BẢN TƯỜNG TRÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Bởi Luật sư Lưu Thị Huế – Công ty Luật UniLaw

Bản tường trình tranh chấp đất đai là văn bản giúp người có tranh chấp trình bày lại nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, thời điểm phát sinh mâu thuẫn và các sự việc liên quan để cơ quan đang giải quyết dễ theo dõi hồ sơ.

Tuy nhiên, bản tường trình không phải là loại đơn thay thế cho đơn yêu cầu hòa giải, đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, đơn khiếu nại hoặc đơn khởi kiện. Giá trị của bản tường trình nằm ở việc trình bày sự việc có hệ thống và liên kết lời trình bày với các tài liệu, chứng cứ có thể kiểm tra được.

Bản tường trình tranh chấp đất đai là gì?

Bản tường trình tranh chấp đất đai là văn bản do một bên hoặc người biết sự việc lập để ghi lại những tình tiết liên quan đến thửa đất đang tranh chấp.

Nội dung thường gồm:

• nguồn gốc thửa đất;
• quá trình quản lý và sử dụng;
• những người từng sử dụng đất;
• việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nếu có;
• ranh giới và hiện trạng sử dụng qua các thời kỳ;
• thời điểm phát sinh tranh chấp;
• quá trình hai bên tự thỏa thuận hoặc hòa giải;
• những tài liệu chứng minh cho lời trình bày.

Đối với các vụ tranh chấp đất đai có lịch sử sử dụng kéo dài hàng chục năm, một bản tường trình theo đúng trình tự thời gian có thể giúp người giải quyết hồ sơ hiểu vụ việc nhanh hơn.

Bản tường trình tranh chấp đất đai có bắt buộc không?

Không phải mọi vụ tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải có bản tường trình.

Luật Đất đai 2024 quy định về hòa giải và thẩm quyền giải quyết tranh chấp tại Điều 235 và Điều 236, nhưng không quy định rằng tất cả các bên phải sử dụng một mẫu “bản tường trình tranh chấp đất đai” thống nhất.

Trong thực tế, cơ quan đang hòa giải hoặc giải quyết vụ việc có thể yêu cầu các bên trình bày bằng văn bản để làm rõ nguồn gốc đất, diễn biến tranh chấp hoặc những tình tiết cụ thể.

Vì vậy, cần phân biệt:

• Bản tường trình: trình bày sự việc.
• Đơn yêu cầu hòa giải: đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải tranh chấp.
• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp: yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 khi đủ điều kiện.
• Đơn khởi kiện: sử dụng khi vụ việc thuộc thẩm quyền Tòa án.
• Đơn khiếu nại: sử dụng khi có quyết định thuộc trường hợp pháp luật cho phép khiếu nại và người có quyền không đồng ý.

Mẫu bản tường trình tranh chấp đất đai

Có thể tham khảo mẫu sau và điều chỉnh theo hồ sơ thực tế:

Cách viết bản tường trình tranh chấp đất đai

1. Viết theo trình tự thời gian

Đây là cách dễ hiểu nhất đối với hồ sơ đất đai.

Ví dụ:

• Năm 1995: ông A bắt đầu sử dụng đất.
• Năm 2002: gia đình xây hàng rào theo đường ranh hiện tại.
• Năm 2005: được cấp Giấy chứng nhận.
• Năm 2018: chuyển quyền sử dụng cho người con.
• Năm 2025: hộ liền kề đo lại đất và cho rằng hàng rào lấn sang 1,2 m.
• Năm 2026: hai bên phát sinh tranh chấp.

Cách trình bày này tốt hơn nhiều so với việc kể đi kể lại cùng một sự việc theo cảm xúc.

2. Mỗi sự kiện quan trọng nên gắn với một tài liệu

Ví dụ:

“Năm 2005 gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số … (bản sao Giấy chứng nhận gửi kèm số 01).”

Hoặc:

“Ngày 15/3/2026, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo hiện trạng và lập bản trích đo số … (tài liệu số 04).”

Cách này giúp người đọc kiểm tra được ngay lời trình bày thay vì phải tìm giữa hàng chục trang hồ sơ.

3. Phân biệt điều bạn biết với điều bạn suy đoán

Không nên viết:

“Ông B cố tình làm giả hồ sơ để cướp đất của gia đình tôi.”

Nếu chưa có căn cứ rõ ràng, nên trình bày sự kiện có thể kiểm chứng:

“Tài liệu do ông B xuất trình thể hiện diện tích … m², trong khi bản đồ địa chính năm … thể hiện diện tích … m². Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra sự khác biệt này.”

4. Không biến bản tường trình thành đơn tranh luận pháp lý dài

Mục đích chính của bản tường trình là ghi lại diễn biến và sự kiện. Phần viện dẫn pháp luật chỉ nên dùng khi cần thiết.

Nếu mục tiêu là chính thức yêu cầu cơ quan giải quyết vụ việc, xem đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Bản tường trình tranh chấp đất đai có giá trị chứng cứ không?

Không nên hiểu rằng cứ ký một bản tường trình thì mọi nội dung trong đó đương nhiên trở thành sự thật đã được chứng minh.

Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định tài liệu đọc được là một trong các nguồn chứng cứ. Điều 95 quy định điều kiện để tài liệu đọc được được xác định là chứng cứ.

Trong một vụ án, Tòa án còn phải đánh giá bản tường trình cùng với các chứng cứ khác như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• hồ sơ địa chính;
• bản đồ qua các thời kỳ;
• biên bản đo đạc;
• biên bản thẩm định tại chỗ;
• hợp đồng hoặc giấy chuyển nhượng;
• lời khai của các bên và người làm chứng;
• các tài liệu do cơ quan nhà nước cung cấp.

Vì vậy, giá trị thực tế của bản tường trình tăng lên khi mỗi sự kiện quan trọng đều có tài liệu khách quan hỗ trợ.

Một vụ án cho thấy bản tường trình chỉ mạnh khi đi cùng chứng cứ

Bản án 333/2023/DS-PT ngày 21/12/2023 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng là một ví dụ đáng chú ý về cách Tòa án đánh giá lời trình bày của các bên trong tranh chấp đất đai.

Vụ việc liên quan đến một giao dịch đất tại Gia Lai. Một bên cho rằng đã chuyển nhượng một phần đất nhưng đồng thời có thỏa thuận dành khoảng 5 sào đất để xây chùa. Trong hồ sơ có văn bản xác nhận lại việc bán đất và nội dung thỏa thuận liên quan đến phần đất dự kiến dùng xây chùa.

Điểm đáng chú ý là Tòa án không chỉ dựa vào một lời xác nhận hoặc một văn bản trình bày đơn lẻ. Hội đồng xét xử còn đối chiếu hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quá trình tách thửa và biên bản xem xét thẩm định tại chỗ. Kết quả đo đạc xác định phần đất tranh chấp khoảng 4.989,3 m².

Tòa phúc thẩm cuối cùng giữ nguyên bản án sơ thẩm về phần đất này và không chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Bài học khi lập bản tường trình tranh chấp đất đai: đừng chỉ viết “đất này của tôi” hoặc kể lại sự việc theo trí nhớ. Mỗi mốc quan trọng nên gắn với một tài liệu có thể kiểm tra được — hợp đồng, Giấy chứng nhận, bản đồ, hồ sơ địa chính, biên bản đo đạc hoặc tài liệu của cơ quan nhà nước. Khi lời trình bày và chứng cứ khớp với nhau, bản tường trình mới thực sự có giá trị trong hồ sơ.

Xem thêm: Bản án 333/2023/DS-PT về tranh chấp quyền sử dụng đất xây chùa.

Có cần UBND xã xác nhận bản tường trình không?

Không có quy tắc chung rằng mọi bản tường trình tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải được UBND cấp xã xác nhận.

Cũng không nên cho rằng chỉ cần UBND đóng dấu hoặc có chữ ký người làm chứng thì toàn bộ nội dung trong bản tường trình đương nhiên trở thành chứng cứ chứng minh sự việc là đúng.

Nếu cần xác nhận một sự kiện cụ thể, quá trình sử dụng đất hoặc thông tin thuộc hồ sơ quản lý nhà nước, nên xác định cơ quan hoặc người nào thực sự có khả năng xác nhận sự kiện đó.

Nên kèm tài liệu gì với bản tường trình?

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có.
• Các giấy tờ về nguồn gốc đất.
• Hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ hoặc trích lục nếu có.
• Biên bản đo đạc và bản vẽ hiện trạng.
• Biên bản hòa giải.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc giấy viết tay liên quan. Có thể tham khảo thêm nội dung về hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng.
• Giấy tờ thừa kế nếu vụ việc phát sinh từ di sản.
• Hình ảnh về hàng rào, mốc giới hoặc công trình trên đất.
• Văn bản của cơ quan nhà nước đã ban hành trước đây.

Bản tường trình được dùng ở giai đoạn nào?

Khi hòa giải tại UBND cấp xã

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Bản tường trình có thể giúp Hội đồng hòa giải nắm được diễn biến vụ việc, đặc biệt đối với hồ sơ có lịch sử sử dụng đất phức tạp.

Xem thêm hòa giải tranh chấp đất đai và hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã.

Khi yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết

Nếu hòa giải không thành và vụ việc thuộc trường hợp được lựa chọn con đường hành chính theo Điều 236, bản tường trình có thể được sử dụng để hỗ trợ hồ sơ.

Nhưng cần nộp đúng đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; bản tường trình không thay thế cho yêu cầu chính thức.

Khi vụ việc được giải quyết tại Tòa án

Nếu một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án sau khi thực hiện điều kiện hòa giải theo quy định.

Có thể xem giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.

Có sổ đỏ và không có giấy tờ thì viết tường trình khác nhau thế nào?

Trường hợp có Giấy chứng nhận

Nên tập trung vào:

• quá trình cấp Giấy chứng nhận;
• ranh giới và diện tích thể hiện trong hồ sơ;
• quá trình sử dụng sau khi được cấp;
• những biến động phát sinh sau đó;
• sự khác biệt giữa giấy tờ và hiện trạng nếu có.

Xem thêm giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ.

Trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ rõ ràng

Phần lịch sử sử dụng đất càng quan trọng. Nên xác định:

• ai là người khai phá hoặc nhận chuyển nhượng;
• bắt đầu sử dụng từ thời điểm nào;
• sử dụng liên tục hay có thời gian gián đoạn;
• đã kê khai, nộp thuế hoặc đăng ký như thế nào;
• ai biết rõ quá trình sử dụng đất;
• hồ sơ địa chính qua từng thời kỳ ghi nhận ra sao.

Xem thêm giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ.

Các lỗi thường gặp khi lập bản tường trình tranh chấp đất đai

• Kể rất dài nhưng không có ngày tháng hoặc trình tự thời gian.
• Dùng nhiều câu cảm xúc, buộc tội nhưng không kèm chứng cứ.
• Không xác định chính xác thửa đất hoặc diện tích đang tranh chấp.
• Không phân biệt sự kiện mình trực tiếp biết với thông tin nghe người khác kể lại.
• Nói có tài liệu chứng minh nhưng không đánh số và gửi kèm.
• Chỉ kể sự việc thuận lợi cho mình nhưng bỏ qua những giấy tờ bất lợi đã tồn tại trong hồ sơ.
• Cho rằng bản tường trình có thể thay cho đơn hòa giải, đơn yêu cầu hoặc đơn khởi kiện.

Câu hỏi thường gặp về bản tường trình tranh chấp đất đai

Bản tường trình tranh chấp đất đai có mẫu bắt buộc không?

Không có một mẫu duy nhất áp dụng bắt buộc cho tất cả các vụ việc. Điều quan trọng là nội dung phải rõ người lập, thửa đất, nguồn gốc, quá trình sử dụng, diễn biến tranh chấp và tài liệu chứng minh.

Bản tường trình có thay cho đơn hòa giải được không?

Không. Nếu muốn UBND cấp xã chính thức tổ chức hòa giải, cần thực hiện thủ tục yêu cầu hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Bản tường trình có phải chứng cứ không?

Bản tường trình có thể là một tài liệu trong hồ sơ, nhưng nội dung bên trong không đương nhiên được coi là sự thật chỉ vì người lập đã ký. Cơ quan giải quyết hoặc Tòa án phải đánh giá cùng các chứng cứ khác.

Có cần người làm chứng ký vào bản tường trình không?

Không phải trường hợp nào cũng bắt buộc. Nếu người làm chứng biết trực tiếp một sự kiện quan trọng, lời khai của họ có thể được thu thập và đánh giá theo quy định về chứng cứ.

Đã có quyết định giải quyết nhưng không đồng ý thì có viết lại bản tường trình không?

Có thể dùng bản tường trình để hệ thống hóa hồ sơ, nhưng điều quan trọng hơn là xác định đúng quyền khiếu nại tranh chấp đất đai hoặc khởi kiện và tuân thủ thời hạn áp dụng.

Nếu tranh chấp ranh giới thì cần trình bày gì thêm?

Nên mô tả đường ranh cũ, mốc giới, hàng rào, công trình liền kề, các lần đo đạc và diện tích chênh lệch. Nếu đã có quyết định và muốn phản đối, xem thêm khiếu nại tranh chấp ranh đất.

Bản tường trình tranh chấp đất đai – đọc tiếp theo giai đoạn vụ việc

Bài này thuộc chuyên mục Hòa giải tranh chấp đất đai.

• Hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã — bước trước khi giải quyết tranh chấp theo Điều 236.
• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp — khi hòa giải không thành và lựa chọn con đường hành chính phù hợp.
• Giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ.
• Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ.
• Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
• Ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.

Tài liệu và hỗ trợ liên quan

Nếu tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thỏa thuận về đất, có thể đọc thêm tổng quan về hợp đồng và sự vô hiệu của hợp đồng.

Về vai trò của luật sư trong tố tụng, xem quyền và nghĩa vụ của luật sư trong tố tụng dân sự và hành chính.

Thông tin về đội ngũ luật sư UniLaw, hệ thống văn phòng luật, tư vấn pháp lý của UniLaw, tư vấn luật và dịch vụ luật sư được trình bày tại các trang chuyên biệt.

Toàn cảnh lĩnh vực nằm tại Luật sư đất đai – bất động sản. Các bản án đất đai đã công bố có thể tra cứu tại kho bản án UniLaw.

Vụ việc tại Huế: hồ sơ đất có thể liên quan đến giấy tờ cũ, thay đổi số thửa hoặc đơn vị hành chính qua nhiều thời kỳ. Xem thêm luật sư đất đai tại Huế.

Chủ đề liên quan:

THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHIẾU NẠI QUYẾT ĐỊNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI