Hợp đồng thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất: chín bản án và những chỗ dễ vỡ
Không phải giao dịch đất nào cũng là mua bán. Thuê đất, thuê vườn cây, thuê nhà, thế chấp vay ngân hàng, tặng cho con cháu, chuyển giao quyền nhận khoán rừng — mỗi loại có cách vỡ riêng.
Chín bản án dưới đây gom lại thành năm chỗ dễ vỡ, và chỗ nào cũng có thể phòng được từ lúc ký.
Chỗ vỡ 1 — Bất khả kháng: có điều khoản chưa chắc đã được miễn
Bản án số 415/2023/DS-PT (Đắk Lắk). Hợp đồng thuê vườn cây sầu riêng ký ngày 19/12/2020. Năm 2021 dịch Covid-19 bùng phát, tỉnh nhiều lần giãn cách, nông sản thu hoạch không xuất bán được, và bên thuê chậm thanh toán tiền thuê.
Bên thuê viện dẫn Điều 5 của hợp đồng — điều khoản bất khả kháng. Bên cho thuê phản đối, cho rằng đây không phải sự kiện bất khả kháng.
Luật định nghĩa rất chặt tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015: sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Ba yếu tố, phải đủ cả ba.
Và khoản 2 Điều 351 chỉ miễn trách nhiệm dân sự khi việc không thực hiện đúng nghĩa vụ là do sự kiện bất khả kháng — nghĩa là phải chứng minh được quan hệ nhân quả, không chỉ chứng minh dịch bệnh có xảy ra.
Bài học: chậm trả tiền vì bán hàng khó là khó khăn kinh tế, không đương nhiên là bất khả kháng — vì nghĩa vụ trả tiền hiếm khi “không thể khắc phục được”. Muốn được miễn thật, điều khoản trong hợp đồng phải liệt kê cụ thể loại sự kiện, thời hạn thông báo, và hệ quả (giãn tiến độ hay giảm tiền thuê), thay vì chép một câu chung chung.
Chỗ vỡ 2 — Thế chấp: ngân hàng cũng thua
Bản án số 83/2024/DS-PT. Ngân hàng kháng cáo, đề nghị Tòa phúc thẩm công nhận hợp đồng thế chấp và cho rằng tài sản phải được dùng để xử lý, thu hồi nợ vay theo khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự (quyền của bên nhận thế chấp được xử lý tài sản thế chấp).
Đáng chú ý là yêu cầu thứ ba trong đơn kháng cáo: đề nghị triệu tập Phòng Công chứng để đối chất về việc thực hiện ký hợp đồng thế chấp — và nếu Phòng Công chứng có sai sót thì đề nghị hướng dẫn Ngân hàng yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Viện kiểm sát cho rằng kháng cáo không có cơ sở, đề nghị không chấp nhận.
Bản án số 138/2024/DS-PT là biến thể phức tạp hơn: yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, khi tài sản thế chấp có nguồn gốc từ một biên bản thỏa thuận bán tài sản để thi hành án năm 2021, và hợp đồng thế chấp lại do người được ủy quyền đứng ra ký.
Bài học: chuỗi thế chấp – ủy quyền – thi hành án càng dài thì rủi ro vô hiệu càng cao, và khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu thì khoản vay trở thành khoản vay không có bảo đảm. Bên cho vay — kể cả ngân hàng — cần kiểm tra tận gốc quyền định đoạt của người thế chấp, chứ không dựa vào việc hợp đồng đã được công chứng.
Chỗ vỡ 3 — Người cho thuê không phải là chủ
Bản án số 73/2024/DS-PT. Ngày 01/10/2022, hai người ký hợp đồng thuê một căn nhà cấp 4 trên diện tích 180m². Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đó lại đứng tên một cặp vợ chồng khác, và chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉ mới xác nhận việc chuyển nhượng sang cho bên cho thuê.
Vụ án có tới ba người kháng cáo, trong đó nguyên đơn thuộc diện hộ nghèo phải xin miễn án phí phúc thẩm.
Bản án số 84/2024/DS-PT đi theo hướng khác: một công ty khởi kiện đòi lại căn phòng cho thuê và bồi thường thiệt hại do chiếm hữu, sử dụng nhà trái phép. Tòa xác định quan hệ là “tranh chấp hợp đồng thuê nhà” — chứ không phải đòi lại tài sản — vì gốc rễ vẫn là một hợp đồng thuê.
Bản án số 204/2024/DS-PT (Bình Dương) gộp hai quan hệ: tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, với sáu người làm chứng và một văn phòng công chứng tham gia tố tụng. Tại sơ thẩm nguyên đơn đã rút yêu cầu bồi thường 145.000.000 đồng.
Ba việc trước khi ký hợp đồng thuê nhà, thuê đất: xem bản gốc giấy chứng nhận và đối chiếu tên người cho thuê; nếu người cho thuê mới nhận chuyển nhượng mà chưa sang tên, yêu cầu chủ cũ cùng ký hoặc có văn bản đồng ý; và ghi rõ trong hợp đồng ai chịu rủi ro nếu bên thứ ba tranh chấp quyền sở hữu.
Chỗ vỡ 4 — Tặng cho quyền sử dụng đất trong nhà
Tặng cho đất cho con cháu là giao dịch tình cảm, nên hay làm sơ sài — và hay ra Tòa nhất.
Trong nhóm bản án này có vụ tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất kèm yêu cầu hủy giấy chứng nhận, với năm người cùng kháng cáo rồi rút đơn giữa chừng, và cả Ủy ban nhân dân thành phố lẫn Ủy ban nhân dân xã được đưa vào tham gia tố tụng. Tòa xác định quan hệ theo khoản 3 và khoản 11 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự kết hợp Điều 32 Luật Tố tụng hành chính — tức vụ án dân sự có yêu cầu hủy quyết định hành chính.
Một chi tiết đắt: giấy phô tô không phải chứng cứ
Bản án số 49/2024/DS-PT. Một bên xuất trình “Tờ tự thuận” ngày 18/3/2019 để chứng minh các bên đã đồng ý có lối đi chung trong phạm vi 99,9m² đất được tặng cho. Nhưng tờ ấy là bản phô tô, và bên kia không thừa nhận.
Tòa căn cứ khoản 1 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự: tài liệu đọc được nội dung chỉ được coi là chứng cứ nếu là bản chính, hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp, hoặc do cơ quan có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.
Bài học: mọi thỏa thuận trong nhà — tự thuận lối đi, chia ranh, cam kết không đòi lại — phải giữ bản chính, và tốt nhất là chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Một bản phô tô mà bên kia chối là bằng không.
Chỗ vỡ 5 — Chuyển giao quyền nhận khoán
Bản án số 81/2024/DS-PT (Kiên Giang). Tháng 8/2017, một người nhận 350.000.000 đồng của người khác, kèm hợp đồng chuyển giao quyền nhận khoán 60ha rừng phòng hộ. Tiền được giao tiếp cho một công ty để làm thủ tục chuyển giao đất, nhưng công ty không giao đất, và tranh chấp giữa người này với công ty đến nay chưa xong.
Lập luận của bên nhận tiền: khi nào Tòa án tỉnh giải quyết xong vụ kiện với công ty thì mới trả 350 triệu và lãi.
Bài học: nghĩa vụ trả tiền cho người A không treo vào kết quả vụ kiện với người B. Đây là hai quan hệ hợp đồng riêng biệt, và Tòa xử từng quan hệ một. Ai đứng giữa trong một chuỗi giao dịch thì gánh rủi ro của cả chuỗi.
Riêng với đất rừng phòng hộ, cần nhớ thêm: điểm b khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực đó.
