Tout savoir sur le droit de la copropriété au Vietnam
Le droit de la copropriété régit les relations entre copropriétaires et la gestion des parties communes des immeubles collectifs au Vietnam.
Qu’est-ce que le droit de la copropriété selon la législation vietnamienne ?
Le droit de la copropriété au Vietnam détermine la répartition des parties privatives et communes, fixe les règles de gouvernance des immeubles et encadre le paiement des charges de maintenance. Il protège les droits des acheteurs et organise la gestion opérationnelle par le comité des résidents.
Avec l’urbanisation rapide au Vietnam, notamment à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les litiges relatifs à la gestion des immeubles collectifs se multiplient. Pour y faire face, les Services Juridiques spécialisés sont de plus en plus sollicités afin de structurer les règlements intérieurs et de défendre les intérêts des résidents ou des promoteurs.
Cadre légal et gouvernance des parties communes
La législation vietnamienne sur le logement (Loi sur le logement de 2023 et ses décrets d’application) distingue clairement les éléments de propriété au sein d’un bâtiment plurifonctionnel ou résidentiel :
- Parties privatives : L’intérieur de l’appartement ou la surface commerciale vendue spécifiquement à un propriétaire.
- Parties communes : Les structures porteuses, les couloirs, les ascenseurs, les espaces techniques et les parkings de transit.
Le rôle du Comité de gestion (Ban quản trị)
Le comité de gestion est élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Il représente la communauté pour signer des contrats avec l’entreprise de gestion opérationnelle et gérer le fonds de maintenance de 2% perçu lors de l’achat.
| Composante | Droit de propriété | Responsabilité financière |
|---|---|---|
| Appartement privatifs | Individuel (certifié par le certificat de propriété) | Propriétaire individuel |
| Équipements communs (ascenseurs, toit) | Collectif / Indivis | Prélevé sur le fonds de maintenance de 2% |
| Sous-sol / Parking | Selon le contrat de vente (Promoteur ou Commun) | Utilisateur ou gestionnaire selon affectation |
Analyse pratique de l’application de la loi et commentaires d’affaires
L’application du droit de la copropriété donne lieu à de nombreux contentieux devant les tribunaux vietnamiens, notamment sur le remboursement du fonds de maintenance de 2% ou la délimitation abusive des zones commerciales par le promoteur.
Dans de nombreuses affaires réelles suivies par les cabinets d’avocats, les promoteurs omettent de transférer le fonds de maintenance au comité de gestion après son élection officielle. La Cour populaire applique alors strictement la Loi sur le logement en obligeant le promoteur à restituer l’intégralité du capital assorti des intérêts bancaires courus, sous peine de saisie de ses actifs non vendus dans le projet. Pour résoudre ces situations complexes, l’assistance d’un droit immobilier avocat s’avère indispensable pour engager les procédures de référé ou de saisie conservatoire.
Leçons pratiques pour les investisseurs et les résidents
- Vérifier minutieusement les clauses du contrat de vente concernant la propriété du sous-sol et des espaces de stationnement avant toute signature.
- Exiger la transparence totale sur l’ouverture du compte bancaire bloqué destiné à recevoir les 2% de frais de maintenance.
Cet article a été rédigé par les avocats experts de UniLaw.
UniLaw – Cabinet d’Avocats International au Vietnam
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