投資用マンション弁護士 – ベトナムにおける不動産投資の法的リスクと弁護士の役割

ベトナムの不動産市場は、日本企業および日本人投資家にとって魅力的な投資先として注目されています。しかし、投資用マンション（コンドミニアム）の取引においては、法的リスクが存在し、専門的な法律知識なしには深刻なトラブルに巻き込まれる可能性があります。実際の判例を見ると、その危険性が明確に示されています。

実際の判例に見る投資用マンション取引の法的リスク

ホーチミン市第8区人民裁判所の判決517/2019/DS-ST（2019年11月27日）は、将来完成予定マンションの売買契約における重大な法的問題を浮き彫りにしています。この事案では、V氏がVHP社と2件のマンション売買契約を締結しました。1件目は2013年11月13日付契約番号28N/2013で、B3-LA棟11階の物件、価格は1,843,187,500ドン、2件目は2013年12月12日付契約番号25M/2011で、B2A-LA棟5階の物件、価格は1,670,039,250ドンでした。V氏は合計3,254,063,450ドンを支払いましたが、VHP社は物件を引き渡しませんでした。

裁判所は両契約を無効と判断しました。その主な理由は以下の通りです：

• 会社が建物の基礎工事を完了する前に売買契約を締結したこと（将来完成予定住宅の販売条件違反）
• 不動産取引所を通じた取引手続きを履行しなかったこと
• 住宅法第39条第1項で定められた70%の上限を超えて資金を調達したこと（実際には契約価格の95%および90%を調達していた）

ベトナム住宅法における将来完成予定マンションの販売規制

この判例が適用したベトナム住宅法第39条第1項は、将来完成予定の住宅販売における資金調達に関する重要な制限を定めています。具体的には、開発業者が建物の基礎工事を完了していない段階では、契約価格の70%を超える前払金を受領してはならないと規定しています。この規制の目的は、購入者を保護し、開発業者が十分な自己資金を持たずにプロジェクトを開始することを防ぐことにあります。

上記の判例において、VHP社は契約価格の90%から95%という極めて高い割合で購入者から資金を調達していました。これは明らかに法定上限の70%を大幅に超えており、住宅法違反と認定されました。このような違反は、単なる手続き上の瑕疵ではなく、契約全体を無効にする重大な法律違反として扱われます。

契約無効の法的効果と投資家への影響

ベトナム民法典の規定により、契約が無効と宣言された場合、当事者は互いに受領したものを返還する義務を負います。本判例では、V氏が支払った3,254,063,450ドン全額が返還の対象となりました。さらに、契約無効に過失がある当事者は、相手方の損害を賠償する責任も負います。

投資用マンションを購入する日本企業や日本人投資家にとって、このような契約無効のリスクは極めて深刻です。多額の資金を投入した後に契約が無効となれば、資金の回収に長期間を要するだけでなく、機会損失や為替リスクも発生します。また、開発業者が財務的に困難な状況にある場合、実際の返金が困難になる可能性もあります。

投資用マンション取引における弁護士の必要性

上記のような法的リスクを回避するためには、契約締結前の段階で専門的な法的審査（デューデリジェンス）が不可欠です。具体的には以下の点を確認する必要があります：

• 開発業者が建築許可および関連する必要な許認可を適法に取得しているか
• 工事の進捗状況が住宅法の販売条件を満たしているか（特に基礎工事の完了状況）
• 契約で定められた前払金の割合が住宅法第39条第1項の70%上限を遵守しているか
• 土地使用権証明書の状況および抵当権設定の有無
• 開発業者の財務状況およびプロジェクト完成能力

ベトナム法に精通した弁護士は、これらの法的チェックポイントを体系的に審査し、投資家が法的リスクを事前に把握できるよう支援します。特に日本企業の場合、言語の壁やベトナム独自の法制度への理解不足から、重大なリスクを見落とす可能性が高いため、日本語で対応可能な現地弁護士のサポートが重要となります。

Unilawにおける投資用マンション関連の法的サポート

Unilawは、ベトナムで事業展開する日本企業および日本人投資家向けに、投資用マンション取引に関する包括的な法律サービスを提供しています。当事務所の弁護士は、ベトナム住宅法および不動産関連法規に精通しており、日本語での詳細な説明とアドバイスを行うことができます。

投資用マンション購入における法的サポートの具体的内容には、売買契約書のレビュー、開発業者の法的適格性調査、工事進捗状況の法的評価、住宅法第39条をはじめとする関連法令の遵守状況確認などが含まれます。また、契約締結後のトラブル発生時には、交渉代理、紛争解決、必要に応じた訴訟対応も提供しています。

前述の判例が示すように、将来完成予定マンションの取引では、表面的には問題がないように見える契約でも、法的には重大な瑕疵を含んでいる場合があります。例えば、基礎工事の完了時期、資金調達比率の計算方法、不動産取引所を通じた手続きの要否など、専門的知識なしには判断が困難な法的論点が多数存在します。