Rút gọn thành sáu câu hỏi trước khi ký
- Người ký có quyền không? Đối chiếu giấy chứng nhận bản gốc, tình trạng sang tên, và phạm vi ủy quyền nếu ký thay.
- Tài sản có đang thế chấp, kê biên, tranh chấp không?
- Điều khoản bất khả kháng có liệt kê cụ thể không, hay chỉ chép một câu chung?
- Thời hạn thông báo khi có sự kiện bất thường là bao nhiêu ngày, và thông báo bằng hình thức gì?
- Giấy tờ nào phải giữ bản chính? Mọi phụ lục, biên bản bàn giao, tờ tự thuận — bản chính hoặc bản chứng thực.
- Nếu bên thứ ba tranh chấp thì ai chịu? Viết hẳn thành một điều khoản.
Unilaw hỗ trợ
Rà soát và soạn hợp đồng thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất; thẩm định quyền định đoạt của bên ký; xử lý tranh chấp khi hợp đồng thế chấp có nguy cơ vô hiệu; và tham gia tố tụng trong vụ án dân sự có kèm yêu cầu hủy giấy chứng nhận.
Các bản án và quyết định được tổng hợp trong bài
Bài này được xây dựng từ 10 bản án, quyết định về thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất do Tòa án công bố. Những vụ được phân tích chi tiết ở trên đã dẫn số hiệu ngay trong từng mục; danh sách đầy đủ như sau:
- 20/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG
- 49/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG
- 73/2024/DS-PT — TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- 81/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU
- 83/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- 84/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH B
- 125/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU
- 138/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- 204/2024/DS-PT — TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- 415/2023/DS-PT — TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
Bản án, quyết định của Tòa án không thuộc phạm vi bảo hộ quyền tác giả theo khoản 2 Điều 15 Luật Sở hữu trí tuệ. Tên đương sự trong mọi trích dẫn giữ nguyên dạng viết tắt như bản công bố. Cần toàn văn một bản án cụ thể, anh chị liên hệ Unilaw để được cung cấp.
Đọc thêm
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bốn kiểu đổ vỡ thường gặp
- Kiện đòi lại tài sản: cửa còn lại khi hợp đồng đã hết thời hiệu
- Khởi kiện quyết định hành chính về đất đai: đất nhận khoán, bồi thường và giấy phép
Căn cứ pháp lý: Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 156, 323, 351, 500 và tiếp theo); Bộ luật Tố tụng dân sự (khoản 1 Điều 95; khoản 3, 9 và 11 Điều 26; Điều 30, 35, 40); Luật Đất đai 2024 (Điều 27, Điều 45); Luật Tố tụng hành chính (Điều 32). Bản án dẫn chiếu: 415/2023/DS-PT, 83/2024/DS-PT, 73/2024/DS-PT, 49/2024/DS-PT, 81/2024/DS-PT, 138/2024/DS-PT, 204/2024/DS-PT, 84/2024/DS-PT. Tên đương sự viết tắt theo đúng bản án công bố.
Bài trên nêu quy định chung. Nếu anh/chị đang có tranh chấp thật — sổ đỏ, ranh giới, hợp đồng, thừa kế — xem luật sư đất đai của Unilaw, hoặc gọi 0912266811 để nghe đánh giá sơ bộ và biết trước mức phí.
Chủ đề liên quan:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bốn kiểu đổ vỡ thường gặp
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: khi nào mất cọc, khi nào được phạt cọc
Bản án tranh chấp quyền sử dụng đất: 5 tình huống và cách Tòa xử
Kiện đòi lại tài sản: cửa còn lại khi hợp đồng đã hết thời hiệu
Tranh chấp thừa kế tài sản là nhà đất: năm chỗ vụ án hay mắc
Khởi kiện quyết định hành chính về đất đai: đất nhận khoán, bồi thường và giấy phép
Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản: chất lượng hàng, cam kết bao tiêu và nợ gối đầu
Ly hôn, quyền nuôi con và cấp dưỡng: Tòa quyết định dựa vào đâu
