – TAND cấp cao — Hủy bản án sơ thẩm do chưa thu thập đầy đủ chứng cứ và áp dụng pháp luật chưa đúng.
Bản án 55/2025/DS-PT ngày 11/02/2025 – TAND cấp cao — Xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế bất động sản mở trước ngày 10-9-1990 vẫn còn.

Hỏi – đáp

Thời hiệu chia thừa kế bất động sản có thời điểm mở thừa kế năm 1983 được tính như thế nào?

Trong vụ này, Tòa xác định cụ L4 mất năm 1983 trước ngày 10-9-1990 nên thời hiệu chia di sản thừa kế là 30 năm tính từ ngày 10-9-1990.

Việc giao nhà cho con quản lý và nộp thuế trước đây có được coi là tặng cho nhà đất không?

Trong vụ này, Tòa xác định việc giao nhà chỉ để ở và nộp thuế thổ trạch, không phải là tặng cho quyền sở hữu nhà, đất.

Người quản lý di sản thừa kế lâu năm được xem xét trích công sức bảo quản như thế nào?

Trong vụ này, Tòa xác định người quản lý lâu năm được hưởng mức công sức bảo quản di sản tương xứng với thực tế đóng góp.

Nhà vắng chủ: vụ này khác gì các vụ cùng loại?

Tờ ủy quyền năm 1975 chỉ cho con ở và nộp thuế, không phải tặng cho; biên bản họp gia đình năm 1997 cũng chỉ coi các con là người quản lý.
Công sức bảo quản của người giữ nhà gần 50 năm: sơ thẩm tính 40%, phúc thẩm giảm còn 30% vì chỉ giữ gìn, không tôn tạo làm tăng giá trị.
Gia đình con nuôi được cho ở trên một phần đất từ 1982 cũng được tính công sức, không phải “ở nhờ”.