GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

Bởi Luật sư Lưu Thị Huế – Công ty Luật UniLaw

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án: bài học từ một vụ án kéo dài 5 năm

Tháng 6 năm 2019, ông H nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Thuận Nam, tỉnh Ninh Thuận, đòi lại 842 m² đất mà người hàng xóm đã rào lại. Ông thắng ở sơ thẩm. Ông thắng tiếp ở phúc thẩm. Rồi Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy cả hai bản án, bắt xử lại từ đầu. Phải đến ngày 16 tháng 8 năm 2024 — hơn năm năm sau ngày nộp đơn — Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao mới ra Quyết định giám đốc thẩm số 53/2024/DS-GĐT, hủy quyết định của Tòa cấp cao và giữ nguyên bản án phúc thẩm mà ông đã thắng từ ba năm trước.

Vụ án này cho thấy giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án không đơn giản là thắng hay thua. Nó là một chặng đường có thể đi qua bốn cấp xét xử, và mỗi bước đi sai đều phải trả giá bằng nhiều năm.

Câu chuyện của thửa đất số 13

Thửa đất số 13, tờ bản đồ số 58, xã Phước Dinh, huyện Thuận Nam, gốc là của cụ X. Cụ mất khoảng năm 2003. Con gái duy nhất của cụ chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho ông C.

Cũng năm 2003, ông C chuyển nhượng 2.000 m² của thửa đất này cho ông H — người có thửa đất số 44 nằm sát bên, cạnh phía Đông bị xéo nên muốn mua thêm cho vuông vắn. Hai bên viết giấy tay, làm một bản, ông H giữ. Nhận đất xong, ông H phá ranh giới cũ, san ủi và canh tác. Ranh giới với phần đất còn lại là hàng cây duối — đến khi ra tòa vẫn còn.

Năm 2010, Nhà nước mở đường đi qua phần đất này và thu hồi một phần. Ông H nhận tiền đền bù cùng đợt với ông Đ, người hàng xóm. Ông Đ không có ý kiến gì.

Đến năm 2019, ông Đ tự ý rào phần đất ấy lại. Tranh chấp bùng lên.

Điều làm nên kết quả

Ông Đ nói rằng năm 2009 ông đã mua một nửa thửa đất số 13 từ ông C, và vị trí ông mua chính là khu đất đang tranh chấp. Ông có giấy viết tay ngày 19/4/2009.

Nhưng Hội đồng Thẩm phán đọc kỹ tờ giấy đó. Nội dung chỉ ghi: ông C “có sang lại nửa phần đất của bà X cho ông Đ… khu vực đất Bén”. Không một chữ về diện tích cụ thể. Không một chữ về vị trí.

Rồi đến những gì chính ông Đ thừa nhận trong quá trình tố tụng:

• Hai bên không ra thực địa chỉ đất;
• Ông không biết ranh giới phần đất mình mua;
• Thời điểm nhận chuyển nhượng, ông đã thấy ông H đang canh tác trên chính phần đất tranh chấp.

Phía ông C xác nhận: ông bán cho ông Đ một nửa diện tích còn lại của thửa 13, và ông Đ được tự chọn vị trí trong phần còn lại đó. Nghĩa là phần ông Đ mua không thể nằm ở chỗ đang tranh chấp — chỗ đó đã bán cho ông H từ sáu năm trước.

Ba chi tiết trên, cộng lại, đủ để Tòa kết luận đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông H.

Vì sao vụ án kéo dài năm năm

Sơ thẩm và phúc thẩm đều xử cho ông H thắng. Nhưng trong quá trình phúc thẩm, xuất hiện thêm ông S — người nói rằng mình đã góp tiền mua chung thửa đất số 13 với ông C, và thỏa thuận để ông C đứng tên.

Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh lấy đó làm lý do hủy cả hai bản án, giao xử sơ thẩm lại.

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao không đồng ý. Lập luận rất gọn: ông S không có tài liệu chứng cứ nào chứng minh, chỉ có xác nhận miệng của hai người. Mà kể cả giả sử ông S chứng minh được đi nữa, thì việc ông C bán 2.000 m² cho ông H vẫn nằm trong phần ông C có quyền định đoạt. Kết quả vụ án không đổi.

Quyết định 53/2024/DS-GĐT viết thẳng rằng việc hủy án của Tòa cấp cao là “không cần thiết, không thuyết phục và kéo dài tố tụng”.

Năm năm hai tháng, bốn lần xét xử, chỉ để quay lại đúng bản án phúc thẩm năm 2021.

Tòa án hay Ủy ban nhân dân: chọn đúng cửa

Trước khi bàn tới trình tự, phải trả lời câu hỏi cơ bản: cơ quan nào có thẩm quyền?

Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 chia làm hai trường hợp:

• Có sổ đỏ, hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 — thì Tòa án giải quyết. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng vậy.
• Không có sổ đỏ và cũng không có giấy tờ theo Điều 137 — thì người tranh chấp được chọn: nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự.

Điểm cần lưu ý: nhóm “giấy tờ theo Điều 137” rộng hơn nhiều người tưởng. Nó bao gồm cả sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất (điểm đ khoản 1), giấy tờ mua bán nhà đất trước 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận (điểm d), giấy tờ do chế độ cũ cấp như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi (điểm b). Nhiều gia đình cầm trong tay giấy tờ thuộc nhóm này mà không biết, nên tưởng mình “không có gì” và đi nhầm cửa.

Hòa giải tại xã: bước không được bỏ qua

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Quy trình theo luật:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải sau khi nhận đơn;
• Hội đồng gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, công chức địa chính, và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất;
• Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Thành phần “người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc” không phải hình thức. Trong vụ án trên, chính lời khai của những người biết chuyện — ông C, và cả lời thừa nhận của ông Đ tại xã — đã trở thành chứng cứ theo suốt vụ án qua bốn cấp xét xử. Điều gì nói ra ở buổi hòa giải xã sẽ đi cùng hồ sơ đến tận Tòa án nhân dân tối cao.

Cũng trong vụ này có một chi tiết đáng để ý: khi làm việc tại xã, ông H chưa tìm được giấy chuyển nhượng viết tay nên đã khai nguồn gốc đất là do cha mẹ tặng cho. Lời khai ban đầu thiếu chính xác ấy sau này phải mất công giải thích lại suốt quá trình tố tụng. Khai ở xã cần cẩn trọng đúng như khai trước Tòa.

Trình tự tại Tòa án

1. Chuẩn bị chứng cứ trước khi nộp đơn

Đây là bước quyết định, chứ không phải bước xét xử. Vụ án trên thắng nhờ ba thứ: giấy chuyển nhượng viết tay có nội dung rõ ràng, dấu vết sử dụng thực tế trên đất (hàng cây duối làm ranh, việc san ủi canh tác), và hồ sơ nhận tiền đền bù năm 2010 cho thấy bên kia không hề phản đối suốt chín năm.

2. Nộp đơn khởi kiện

Nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Kèm biên bản hòa giải không thành của xã — thiếu giấy này, đơn có thể bị trả lại.

3. Thụ lý và thu thập chứng cứ

Tòa xem xét thẩm quyền, yêu cầu nộp tạm ứng án phí, rồi tiến hành đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản.

4. Hòa giải tại Tòa

Khác với hòa giải ở xã, đây là thủ tục trong tố tụng. Hòa giải thành thì Tòa ra quyết định công nhận, có hiệu lực thi hành ngay.

5. Xét xử sơ thẩm, phúc thẩm

Bản án sơ thẩm có thể bị kháng cáo trong 15 ngày. Bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay.

6. Giám đốc thẩm — không phải một cấp xét xử

Đây là điểm nhiều người hiểu nhầm. Giám đốc thẩm chỉ mở khi có kháng nghị của người có thẩm quyền, và chỉ xét lại bản án đã có hiệu lực khi phát hiện vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Đương sự không có quyền “kháng cáo lên giám đốc thẩm” — chỉ có quyền làm đơn đề nghị xem xét theo thủ tục này.

Ba điều rút ra từ vụ án

Một: giấy tay không ghi diện tích và vị trí gần như vô giá trị khi tranh chấp. Tờ giấy của ông Đ có chữ ký đầy đủ, nhưng vì không ghi bao nhiêu mét vuông, nằm ở đâu, nên không chứng minh được điều ông cần chứng minh. Trong khi giấy của ông H — cũng là giấy tay — lại ghi rõ 2.000 m², vị trí giáp cạnh phía Đông thửa số 44.

Hai: những gì mình thừa nhận sẽ được dùng lại. Ông Đ thừa nhận không ra thực địa, không biết ranh giới, và đã thấy người khác canh tác trên đất. Ba câu ấy khép lại vụ án.

Ba: im lặng lâu năm là một loại chứng cứ. Từ 2003 đến 2019, mười sáu năm ông H san ủi, canh tác, nhận tiền đền bù công khai mà không ai phản đối. Quá trình sử dụng ổn định ấy nói nhiều hơn bất kỳ lời khai nào tại phiên tòa.

Khi nào nên nhờ luật sư

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều cần luật sư. Nhưng có mấy dấu hiệu cho thấy nên nhờ ngay từ đầu:

• Giấy tờ chuyển nhượng là giấy viết tay, hoặc thất lạc bản gốc;
• Nguồn gốc đất đi qua nhiều đời, nhiều lần chuyển dịch không đăng ký;
• Đã có quyết định hành chính liên quan (cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất) mà mình muốn yêu cầu hủy;
• Vụ án đã bị hủy án một lần — như vụ trên, mỗi lần hủy là thêm hai đến ba năm.

Unilaw nhận tư vấn và đại diện trong các vụ tranh chấp đất đai từ khâu chuẩn bị chứng cứ, hòa giải tại xã, đến tranh tụng tại Tòa và làm đơn đề nghị giám đốc thẩm. Kinh nghiệm cho thấy phần lớn vụ thắng được quyết định ở giai đoạn thu thập chứng cứ — trước khi đơn khởi kiện được viết ra.

Đọc thêm

• Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã
• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024
• Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì
• Giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ

Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 137, Điều 235, Điều 236); Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Vụ việc dẫn chiếu: Quyết định giám đốc thẩm số 53/2024/DS-GĐT ngày 16/8/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Tên đương sự đã được viết tắt theo đúng bản án công bố.

Giải quyết tranh chấp đất đai tại – đọc tiếp trong chuyên mục Hòa giải tranh chấp đất đai

Bài này thuộc chuyên mục Hòa giải tranh chấp đất đai, tập hợp các bài về thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã. Cùng chủ đề giải quyết tranh chấp đất đai tại, đọc thêm:

• Hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Giải quyết tranh chấp đất đai

Toàn cảnh lĩnh vực nằm ở bài trụ Luật sư đất đai – bất động sản. Bản án đất đai đã tuyên có thể tra tại kho bản án UniLaw, hoặc gọi 0912266811 để trao đổi trực tiếp với luật sư.