(Quyết định giám đốc thẩm 01/2017/KDTM-GĐT về vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp hợp đồng tín dụng)
Liên quan đến những tranh chấp phức tạp trong lĩnh vực bất động sản, các công ty luật về đầu tư bất động sản đóng vai trò quan trọng. Các công ty này sẽ hỗ trợ và bảo vệ quyền lợi cho những người tham gia đầu tư hoặc thế chấp vay ngân hàng. Với sự hiểu biết sâu sắc về luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai và pháp luật về nhà đất, cùng kỹ năng tranh tụng chuyên nghiệp, họ cung cấp một lớp bảo vệ pháp lý không thể thiếu cho các nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu bất động sản
Một trong các dạng tranh chấp đất đai là vụ kiện xử lý tài sản thế chấp gồm quyền sử dụng đất và nhà, Tòa án đã nhận định rằng khi phát mại tài sản là quyền sử dụng đất mà trên đất đó có nhà ở thuộc sở hữu của một bên khác (không phải bên thế chấp), thì bên sở hữu nhà trên đất đó có quyền ưu tiên nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu.
I. NỘI DUNG VỤ KIỆN
1. Ngày 16-6-2008, Ngân hàng A ký hợp đồng tín dụng cho Công ty B vay số tiền 10.000.000.000 đồng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh của Công ty B.
2. Tài sản bảo đảm là đất ở diện tích 147,7 m2 thuộc quyền sử dụng của ông H, bà N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000). Trên đất có hai (2) nhà ở: (i) nhà ở có diện tích diện tích nhà ở 85 m2, kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01 đã đăng ký thuộc sở hữu của ông H, bà N [Nhà 1]; (ii) căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu do những người con của ông H, bà N bỏ tiền ra xây dựng [Nhà 2].
3. Quyền sử dụng đất và Nhà 1 là tài sản thế chấp do ông H, bà N thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của công ty B (giám đốc của công ty B là con ông Ha, bà N). Do không thanh toán được N, Ngân hàng yêu cầu Công ty B thanh toán. Nếu không thanh toán được thì phát mại tài sản thế chấp.
II. ÁN LỆ CỦA TÒA ÁN
Trong xử lý tranh chấp đất đai này, Tòa án đã đưa ra những nhận định như sau: (i) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nhà vẫn có hiệu lực mặc dù trên đất còn có nhà ở thuộc sở hữu của bên khác (không phải bên thế chấp); (ii) Khi phát mại tài sản là quyền sử dụng đất mà trên đất đó có nhà ở thuộc sở hữu của một bên khác (không phải bên thế chấp), thì bên sở hữu nhà trên đất đó có quyền ưu tiên nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu; (iii) Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nhà vẫn có hiệu lực mặc dù trên đất còn có nhà ở thuộc sở hữu của bên khác (không phải bên thế chấp).
Tòa án nhận định rằng “khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông H, bà N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông H, bà N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật“.
Nhận định của Tòa án là có căn cứ. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định ” Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)“. Trong vụ kiện này, ông H, bà N đã đem quyền sử dụng đất và Nhà 1 thuộc sở hữu của mình để đem thế chấp (Nhà 2 không được đem thế chấp). Do đó, hợp đồng thế chấp có hiệu lực (vì bên thế chấp đã đem tài sản thuộc sở hữu của mình đảm bảo cho ngân hàng)
2. Khi phát mại tài sản là quyền sử dụng đất mà trên đất đó có nhà ở thuộc sở hữu của một bên khác (không phải bên thế chấp), thì bên sở hữu nhà trên đất đó có quyền ưu tiên nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu.
Tòa án nhận định rằng trong vụ tranh chấp đất đai này như sau “Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng)“.
Nhận định tòa án không dựa vào điều khoản cụ thể luật. Có lẽ Tòa án đã áp dụng tương tự pháp luật để tạo ra án lệ trong trường hợp này. Cụ thể Điều 218 Bộ luật dân sự: “Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”.
Vụ kiện này cho thấy tầm quan trọng của việc hiểu biết sâu rộng về pháp luật trong các quyết định đầu tư bất động sản. Trong những tình huống tương tự, một công ty luật về đầu tư bất động sản sẽ cung cấp kiến thức pháp lý quý báu, giúp ngân hàng giải quyết được sự phức tạp của vụ án này.
3. Trong vụ kiện tranh chấp đất đai, quyền và nghĩa vụ của bên có tài sản trên đất không thuộc quyền sử dụng của mình
Một điểm cần lưu ý trong vụ tranh chấp đất đai này đối với quyền và nghĩa vụ của bên có tài sản trên đất mà không thuộc quyền sử dụng của mình sẽ được xác định theo thỏa thuận giữa bên có tài sản trên đất và bên sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “ Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất“.
Trong bối cảnh phức tạp của vụ án này, vai trò của một công ty luật về đầu tư bất động sản trở nên cực kỳ quan trọng. Với kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng, họ không chỉ hỗ trợ trong việc xác định các điểm pháp lý mấu chốt của vụ kiện mà còn đại diện cho khách hàng trước tòa, đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp được bảo vệ trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai và đầu tư bất động sản.
Nếu chủ sở hữu bất động sản đang tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp và đáng tin cậy trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH UniLaw qua số điện thoại/zalo 0912266811 hoặc gửi yêu cầu đến địa chỉ email legal@unilaw.vn.
