Bản án tranh chấp quyền sử dụng đất: 5 tình huống và cách Tòa xử

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Bản án tranh chấp quyền sử dụng đất: năm tình huống và cách Tòa xử

Trong kho bản án Unilaw theo dõi có hơn sáu nghìn bản án về đất đai. Đọc kỹ thì thấy phần lớn tranh chấp quay quanh vài tình huống lặp đi lặp lại — và cách Tòa xử cũng theo những nguyên tắc khá nhất quán.

Bài này chọn năm bản án phúc thẩm năm 2024 ở năm tỉnh khác nhau, mỗi bản án đại diện cho một tình huống. Người đang vướng tranh chấp đất có thể soi vào để biết mình đang ở tình huống nào, và điều gì sẽ quyết định kết quả.

Tình huống 1 — Đất chưa có sổ đỏ, cha mẹ cho miệng

Bản án số 218/2024/DS-PT, Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu

Ông N kiện đòi 399,5 m² đất tại huyện Đông Hải. Ông trình bày: đất do ông bà khai phá, năm 1989 được cha mẹ tặng cho. Nhưng:

• Việc tặng cho không lập văn bản;
• Thời điểm cho, đất chưa được cấp giấy chứng nhận;
• Sau khi nhận, ông cũng không kê khai đăng ký.

Trong khi đó, phần đất tranh chấp hiện do người khác quản lý, sử dụng thực tế.

Điều rút ra: ba mươi lăm năm trôi qua mà không có một dòng giấy tờ nào, cũng không kê khai với chính quyền, thì việc chứng minh quyền trở nên rất khó — dù câu chuyện gia đình có thật đến đâu. Trong tình huống này, thứ cứu được người khởi kiện thường chỉ còn là chứng cứ về quá trình sử dụng thực tế: ai canh tác, ai nộp thuế, ai đứng tên nhận tiền đền bù.

Bản án cũng cho thấy vai trò của biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ: Tòa xác định đất tranh chấp gồm ba phần với tứ cận và số đo từng cạnh cụ thể. Đo đạc chính xác là bước không thể bỏ, vì bản án phải tuyên được phần đất xác định thì mới thi hành được.

Tình huống 2 — Sai số đo đạc giữa các thời kỳ

Bản án số 100/2024/DS-PT, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng — đòi lại đất bị lấn chiếm

Hai thửa liền kề, mỗi thửa một chủ, cả hai đều có sổ đỏ:

• Thửa 98: gốc là giấy chứng nhận cấp năm 1998 cho hộ ông U, diện tích 4.185 m²; đến năm 2020 cấp lại cho bà H theo văn bản phân chia di sản thừa kế, diện tích 4.462,1 m²;
• Thửa 332: giấy chứng nhận cấp năm 1996 cho hộ bà C, diện tích 9.500 m².

Chênh lệch 277,1 m² giữa hai lần cấp giấy được hồ sơ ghi nhận là do sai số đo đạc.

Điều rút ra: phần lớn tranh chấp lấn chiếm giữa hai nhà có sổ đỏ không phải vì ai đó cố tình chiếm đất, mà vì bản đồ các thời kỳ đo bằng phương pháp khác nhau. Đất đo thủ công những năm 1990 rồi đo lại bằng máy sau này, con số lệch vài trăm mét vuông là chuyện thường. Khi đó phải quay về bản đồ gốc, mốc giới thực địa, và quan trọng nhất là hiện trạng sử dụng ổn định của hai bên.

Người mua đất nên kiểm tra điểm này trước khi đặt cọc: diện tích trên sổ mới có khớp với sổ gốc không, nếu lệch thì lý do là gì và đã được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận chưa.

Tình huống 3 — Thắng kiện rồi vẫn không dùng được đất

Bản án số 81/2024/DS-PT, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng — chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất

Đây là vụ đáng đọc nhất trong năm bản án.

Hộ ông M được cấp giấy chứng nhận hai thửa đất, tổng 4.479 m², từ ngày 6/12/1996. Từ đó đến khi ra bản án năm 2024 — hai mươi tám năm — tranh chấp với bà D được giải quyết bảy lần:

• Năm 2006: Ủy ban nhân dân huyện ra quyết định không chấp nhận yêu cầu đòi đất của bà D;
• Năm 2006: án hành chính sơ thẩm và phúc thẩm đều bác yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận;
• Năm 2008–2009: án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm đều bác yêu cầu buộc ông M giao trả đất;
• Năm 2013: Tòa đình chỉ vụ mới, vì tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định hành chính và bản án đã có hiệu lực; quyết định đình chỉ được giữ nguyên ở cấp phúc thẩm.

Bảy lần khẳng định đất là của ông M. Vậy mà từ năm 2005 đến ngày 5/4/2022, ông vẫn không sử dụng được: biên bản của Ủy ban nhân dân xã ngày 30/9/2005 ghi nhận bà D đã nhổ 2.000 cây keo và phá đổ hàng rào. Còn nhiều lần khác nữa.

Cuối cùng ông M phải khởi kiện thêm một vụ nữa — không đòi đất, mà yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở.

Điều rút ra: bản án công nhận quyền sử dụng đất và bản án buộc chấm dứt hành vi cản trở là hai yêu cầu khác nhau. Thắng cái thứ nhất không tự động có cái thứ hai. Nếu bên kia vẫn ngăn cản việc canh tác, xây dựng, rào giậu, phải khởi kiện riêng — và mỗi lần cản trở đều nên lập biên bản có xác nhận của chính quyền địa phương, vì đó chính là chứng cứ cho vụ kiện sau.

Tình huống 4 — Từ chối đo đạc không làm vụ án dừng lại

Bản án số 13/2024/DS-PT, Tòa án nhân dân tỉnh Hòa Bình — tranh chấp 29,1 ha đất lâm nghiệp

Tổng công ty Lâm nghiệp kiện đòi 29,1 ha đất lâm nghiệp. Phía công ty có chuỗi giấy tờ liền mạch qua sáu mươi năm:

• Lâm trường hình thành năm 1962;
• Quyết định năm 1986 của Ủy ban nhân dân huyện điều chỉnh rừng và đất rừng, kèm bản đồ tỷ lệ 1:25.000;
• Quyết định năm 2000 của Ủy ban nhân dân tỉnh bàn giao 17.594,4 ha;
• Quyết định năm 2013 cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận 1.663,78 ha.

Khi Tòa tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 30/6/2021, ông K — người đang chiếm dụng — phản đối việc đo đạc, không chỉ dẫn ranh giới. Tòa vẫn đo theo chỉ dẫn của phía nguyên đơn.

Điều rút ra: không hợp tác đo đạc không giúp được gì. Tòa vẫn tiến hành, và khi đó ranh giới được xác định theo chỉ dẫn của bên kia cùng hồ sơ có sẵn — tức là theo hướng bất lợi cho người từ chối. Ai tin rằng ranh giới thực tế khác với hồ sơ thì càng phải có mặt, chỉ rõ, và yêu cầu ghi vào biên bản.

Vụ này cũng cho thấy giá trị của chuỗi giấy tờ liên tục. Bên nào chứng minh được đường đi của thửa đất qua từng mốc thời gian, có văn bản của cơ quan có thẩm quyền ở mỗi mốc, bên đó ở thế rất vững.

Tình huống 5 — Biên bản hòa giải cũ mạnh hơn sổ đỏ mới

Bản án số 55/2024/DS-PT, Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên — đòi lại quyền sử dụng đất

Hai gia đình họ hàng, hai thửa giáp nhau. Bà N đòi ông S trả 31,6 m² mà bà cho là ông lấn khi làm đường.

Bà N có giấy chứng nhận cấp ngày 20/8/2012. Nhưng trước đó, ngày 17/1/2008, đã có Biên bản giải quyết tại cơ sở do Công an huyện, Công an xã và Trưởng xóm lập, với sự tham gia của chồng bà N và ông S. Biên bản ghi rõ ranh giới giữa hai nhà, thậm chí chi tiết đến mức: lan can tầng hai hoa văn nhà ông N xây thừa ra khoảng năm phân thuộc đỉnh lưu không, và nếu sau này phần đất lưu không thuộc quyền sử dụng của nhà nào thì nhà kia phải tháo dỡ phần hoa văn.

Biên bản có chữ ký đầy đủ của hai bên.

Điều rút ra: một biên bản hòa giải ở cơ sở, ký năm 2008, có sức nặng khi đối chiếu với giấy chứng nhận cấp năm 2012. Vì giấy chứng nhận phản ánh tình trạng tại thời điểm cấp, còn biên bản ghi lại sự thỏa thuận của chính hai bên về ranh giới.

Bài học thực tế: đừng bao giờ vứt biên bản hòa giải cũ, kể cả biên bản của tổ dân phố hay công an xã. Và khi ký một biên bản như vậy, phải đọc kỹ — vì mười lăm năm sau nó vẫn còn hiệu lực chứng minh.

Tình huống 6 — Ngõ đi chung: ai được đi, ai phải trả lại

Tranh chấp ngõ đi, đường đi chung được xếp vào tranh chấp đất đai (khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự), nên vẫn phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện. Hai bản án dưới đây cho hai kết cục ngược nhau, và lý do khác nhau nằm ở chứng cứ.

Kiện đòi ngõ nhưng thước đo nói không ai lấn

Trong Bản án số 20/2024/DS-PT, nguyên đơn khai kích thước phần ngõ đang tranh chấp nhưng không xuất trình được tài liệu nào chứng minh. Giấy chứng nhận của ông chỉ thể hiện ngõ trước cửa nhà rộng 2,5m, không ghi kích thước đoạn giáp ranh nhà hàng xóm.

Tòa cho xem xét, thẩm định tại chỗ. Kết quả: cạnh giáp ngõ dài 10,84m — khớp với 10,8m ghi trong sổ. Tổng diện tích ông đang dùng là 364,8m², ít hơn diện tích được cấp, nghĩa là không ai lấn sang. Phía bên kia diện tích thực có tăng, nhưng tăng về phía các hộ liền kề khác (những hộ đó không tranh chấp), không tăng vào phần ngõ.

Bài học: trong tranh chấp ngõ, lời khai về kích thước gần như vô giá trị. Cái quyết định là biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ đặt cạnh sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận. Ai không yêu cầu thẩm định tại chỗ là tự bỏ chứng cứ mạnh nhất của mình.

Lối mòn ba mươi năm mạnh hơn ranh giới trên sổ

Bản án số 53/2024/DS-PT đi theo hướng ngược lại. Bị đơn được cấp giấy chứng nhận năm 2006 cho hai thửa tổng cộng 8.451m². Nhưng ngay giữa hai thửa ấy, sơ đồ thửa đất thể hiện một đường đi nối từ đường liên xã xuống hết hai thửa — đường này hình thành tự phát từ lối mòn, được các hộ phía trong dùng để ra đường công cộng từ năm 1986 và được thể hiện trong bản đồ địa chính, dù không nằm trong quy hoạch đường của xã.

Tòa sơ thẩm buộc trả lại đường đi; Tòa phúc thẩm giữ nguyên hướng đó. Việc cấp sổ bao trùm cả lối đi không xóa được quyền đi lại đã hình thành và đã được ghi nhận trên bản đồ.

Đây chính là tinh thần Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015: chủ bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng, có quyền yêu cầu mở một lối đi hợp lý trên đất người khác — lối đi được mở ở chỗ thuận tiện nhất và gây thiệt hại ít nhất, và người hưởng quyền phải đền bù, trừ khi có thỏa thuận khác. Riêng khi một thửa đất được chia thành nhiều phần cho những người khác nhau, thì khi chia đã phải chừa lối đi cho người phía trong, và không phải đền bù (khoản 3 Điều 254).

Ba việc cần làm khi ngõ đi bị bịt: xin trích lục bản đồ địa chính qua các thời kỳ để chứng minh lối đi đã tồn tại; đề nghị Tòa xem xét, thẩm định tại chỗ và đo vẽ hiện trạng; và nộp đơn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước, vì thiếu bước này Tòa sẽ trả lại đơn.

Tình huống 7 — Thua vì Tòa cấp dưới ghi sai một địa danh

Bản án số 42/2019/DS-PT không giải quyết nội dung tranh chấp. Tòa phúc thẩm hủy toàn bộ án sơ thẩm vì lỗi thu thập chứng cứ.

Tòa sơ thẩm xác định hai người là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng không xác minh được nơi cư trú của họ — dù trong hồ sơ đã có lý lịch bị can và một bản án hình sự ghi đầy đủ hộ khẩu thường trú, tạm trú, cùng nơi ở của bố mẹ, bốn người em, vợ và hai con. Rồi khi ra quyết định ủy thác thu thập chứng cứ, Tòa ghi địa chỉ là “thôn Duyên L” trong khi xã đó chỉ có “thôn Diên N”. Ủy thác vì thế không có kết quả, và Tòa cũng không làm lại.

Hậu quả: vụ án quay về vạch xuất phát, các bên mất thêm nhiều tháng. Bài học: khi có người liên quan ở xa hoặc khó xác định địa chỉ, đương sự nên chủ động cung cấp tài liệu về nơi cư trú và kiểm tra lại quyết định ủy thác của Tòa. Một chữ sai trong tên thôn đủ để hủy cả bản án.

Bốn thứ quyết định kết quả trong mọi vụ đất đai

Đọc qua năm bản án, có thể thấy Tòa luôn xoay quanh bốn nhóm chứng cứ, xếp theo thứ tự sức nặng:

Một — Hồ sơ địa chính gốc. Bản đồ, sổ mục kê, sổ địa chính qua các thời kỳ. Theo điểm đ khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất — ngang hàng với giấy tờ do chế độ cũ cấp và giấy mua bán trước 15/10/1993 có xác nhận của xã.

Hai — Văn bản của cơ quan có thẩm quyền qua từng mốc. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận, quyết định giải quyết khiếu nại, bản án đã có hiệu lực.

Ba — Thỏa thuận giữa các bên. Biên bản hòa giải ở cơ sở, biên bản xác định ranh giới, giấy chuyển nhượng viết tay — miễn là ghi rõ diện tích và vị trí. Giấy tay không ghi hai thứ đó gần như không dùng được.

Bốn — Hiện trạng sử dụng thực tế. Ai canh tác, ai nộp thuế, ai nhận tiền đền bù, mốc giới trên đất là gì, kéo dài bao lâu, bên kia có phản đối không.

Trước khi khởi kiện: hai việc bắt buộc

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, đây là thủ tục bắt buộc trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Hội đồng hòa giải phải có công chức địa chính và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất. Thời hạn không quá 30 ngày.

Xác định đúng cơ quan giải quyết. Theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024: có sổ đỏ hoặc có giấy tờ theo Điều 137 thì Tòa án giải quyết; không có thì được chọn giữa Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và Tòa án.

Unilaw hỗ trợ

Rà soát nguồn gốc thửa đất qua hồ sơ địa chính các thời kỳ, đánh giá sức nặng của từng loại giấy tờ đang có, chuẩn bị hồ sơ hòa giải tại xã và hồ sơ khởi kiện, tham gia xem xét thẩm định tại chỗ, đại diện tranh tụng tại Tòa các cấp.

Kinh nghiệm từ các vụ đã làm: kết quả thường được định đoạt ở giai đoạn thu thập chứng cứ — trước khi đơn khởi kiện được viết ra.

Đọc thêm

• Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án: trình tự và thẩm quyền
• Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì
• Giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 137, Điều 235, Điều 236); Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 175, Điều 176 về ranh giới bất động sản liền kề). Bản án dẫn chiếu: 218/2024/DS-PT (Bạc Liêu), 100/2024/DS-PT (Sóc Trăng), 81/2024/DS-PT (Đà Nẵng), 13/2024/DS-PT (Hòa Bình), 55/2024/DS-PT (Thái Nguyên). Tên đương sự viết tắt theo đúng bản án công bố.