ベトナム不動産登記贈与法

執筆：レー・フオン・タイン弁護士（ユニロー法律事務所）

ベトナムにおいて不動産の贈与は、親族間での資産承継や相続対策として頻繁に行われる民事取引ですが、その法的な有効性を確保するためには「不動産 登記 贈与」の手続きを厳格に遵守しなければなりません。ベトナムの土地制度は「土地の国家所有」という特殊な枠組みを持っており、土地使用権（LUR）の移転は地籍簿への登録が効力発生要件となります。本稿では、2015年民法、2013年土地法、および2024年8月1日に施行された最新の「2024年土地法（法律番号 31/2024/QH15）」に基づき、登記手続きの法的性質、税務上の優遇措置、および紛争事例から見る実務上のリスクを詳細に深掘りします。

1. 贈与契約の法的定義と成立要件

ベトナム民法2015年第457条に基づき、贈与契約は「贈与者が自己の財産を無償で受贈者に移転し、受贈者がこれを受諾することに同意する当事者間の合意」と定義されます。特に不動産という特定の財産については、単なる合意だけでは不十分であり、書面による契約、公証・認証、および行政機関への登録という三段階の要件が課せられます。

2024年土地法第133条第3項および民法第459条によれば、不動産の贈与は、登記機関がその変動を地籍簿（Sổ địa chính）に登録した時点から法的な効力を生じます。したがって、公証役場での契約締結（公証）が完了したとしても、登記手続きが未完了の状態では、法律上の権利移転は完成しておらず、第三者に対して権利を主張（対抗）することができません。

の実務において、我々はクライアントに対し、契約締結後30日以内に登記申請を行うことを義務付けている土地法の規定を強調しています。この期限を徒過した場合、過料の対象となるだけでなく、判決番号 1030/2024/DS-PT に見られるように、名義変更前に贈与者の別の債務により当該不動産が差し押さえられるという致命的なリスクが生じるからです。

2. 2024年土地法による贈与権の拡大と電子登記

最新の2024年土地法は、特に在外ベトナム人（越僑）の権利について画期的な改正を行いました。同法第4条および第28条の規定により、ベトナム国籍を有する在外ベトナム人は、ベトナム国内に居住する市民と完全に同等の権利を享受できるようになり、あらゆる種類の土地使用権を贈与によって取得・移転することが可能となりました。

また、登記プロセスの近代化として「電子的な土地使用権証明書」が導入されました。政令101/2024/ND-CP第50条に基づき発行されるデジタル証明書には、QRコードが搭載されており、リアルタイムで権利状況、計画、担保設定の有無を確認できます。これにより、過去に頻発した「偽造書類による不当な不動産 登記」や行政ミスによる情報の重複が抑制されることが期待されています。

取引の安全性を高めるため、を通じて、事前に国家土地情報システムでの履歴照会を行うことが、現代の法務デューデリジェンスにおける標準となっています。

3. 親族間贈与における税務免除制度（所得税および登録料）

ベトナムの所得税法（法律第109/2025/QH15号、2026年7月1日施行）および関連する通達（111/2013/TT-BTC等）は、特定の親族間での不動産贈与について、所得税（PIT）および登録料（Lệ phí trước bạ）の免除規定を置いています。

具体的に免除の対象となる範囲は以下の通りです：

• 夫婦間
• 実父母と実子、養父母と養子
• 義理の父母（配偶者の両親）と嫁・婿
• 祖父母と孫
• 兄弟姉妹間

これらの免除を受けるためには、戸籍謄本、出生証明書、婚姻証明書などの親族関係を証する公的書類を税務当局に提出する必要があります。実務上、この免除規定を悪用した「仮装譲渡（名義貸しを目的とした贈与）」も散見されますが、案令第 52/2025/DS-PT 関連の議論では、真実の取引でないと判断された場合、免税が無効化されるだけでなく、契約自体が公序良俗違反として取り消されるリスクが指摘されています。

4. 案令および裁判例から見る紛争の諸相

不動産贈与を巡る紛争は、ベトナムの裁判所において最も複雑な案件の一つです。以下に、重要な法的論点を含む事例を分析します。

(1) 口頭による贈与と安定的使用の抗弁（案令第03/2016/AL）

本来、土地使用権の移転は書面と公証が必須ですが、最高人民裁判所は案令第03/2016/ALにおいて例外的な救済措置を示しています。これは、親が子供に対して口頭で土地を贈与し、子供がその土地に堅固な建物を建てて長年（概ね30年以上）平穏かつ公然と居住しており、家族も異議を唱えていなかった場合、裁判所は贈与の事実を追認できるという法理です。

