23:55 | 17/03/2022 |

Đặt vấn đề:

Người có quyền sử dụng đất nhưng đã được quy hoạch để thực hiện dự án phát triển kinh tế nhưng chưa có quyết định thu hồi thì có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hay không?

Đất đai và quyền sở hữu đất đai

Quyền sử dụng đất (trong bài viết sẽ dùng từ đất đai) là tài sản, vì thế chủ sở hữu có mọi quyền năng đối với tài sản mà mình sở hữu. Tuy nhiên đất đai là loại tài sản đặc biệt vì chủ sở hữu bị giới hạn về mục đích sử dụng đất, quyền quản lý quy hoạch trưng mua thuộc về nhà nước.

Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện thực hiện quyền năng của chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện việc phân phối hay công nhận, cho phép các cá nhân tổ chức được sử dụng đất theo mục đích mà nhà nước quy định. Đối tượng này được gọi là Người sử dụng đất. Trong thời gian Người sử dụng đất khai thác đất đai thì nhà nước có quyền thực hiện việc thu hồi đất theo quy định nhằm mục đích phát triển kinh tế, quốc phòng an ninh.

Quyền của Người sử dụng đất trong trường hợp đất có quy hoạch nhưng chưa thu hồi

Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ được đền bù ngang giá đất theo quy định. Quyền được bồi thược cũng được xác định là quyền tài sản có thể chuyển nhượng, để thừa kế v.v.

Vậy từ lúc trước trong và sau khi bị thu hồi Người sử dụng đất vẫn có quyền đối với tài sản của mình chỉ khác rằng ở mỗi thời điểm dạng tài sản chuyển từ Quyền sử dụng đất sang Quyền được bồi thường theo quy định. Như vậy sẽ không có bất kỳ hạn chế nào đối với Người sử dụng đất trong việc định đoạt tài sản của mình.

Thực tiễn xét xử

Tại quyết định giám đốc thẩm số 82/2020/DS-GĐT ngày 22/5/2020 phân tích trường hợp Người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng nằm trong khu vực quy hoạch thu hồi để xây dựng khu công nghiệp chưa bị thu hồi, người này lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác.

Toà sơ thẩm lập luận rằng vì đất đang được quy hoạch thuộc trường hợp không được chuyển nhượng do là đối tượng không thể thực hiện theo quy định tại Điều 411 BLDS 2005. Toà cấp cao không đồng thuận với quan điểm này và cho rằng dù đất đã được quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, trong trường hợp đất bị thu hồi thì người nhận chuyển nhượng được thế quyền hưởng bồi thường theo quy định.

Xem thêm:

GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO