(Bản án số: 22/2010/DS-ST Ngày: 27/9/2010 Về vụ án: “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà”. Bản án số: 588/2015/DS-PT Ngày: 19/5/2015 V/v: “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà”)
Hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh là một loại hợp đồng có thời hạn dài. Thông thường từ 3 đến 5 năm cho phù hợp với kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên, khi đi thuê bên thuê thường tập trung vào việc thuê ở vị trí đẹp, giá rẻ. Mà họ thường không chú ý đến tính pháp lý của mặt bằng thuê. Hậu quả là sau kinh doanh một thời gian. Bên cho thuê đòi lại mặt bằng với lý do hợp đồng vô hiệu. Quá trình xử lý hợp đồng vô hiệu không chỉ gây thiệt hại vật chất, mà còn làm hỏng kế hoạch kinh doanh của bên thuê. Trong tình huống như vậy, Dịch vụ hỗ trợ pháp lý tranh chấp đất đai từ một đội ngũ luật sư chuyên nghiệp như Unilaw có thể giúp xử lý các vấn đề phức tạp liên quan đến hợp đồng và quyền lợi của các bên.
Xin lấy một bản án sau đây làm ví dụ để phân tích. Bà Xinh có cho Ông Quá thuê kios tại GV, HCM để kinh doanh buôn bán. Hợp đồng thuê có thời hạn năm (05) năm, giá thuê 3.000.000 đồng/tháng, tiền cọc 30.000.000 đồng, phí sửa chữa mặt bằng ông Quá bỏ ra là 65.000.000 đồng. Tuy nhiên, căn nhà cho thuê này chưa rõ sở hữu có thuộc về Bà Xinh không (hay thuộc Ông Đạo hoặc thuộc sở hữu chung của chị em và Xinh). Sau khi hợp đồng thuê nhà thực hiện được sáu (06) tháng, bà Xinh yêu cầu ông Quá trả lại nhà nhưng ông Quá không trả và yêu cầu tiếp tục thuê nhà thêm ba (03) tháng nữa. Ông Quá cho rằng Bà Xinh đột ngột chấm dứt hợp đồng là vi phạm pháp luật nên yêu cầu Bà bồi thường gấp đôi tiền cọc và tiền Ông đã bỏ ra để sửa chữa, tu sửa căn nhà. Bà Xinh khởi kiện ra Tòa yêu cầu lấy lại nhà với lý do hợp đồng vô hiệu, và buộc Quá trả tiền thuê đến thời điểm bàn giao.
Về nguyên tắc chung, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Không hoàn trả bằng hiện vật, thì hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi thì phải bồi thường [[1]]. Việc này đôi khi phức tạp và cần sự có sự hỗ trợ pháp lý tranh chấp đất đai của luật sư để đảm bảo quyền lợi của các bên được bảo vệ một cách công bằng và theo đúng pháp luật.
Vậy hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu áp dụng thế nào xoay quanh bản án này. Lỗi ông Quá hay của Bà Xinh hay cả hai? Ông Quá có phải trả tiền thuê đã sử dụng nhà đến thời điểm nào? Bà Xinh có phải đền bù cho ông Quá tiền đã bỏ ra để cải tạo sửa chữa hay không? Khoản tiền mà ông Quá đặt cọc để thực hiện hợp đồng có được tính lãi hay không?. Hãy xem Tòa án áp dụng pháp luật trong trường hợp này.
Xác định lỗi của các bên
Lỗi của bên cho thuê
Theo Nghị quyết 01, một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp [[2]].
Khi áp dụng pháp luật, Tòa án nhận định Bên cho thuê có lỗi khi chưa chứng minh được căn nhà thuộc sở hữu hợp pháp của mình đã cho bên thuê thuê[ [3]]. Trong một bản án tham khảo khác, Tòa án nhận định lỗi của bên cho thuê khi biết rõ nhà chưa có chủ quyền, không thể tiến hành công chứng được nhưng vẫn cố tình cho thuê [[4]].
Lỗi của bên thuê
Theo Nghị quyết 01, ví dụ về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua [[5]].
Khi áp dụng pháp luật vào Bản án số 22 Tòa án nhân định Bà Xinh chưa được công nhận chủ sở hữu hợp pháp, nhưng Bà Xinh và Ông Quá vẫn ký kết hợp đồng làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do lỗi của hai bên. Xem xét Bản án số 588, lỗi của bên thuê là đã nghiên cứu kỹ tình hình nhà khi ký hợp đồng, biết rõ nhà chưa có chủ quyền, không thể tiến hành công chứng nhưng vẫn cố tình thuê.
Tóm lại, nếu hai bên biết rõ nhà chưa xác định chính xác chủ sở hữu nhưng vẫn cố tình giao kết hợp đồng thuê, thì lỗi thuộc về cả hai bên.
Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Theo quy định của Bộ luật dân sự, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Nghị quyết 01 hướng dẫn chi tiết hơn [[6]], Tòa án buộc bên mua phải trả nhà cho bên bán, bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà.
Áp dụng pháp luật vào Bản án số 22, Tòa án đã yêu cầu “ông Quá phải trả tiền thuê đến khi giao nhà..” cho đến khi “xét xử phúc thẩm“. Quyết định này là phù hợp với nội dung Điều 131 Bộ LDS. Theo đó, “không hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả“. Trong bản án số 588 [[7]], Tòa án còn yêu cầu bên thuê phải trả tiền điện, nước, tiền thuế thuê nhà do sử dụng còn thiếu tính đến thời điểm bàn giao.
Ai phải bồi thường
Theo Nghị quyết 01, Toà án phải xác định mức độ lỗi để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên. b.1. Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
Áp dụng pháp luật vào Bản án số 22 khác quy định trong Nghị Quyết 01. Theo đó, Tòa án cả hai cùng có lỗi tương đương với nhau làm cho hợp đồng thuê nhà vô hiệu vì vậy thiệt hại bên nào bên đó chịu, không ai phải bồi thường. Trong Bản án số 588, Tòa án tính tổng thiệt hại rồi tính thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi. Việc áp dụng pháp luật trong Bản án số 588 phù hợp với Nghị Quyết 01.
Xác định mức thiệt hại
Theo Nghị quyết 01, thì mức thiệt hại gồm:
- Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng;
- Khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.
- Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Trong Bản án số 22 liên quan đến khoản tiền bên thuê/bán bán bỏ ra để dọn dẹp nhằm khôi phục tình trạng ban đầu. Tòa án áp dụng theo hướng nếu việc dọn dẹp nhằm khôi phục lại nguyên trạng, thì bên thuê phải bồi thường khoản tiền này cho bên cho thuê. Nếu việc dọn dẹp nhằm để bên cho thuê tiếp tục sử dụng, thì bên thuê không phải bồi thường khoản tiền này cho bên cho thuê [[8]].
- Về khoản tiền bên mua/bên thuê đã đầu tư cải tạo sửa chữa, nhìn chung Bản án số 22 và Bản án số 588 đều coi đây là khoản thiệt hại và yêu cầu bên cho thuê phải thanh toán cho Bên thuê khi nhận lại nhà [[9]]. Quyết định như vậy là phù hợp với Nghị Quyết 01 nêu trên.
Khoản tiền mà bên mua/bên thuê đã đặt cọc để thực hiện hợp đồng
Theo Nghị quyết của 01, trường hợp cả hai bên cùng có lỗi, thì không ai bị phạt cọc. Trong bản án phân tích, do nhận định cả hai bên cùng có lỗi, Tòa án cũng chỉ yêu cầu bên cho thuê phải hoàn trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê, mà không có lãi hay bị phạt cọc gì [[10]].
Nếu Bên cho thuê có lỗi làm hợp đồng vô hiệu, có thể Bên cho thuê phải bị phạt cọc và trả lãi đối với khoản đặt cọc mà Bên thuê đã đảm bảo để thực hiện hợp đồng. Cụ thể, nghị quyết 01 quy định bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
Điều này cũng phù hợp với tinh thần của Án lệ số 09/2016/AL và thực tiễn xét xử, Tòa án quyết định theo hướng bên hoàn trả cũng phải chịu lãi trên khoản tiền đã nhận như trường hợp của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương [[11]].