しかし、この案令の適用は厳格です。判決番号 159/2024/DS-PT においては、口頭での贈与を主張したものの、受贈者が建物を建てる際に親の明示的な同意書がなく、使用実態も断続的であったため、贈与は認められませんでした。法的安定性を確保するためには、速やかにを完了させることが最善です。

(2) 負担付き贈与（条件付き贈与）の不履行

ベトナムでは「親を養うこと」を条件に不動産を贈与する契約が多く見られます（民法第462条）。案令第14/2017/ALによれば、たとえ贈与契約書に明文の条件が記載されていなくても、他の関連文書や家族会議の議事録から、扶養を前提とした贈与であることが認められれば、受贈者が扶養義務を怠った場合に、贈与者は契約を解除し不動産の返還を請求することができます。

(3) 共有財産の無断処分

夫婦の共有財産である土地を、一方の配偶者が他方の同意なく子供に贈与するケースも多発しています。判決番号 52/2025/DS-PT では、夫の死後、相続分が確定していない状態で妻が単独で全財産を三男に贈与した行為が、他の共同相続人の権利を侵害するものとして、当該贈与契約が無効と宣告されました。共有不動産については、全権利者の署名、または法的な遺産分割協議書なしに登記を行うことは不可能です。

5. 登記手続きの具体的プロセスと必要書類

贈与による権利移転を確実に行うための実務上のステップは、政令101/2024/ND-CPに基づき以下の通り進行します：

1. 公証手続き： 公証役場において、土地使用権証明書の原本と当事者の身分証を確認の上、贈与契約書を作成・公証します。この際、公証人は当事者の意思能力（特に高齢者の場合）を厳格に確認します。
2. 税務申告： 管轄の税務署に対し、所得税および登録料の申告を行います。親族間免除の適用を受ける場合は、この段階で証明書類を提出します。
3. 登記申請（変動登録）： 土地登記所に対し、「様式第11/DK（変動登録申請書）」とともに、公証済み契約書、納税証明書（または免除通知）、および証明書原本を提出します。
4. 審査と交付： 土地登記所は、地籍図との照合および隣地紛争の有無を確認し、問題がなければ証明書の裏書きまたは新規発行を行います。

登記手続きを怠っている間に、贈与者が死亡したり、第三者への二重譲渡がなされたりした場合、受贈者の地位は極めて不安定になります。判例（判決番号 1030/2024/DS-PT）が示すように、登記なき権利は「法律上の権利」として完成していないことを肝に銘じるべきです。

6. 実務的な提言と紛争解決への備え

不動産の贈与を検討している当事者は、将来の紛争を避けるために以下の点に留意する必要があります：

• 意思能力の疎明： 高齢者が贈与者となる場合、後日「判断能力がなかった」として他の相続人から契約無効を訴えられるリスクがあります。公証時に健康診断書を添付する、またはビデオ等で本人の真意を記録に残すことが有効です。
• 境界の確定： 登記簿上の面積と実測面積が異なる場合、登記前に実地測量を行い、隣地所有者の同意（署名）を取得しておくことが、行政手続を円滑に進める鍵となります。
• 名義貸し（代理名義）の回避： 外国人がベトナム人知人の名義を借りて「贈与」という形式で登記を行わせる実務がありますが、これは案令第02/2016/ALによる限定的な救済はあるものの、根本的には違法な回避行為とみなされるリスクを伴います。

結論

不動産 登記 贈与は、単なる行政手続きを超えて、所有権という憲法上の権利を確定させる重大な法的行為です。2024年土地法の施行により、越僑の権利が拡大し、システムのデジタル化が進む一方で、法令遵守に対する要求はより厳格になっています。贈与という無償の行為であっても、民法および土地法が求める形式要件を一つでも欠けば、将来的に家族間の深刻な骨肉の争いへと発展しかねません。ベトナムでの安全な資産承継と権利保護を実現するためには、最新の法律・政令・案令を網羅的に理解し、必要に応じて専門の法律家の関与の下で、一連の手続きを厳格に遂行することが最も賢明な道と言えるでしょう。