BÁN ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

01:26 | |

Trong vấn đề phức tạp của tranh chấp đất đai, luật sư tranh tụng về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Vụ án tranh chấp đất đai được mô tả trong quyết định giám đốc thẩm số 64/2021/DS-GĐT ngày 08/9/2021 là một ví dụ điển hình. 

I. Nội dung tranh chấp từ quyết định giám đốc thẩm số 64/2021/DS-GĐT ngày 08/9/2021

Năm 2007 A được cấp giấy chận quyền sử dụng đất. Năm 2008 A kết hôn với B. Năm 2009 A và B vay của Ngân hàng C và dùng thửa đất trên để thế chấp. Năm 2010 A viết giấy tay chuyển nhượng đất cho D với giá là 220 triệu đã giao 190 triệu và khi nào hoàn thành thủ tục sang tên sẽ trả toàn bộ số tiền còn lại. 

Năm 2014 A và B đã được Ngân hàng C giải chấp đối với thửa đất trên. Năm 2017 A và B tiếp tục thế chấp thửa đất trên để vay tiền ngân hàng nhưng không thể thanh toán. Ngân hàng yêu cầu toà án phát mãi thửa đất trên để trả nợ. A và B đồng ý yêu cầu của Ngân hàng.

II.   Giải pháp được toà đưa ra

Giao dịch giữa A và D vô hiệu do không được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ. Ngoài ra giao dịch trên không có chữ ký của bà B và giao dịch được xác lập khi đất được chuyển nhượng đang bị thế chấp có đăng kí hợp lệ. Cho phép Ngân hàng được phát mãi tài sản thế chấp. Đồng thời A có nghĩa vụ trả lại tiền cho D.

III.  Phân tích đánh giá

Giao dịch giữa A và D được ký kết vào năm 2010 lúc này BLDS 2005 có hiệu lực thi hành. Căn cứ Điều 134 BLDS 2005 hợp đồng vi phạm về hình thức thì vô hiệu nếu các bên không hoàn thiện thủ tục nhằm đáp ứng yêu cầu về hình thức trong thời hạn được toà án ấn định. 

Tuy nhiên toà giám đốc thẩm không xem xét đến việc ấn định thời hạn để A và D hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng không vi phạm Điều 134 BLDS 2005. Bởi lẽ, toà án không ấn định thời hạn để các bên hoàn tất thủ tục sang nhượng khi giao dịch đồng thời vô hiệu tuyệt đối vì vi phạm điều luật khác. 

Trong vụ việc này, ngoài căn cứ về hình thức toà án còn đưa ra 2 lý do để tuyên vô hiệu giao dịch giữa A và D. Bao gồm: (1) là khi xác lập giao dịch chuyển nhượng đất A đã kết hôn với B nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng đất không có chữ ký của B; (2) là tại thời điểm lập hợp đồng thì thửa đất trên đang bị thế chấp tại ngân hàng.

Một trong 2 căn cứ được nêu là chưa hợp lý. Cụ thể như sau: 

Thứ 1, về việc không có chữ ký của bà B là vợ của A. Căn cứ khoản 1 Điều 43 LHN&GĐ 2014  Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn […]”. Căn cứ hồ sơ vụ án, A được cấp sổ đối với thửa đất trên vào năm 2007, mãi đến năm 2008 A mới kết hôn với B cho nên thửa đất trên là tài sản riêng của A.

Thứ 2, về việc thửa đất trên được chuyển nhượng trong thời gian đang bị thế chấp. Căn cứ khoản 1 Điều 295 BLDS 2015 tài sản đảm bảo vẫn thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo. Căn cứ khoản 5 Điều 351 BLDS 2015 bên thế chấp “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”. Vì không có sự đồng ý của Ngân hàng C là bên nhận thế chấp nên giao dịch trên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật.

Đồng thời việc A tiếp tục thế chấp thửa đất trên vào năm 2017 thì căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP “Quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm bị chuyển giao cho người khác do mua bán […]”. Vì thửa đất trên đang được thế chấp nên Ngân hàng được phép truy đòi tài sản ngay cả khi tài sản đã được chuyển nhượng. Việc toà cho phép ngân hàng phát mãi thửa đất trên là phù hợp với quy định

DẪN CHIẾU BẢN ÁN

BẢN ÁN “2. CCĐN_DÂN SỰ_64/2021/DS-GĐT_08/9/2021_TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG, HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT”

[1] Ngày 12/02/2007,Ủy ban nhân dân huyện C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri AH 972393 cho ông Nguyễn Đình Th quyền sử dụng hai thửa đất rẫy số 62a, 62b, tờ bản đồ số 04, diện tích 7.810,0m2, tại xã M, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 18/3/2008 ông Nguyễn Đình Th kết hôn với bà Tưởng Thị Th (bút lục 14). Ngày 23/4/2009 vợ chồng ông Th ký với Ngân hàng N thành phố B, tỉnh Đắk Lăk (sau đây viết tắt là Abank TP B), Hợp đồng thế chấp số 049553/TC09,thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 62a, 62b nêu trên, Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện C ngày 23/4/2009 và xóa thế chấp ngày 28/7/2014 (bút lục 16b).

[2] Theo trình bày của ông Nguyễn Đình Th và ông Nguyễn Đức B thì ngày 21/5/2010, ông Th viết giấy tay (giấy được Công an xã M xác nhận – bút lục 48), nội dung ông Th chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Đức B, bà Đậu Thị L quyền sử dụng thửa hai thửa đất rẫy số 62a và số 62b, tờ bản đồ số 04, diện tích 7.810,0m2, tại xã M, huyện C với giá 220.000.000 đồng, đã thanh toán 190.000.000 đồng, số tiền còn lại 30.000.000 đồng sẽ trả khi hoàn thành thủ tục chỉnh lý, sang tên vợ chồng ông B, bà L. Theo ông B thì ngay sau khi viết giấy tay ông Th đã giao 2 thửa đất rẫy cho vợ chồng ông B quản lý, sử dụng trồng cây đến nay.

[3] Ngày 19/10/2017, ông Nguyễn Đình Th và bà Tưởng Thị Th ký Hợp đồng tín dụng số 5206/LAV/201703205 vay Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện C tỉnh Đắk Lắk (viết tắt là Abank C) 400.000.000 đồng. Để đảm bảo trả nợ thì ngày 18/10/2017 ông Th và bà Th đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 241791029B/HĐTC, thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 62a, 625, tờ bản đồ số 04, diện tích 7.810,0m2, tại xã M, huyện C cho Abank Cư M’Gar, Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật (từ bút lục 08 đến 13).

[4] Vợ chồng ông Th, bà Th vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng nên ngày 03/5/2019 Abank C khởi kiện yêu cầu ông Th và bà Th trả tổng số tiền 385.013.697 đồng tính đến ngày 23/7/2020 bao gồm 300.000.000 đồng nợ gốc và 85.013.697 đồng tiền lãi và yêu cầu tiếp tục trả lãi phát sinh theo Hợp đồng tín dụng; trường hợp ông Th, bà Th không trả nợ thì yêu cầu Tòa án tuyên bố Abank C được phát mại tài sản thế chấp thu hồi nợ.Vợ chồng ông Th, bà Th thừa nhận tổng số nợ như Abank C trình bày, đồng ý để Abank C phát mại tài sản thế chấp thu hồi nợ. Vợ chồng ông B, bà L đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/5/2010 (giấy viết tay, được Công an xã xác nhận) giữa ông Th với Ông Bà.

[5] Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy:

[5.1]. Ngày 23/4/2009 vợ chồng ông Th ký với Abank thành phố B Hợp đồng thế chấp số 049553/TC09, thế chấp quyền sử dụng hai thửa đất rẫy số 62a và 62b để bảo đảm trả nợ tiền vay, Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện C ngày 23/4/2009, đến ngày 28/7/2014 mới được xóa thế chấp (bút lục 16b); tuy nhiên, ngày 21/5/  Th viết tay Giấy bán đất rẫy(giấy được Công an xã M xác nhận – bút lục 48) chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Đức B, bà Đậu Thị L quyền sử dụng thửa hai thửa đất rẫy số 62a và số 62b nêu trên là thỏa thuận trái pháp luật;

[5.2]. Ông Nguyễn Đình Th kết hôn với bà Tưởng Thị Th ngày 18/3/2008; tuy nhiên, ngày 21/5/2010 mình ông Th viết tay Giấy đặt cọc tiền bán rẫyvà Giấy bán đất rẫy(bút lục 46, 48), mặt khác Giấy bán đất rẫy, chỉ được Công an xã M xác nhận, không có công chứng, chứng thực;

[5.3]. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đất (Giấy bán đất rẫy viết tay) giữa ông Th với vợ chồng ông B, bà L vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 124, Điều 134, Điều 137, Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003.Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của ông B, bà L mà tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/5/2010 giữa ông Th với ông B, bà L vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật, Tòa án cấp phúc thẩm công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/5/2010 (Giấy bán đất rẫy viết tay giữa ông Th với vợ chồng ông B, bà L) là không đúng pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của Abank C (Bên nhận thế chấp hợp pháp).

[6] Vợ chồng ông Th, bà L vi phạm nghĩa vụ trả nợ Abank C nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông Th trả nợ theo Hợp đồng tín dụng và tuyên nếu vợ chồng ông Th vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì Abank C có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự phát mại tài sản thế chấp thu hồi nợ là có căn cứ, đúng pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/5/2010 giữa ông Th với ông B, bà L vô hiệu, buộc vợ chồng ông Th, bà Th trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại Hợp đồng vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

[7] Từ các tài liệu, dẫn chứng và phân tích tại các mục nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 69/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 24/5/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ nên chấp nhận để hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 208/2020/DS-PT ngày 14/12/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2020/DSST ngày 30/7/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Lắk.[…].

Qua vụ án này, sự cần thiết của việc có sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ luật sư tranh tụng về đất đai là rất cần thiết để góp phần giải quyết công bằng và minh bạch các tranh chấp. Vui lòng liên hệ với Unilaw nếu cần hỗ trợ về các vấn đề liên quan đến tranh chấp bất sản.

Xem thêm: HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG BỊ TUYÊN VÔ HIỆU

 

error: Content is protected !!