住宅法第39条の法的要件と裁判所による厳格な解釈

ベトナム住宅法第39条第1項は、将来完成予定住宅の販売における資金調達制限を明確に規定していますが、この条項の実際の適用においては、裁判所が極めて厳格な解釈を採用していることが重要です。ホーチミン市第8区人民裁判所の判決517/2019/DS-STにおける法的分析は、この点を明確に示しています。

法律の条文上、住宅法第39条第1項は「建物の基礎工事が完了していない段階では、開発業者は契約価格の70%を超える資金を調達してはならない」と規定しています。本判例において、VHP社は第1契約（契約番号28N/2013）で契約価格の95%、第2契約（契約番号25M/2011）で90%という極めて高い割合で資金を調達していました。裁判所はこの事実に対し、単なる行政違反として扱うのではなく、民法典の規定に基づき契約全体を無効とする判断を下しました。

この厳格な解釈の背景には、投資家保護という立法目的があります。70%という上限設定は、開発業者が自己資金として最低30%を確保することを義務付けることで、プロジェクトの完成能力を担保し、購入者が前払金を失うリスクを軽減するためのものです。VHP社のように90%以上を調達する行為は、実質的にプロジェクトのリスク全体を購入者に転嫁するものであり、法の趣旨に反すると裁判所は判断しました。

契約無効の宣言と原状回復義務の実務的課題

ベトナム民法典第123条および第127条は、無効契約の効果として当事者間の原状回復義務を定めています。具体的には、各当事者は相手方から受領した財産、金銭、利益を返還しなければなりません。判決517/2019/DS-STでは、この原則に基づき、VHP社はV氏に対して受領済みの3,254,063,450ドン全額を返還する義務を負うと判断されました。

しかしながら、実務上、この返還義務の履行には重大な困難が伴います。特に本件のような不動産開発案件では、開発業者が既に受領した資金を工事費用やその他の運転資金として使用している場合が多く、判決確定後も実際の返金が遅延するリスクが高いのです。さらに、開発業者が財務的困難に陥っている場合、返還請求権の実現は一層困難となります。投資家の立場からは、法的勝訴を得ても資金回収まで数年を要する可能性があり、その間の機会損失や為替変動リスクも考慮しなければなりません。

不動産取引所を通じた取引手続きの法的意義

判決517/2019/DS-STにおいて、裁判所は資金調達比率の違反に加えて、不動産取引所を通じた取引手続きを履行しなかった点も契約無効の理由として挙げています。ベトナムの不動産関連法令は、一定の不動産取引について取引所を通じた手続きを義務付けており、これは取引の透明性確保と詐欺防止を目的としています。

この手続き要件は、日本の不動産取引実務とは大きく異なる点です。日本企業や日本人投資家が見落としやすい法的要件の一つであり、専門的な法律アドバイスなしには適切な対応が困難です。取引所を通じた手続きを省略することは、単なる手続き的瑕疵ではなく、契約の有効性そのものに影響を与える重大な法律違反として扱われます。

デューデリジェンスにおける工事進捗状況の法的評価

将来完成予定マンションの購入において、工事進捗状況の法的評価は極めて重要です。住宅法第39条が定める「基礎工事の完了」という要件は、技術的基準と法的基準の両面から判断される必要があります。本判例では、VHP社が基礎工事を完了する前に売買契約を締結したことが明確に認定されており、これが契約無効の主要な理由の一つとなりました。

実務上、「基礎工事の完了」の判断には専門的知識が必要です。建築許可証の取得時期、実際の工事進捗状況、建築監理機関による検査記録など、複数の書類を総合的に審査する必要があります。開発業者が提供する情報だけに依拠せず、独立した法的調査を実施することが、投資家にとって不可欠なリスク管理となります。

投資家保護のための事前予防策と専門家の役割

上記のような法的リスクを回避するためには、契約締結前の段階での包括的な法的審査が最も効果的な予防策となります。具体的には、開発業者の建築許可および関連許認可の適法性確認、工事進捗状況の実地調査と法的評価、契約条項の住宅法適合性審査、土地使用権証明書の権利関係調査、開発業者の財務状況分析などが必要です。

ベトナム法に精通した弁護士は、これらの調査項目を体系的に実施し、発見されたリスクについて投資判断に必要な法的助言を提供します。特に住宅法第39条の適合性確認においては、契約書上の支払条件が法定上限の70%を遵守しているか、また基礎工事完了の事実認定に必要な証拠が揃っているかを詳細に検証します。

Unilawの投資用マンション取引サポート体制

Unilawでは、日本企業および日本人投資家のベトナム不動産投資を包括的に支援するため、契約締結前のデューデリジェンスから契約交渉、締結後のモニタリング、紛争発生時の対応まで、一貫した法律サービスを提供しています。当事務所の弁護士は、ベトナム住宅法および関連法令の最新動向を常に把握しており、判例分析に基づいた実践的なアドバイスを行うことができます。

投資用マンション取引における法的リスクは、事前の適切な対策により大幅に軽減することが可能です。ベトナムでの不動産投資をご検討の際は、Unilawまでお気軽にご相談ください。日本語での詳細なご説明とサポートを提供いたします。