Kết luận: chúng ta thấy rằng việc áp dụng pháp luật trong các trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu không phải lúc nào cũng đơn giản. Thách thức lớn nhất nằm ở việc xác định ai phạm lỗi và mức độ thiệt hại cần được bồi thường. Điều này không chỉ làm phức tạp quá trình pháp lý, mà còn có thể gây trở ngại cho các kế hoạch kinh doanh của bên thuê. Vì vậy, trước khi đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng nào, bên thuê nên cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý liên quan đến mặt bằng thuê để tránh rủi ro phát sinh. Trong những tình huống như vậy, việc tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý tranh chấp đất đai không chỉ giúp cả hai bên hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình, mà còn đảm bảo quá trình giải quyết vụ việc diễn ra một cách minh bạch và công bằng.
[1] Điều 131 Bộ LDS: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
[2] Điều 2.4 điểm a Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 [Nghị Quyết 01]: Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó
[3] Bản án số: 22/2010/DS-ST Ngày: 27/9/2010 Về vụ án: “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà” [Bản án số 22]
[4] Bản án số: 588/2015/DS-PT Ngày: 19/5/2015 V/v: “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà” [Bản án số 588]
[5] Điều 2.4 điểm a1 đoạn 2 Nghị quyết 01
[6] Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 [Nghị Quyết 01]
[7] Bản án số 22/2010/DS-ST ngày 27/9/2010 của TAND Quận Y TPHCM
[8] Tuy nhiên, : Như trên đã nói hợp đồng vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Khi bà NĐ_Chi dọn quán trả lại nhà, thì các phần trang trí còn lại không còn phù hợp cho việc sử dụng đối với phía bà BĐ_Đinh, nên bà NĐ_Chi phải có nghĩa vụ khôi phục lại như hiện trạng ban đầu, phía bà BĐ_Đinh đã thông báo cho bà NĐ_Chi biết phải thực hiện nghĩa vụ này nhưng phía bà NĐ_Chi không thực hiện, vì vậy bà BĐ_Đinh đã cho tiến hành sửa chữa. Tuy nhiên việc sửa chữa của bà BĐ_Đinh lại nhằm mục đích để trang trí làm quán kinh doanh không nhằm khôi phục lại hiện trạng ban đầu, việc đầu tư trang trí lại là theo yêu cầu kinh doanh của bà BĐ_Đinh hiện là nhà hàng coffe Paris (khai trương ngày 17/7/2009) vì vậy bà BĐ_Đinh tự chịu chi phí vật tư và do bà cũng là người có lỗi nên phải tự chịu thiệt hại. phía bà NĐ_Chi chỉ có nghĩa vụ hoàn lại tiền công cho các chi phí tháo gỡ sửa chữa cụ thể:
[9] Bản án 588: Buộc bà NĐ_Lưu Thị Thùy Xinh trả cho ông BĐ_Nguyễn Đình Quá, bà LQ_Trần Thị Tâm tiền đặt cọc nhà 30.000.000đ và chi phí xây dựng, sửa chữa là 30.828.125đ. Tổng cộng 60.828.125đ (Sáu mươi triệu tám trăm hai mươi tám ngàn một trăm hai mươi lăm đồng)
[10] Bản án 585: Buộc bà NĐ_Lưu Thị Thùy Xinh trả cho ông BĐ_Nguyễn Đình Quá, bà LQ_Trần Thị Tâm tiền đặt cọc nhà 30.000.000đ. Bản án số 22: Như vậy khấu trừ phần chênh lệch giữa số tiền cọc bà BĐ_Đinh đã nhận với số tiền bà NĐ_Chi chưa thanh toán và trị giá tài sản của bà NĐ_Chi còn lại thì phía bà BĐ_Đinh còn phải trả cho bà NĐ_Chi số tiền là:
[11] Chẳng hạn, theo Bản án số 166/2016/DSST ngày 12-08-2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, “giấy xác nhận tạm ứng ngày 12/02/2015 là giấy giao tiền thực hiện hợp đồng chứ không phải là tiền đặt cọc. Việc bà Diễm từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự theo thảo thuận đã ký kết là do lỗi của bà Diễm làm cho hợp đồng vô hiệu, nên bà Diễm phải trả lại số tiền cho ông Hải và phải chịu bồi thường thiệt hại cho ông Hải theo Điều 137 BLDS 2005. Vì yêu cầu khởi kiện của ông Hải là tranh chấp hợp đồng đặt cọc không có cơ sở cho nên trong trường hợp này bà Diễm phải hoàn trả số tiền đã nhận và phải thanh toán tiền lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định đối với số tiền.
Tham khảo thêm: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN
