Thừa kế · 16.10.2026

Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất: khi nào không?

Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi nào? Bản án 521/2025/DS-PT: đất năm 1984 không phải di sản, nhà cũ đã xây lại thì không chia.

Luật sư UnilawThời gian đọc: 6 phút

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Không phải mảnh đất nào ông bà ở trước đây cũng được coi là di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Bản án 521/2025/DS-PT ngày 22/5/2025 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã sửa án sơ thẩm và bác toàn bộ yêu cầu chia thừa kế: phần di sản của cụ ông đã hết thời hiệu; còn với cụ bà mất năm 1984, căn nhà gỗ cũ đã không còn (xây mới năm 1991), và đất ở thời điểm 1984 không thuộc sở hữu riêng của công dân nên không phải di sản.

Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất: Tòa xử thế nào trong vụ này

Bản án 521/2025/DS-PT ngày 22/05/2025 – TAND cấp cao

Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã chấp nhận kháng cáo của các bị đơn, sửa bản án sơ thẩm và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hội đồng xét xử xác định phần nhà gỗ cũ mua năm 1970 nay không còn tồn tại do đã bị phá dỡ xây mới, còn đất đai tại thời điểm mở thừa kế năm 1984 không thuộc quyền sở hữu của cá nhân để làm di sản.

📄 Xem tóm tắt đầy đủ Bản án 521/2025/DS-PT ngày 22/05/2025 tại case.unilaw.vn.

Vấn đề Toà phải giải quyết

Yêu cầu chia thừa kế di sản của cụ Hồ Minh Tánh còn hay hết thời hiệu khởi kiện?
Yêu cầu chia thừa kế di sản của cụ Mai Thị Phi còn hay hết thời hiệu khởi kiện?
Nhà và đất tranh chấp có còn là di sản thừa kế của cụ Phi hay không?

Tòa nhận định

[1.1] Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu khởi kiện chia di sản của cụ Tánh do đã hết thời hiệu 30 năm theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng quy định.
[1.2] Đối với di sản của cụ Phi mở thừa kế ngày 10/9/1984, áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10, thời hiệu khởi kiện vẫn còn do có thời gian được loại trừ không tính vào thời hiệu.
[1.3.1] Mặc dù có tài liệu chứng minh nguồn gốc nhà đất có từ thời cụ Phi, việc xác định nhà và đất hiện tại là di sản thừa kế là chưa chính xác.
[1.3.2] Căn cứ vào thời gian khấu hao và thực tế xây mới năm 1991, căn nhà gỗ lợp lá ban đầu của cụ Phi đã không còn tồn tại, do đó nguyên đơn yêu cầu chia thừa kế căn nhà hiện tại là không có căn cứ.
[1.3.3] Theo Hiến pháp năm 1980, pháp lệnh và các quy định pháp luật đất đai từng thời kỳ, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của công dân nên không thể là di sản thừa kế tại thời điểm năm 1984.
[1.3.4] Việc bị đơn trực tiếp quản lý, sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007 là phù hợp với quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ.

Trích nguyên văn

[1.3.2] "Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn chia thừa kế theo pháp luật đối với di sản của cụ Phi để lại là căn nhà tại các điểm 12, 13, 14, 18, 19 nêu trên là không có căn cứ chấp nhận, do việc căn nhà không còn tồn tại là do hư hao theo thời gian chứ không phải do bị đơn bán để lấy tiền sử dụng riêng."

[1.3.3] "Với các quy định của pháp luật và hướng dẫn nêu trên thì đất đai không phải là di sản của cụ Phi để lại tại thời điểm mở thừa kế 10/9/1984 và ông Huỳnh Q Nguyện là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất gắn liền nhà tranh chấp liên tục từ năm 1970 đến khi ông Nguyện được cấp GCN.QSDĐ số phát hành AI 402829 số vào sổ cấp GCN.QSDĐ: H.0143cA ngày 27/8/2007 thửa đất số 56, tờ bản đồ số 30 diện tích 125,1m2 đất ở tại đô thị và tiếp tục quản lý, sử dụng …"

Điều luật áp dụng

Luật nội dung

Điều 9, Điều 34, Điều 49 Luật Đất đai năm 1987
Điều 1, Điều 2 Luật Đất đai năm 1993
Điều 611, Điều 612, Điều 613, Điều 623, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015
khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015
điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015
khoản 3 Điều 4, khoản 2 Điều 9, Điều 10, khoản 1 Điều 46, khoản 3 Điều 49, khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003

Điểm đáng chú ý

Khi khởi kiện yêu cầu chia thừa kế tài sản là nhà và đất có thời gian mở thừa kế đã lâu, đương sự cần thu thập chứng cứ chứng minh tài sản đó vẫn còn tồn tại nguyên vẹn hoặc chưa bị thay đổi kết cấu. Đồng thời, cần lưu ý các quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm mở thừa kế để xác định chính xác tài sản nào thuộc quyền sở hữu hợp pháp có thể là di sản thừa kế.

Bản án tương tự: Tòa xử thế nào?

Các Tòa án khi giải quyết tranh chấp chia di sản thừa kế bất động sản thường xem xét kỹ lưỡng về thời hiệu khởi kiện theo quy định pháp luật và nguồn gốc thực tế của tài sản tranh chấp.

Bản án 78 ngày 05/03/2024 – TAND cấp cao — Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện do đã hết thời hiệu chia di sản.
Bản án 274/2026/DS-PT ngày 06/04/2026 – Toà Phúc thẩm TANDTC tại TP.HCM — Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện vì thời hiệu yêu cầu chia di sản đã hết.

Hỏi – đáp

Thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế bất động sản được quy định như thế nào?

Trong vụ án này, Tòa xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế bất động sản theo quy định hiện hành là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Nhà gỗ cũ mua từ năm 1970 sau khi xây mới lại có còn được chia thừa kế không?

Trong vụ án này, Tòa xác định căn nhà gỗ cũ ban đầu không còn tồn tại do đã bị thay thế bằng công trình xây mới từ năm 1991, nên không chấp nhận yêu cầu chia thừa kế căn nhà này.

Đất đai vào năm 1984 có được coi là di sản thừa kế không?

Trong vụ án này, Tòa xác định theo các quy định pháp luật và Hiến pháp tại thời điểm năm 1984, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không phải là di sản thừa kế.

Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất: vụ này khác gì các vụ cùng loại?

Thời hiệu với phần của cụ bà vẫn còn (có thời gian được loại trừ theo Nghị quyết 58/1998), nhưng vẫn thua vì không chứng minh được tài sản còn là di sản.
Nhà đã hư hỏng theo thời gian rồi xây lại, không phải do bị đơn bán lấy tiền – nên không buộc bị đơn trả giá trị.
Người trực tiếp quản lý, sử dụng đất từ 1970 và được cấp giấy chứng nhận năm 2007 được giữ đất.
Nguyên đơn có viện lý do dịch Covid-19 để xin tính lại thời hiệu; Tòa giải quyết vụ án theo các căn cứ trên.