GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI CÓ SỔ ĐỎ

Bởi Luật sư Lưu Thị Huế – Công ty Luật UniLaw

Giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ: cầm sổ trong tay vẫn có thể thua

Bà V có sổ đỏ hai thửa đất tại xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội — thửa số 145 cấp năm 2008, thửa số 129 cấp năm 2017. Năm 2018 bà bán cả hai cho vợ chồng ông M, hợp đồng công chứng đàng hoàng, đã sang tên xong một thửa.

Ngày 23 tháng 4 năm 2024, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ra Quyết định giám đốc thẩm số 13/2024/DS-GĐT, kết luận việc Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận cho bà V là không đúng.

Đây là điều nhiều người không hình dung được khi bàn về giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ: sổ đỏ là chứng cứ mạnh, nhưng không phải chứng cứ tuyệt đối. Nó có thể bị xem xét lại, và cơ sở để xem xét thường nằm trong những tài liệu cũ hơn nó rất nhiều.

Hai thửa đất đi qua bảy mươi năm

Cố G mất năm 1938, cố Q mất năm 1961. Hai cố có sáu người con: một mất lúc nhỏ, hai là liệt sĩ hy sinh trước năm 1950, còn lại ba người — cụ M, cụ T5 và cụ T3.

Hai thửa đất tranh chấp — thửa 145 (847 m² đất ở) và thửa 129 (801 m² đất trồng cây lâu năm) — vốn của cha ông để lại cho hai cố quản lý, sử dụng.

Trong cải cách ruộng đất, cố Q bị quy là địa chủ, ruộng đất bị tịch thu, gồm cả hai thửa này. Ở thời điểm đó, chỉ có vợ chồng cụ T3 và cụ T sống tại địa phương cùng cố Q.

Từ đây phát sinh nguyên tắc quan trọng đầu tiên: kể từ khi Nhà nước tịch thu, hai thửa đất không còn là tài sản của cố Q, cố G nữa. Con cháu không thể đòi thừa kế từ tài sản đã bị tịch thu — chỉ có thể chứng minh Nhà nước sau đó giao lại cho ai.

Hai lời khai trái ngược

Bà V nói: hai thửa được các cố chia cho cụ M (cha bà); khi Nhà nước sửa sai đã trả lại cho cụ O — mẹ bà.

Cụ T nói: Nhà nước sửa sai đã trả lại cho cụ T3 — chồng cụ.

Người làm chứng cũng chia hai phía: có người khai ao do cụ T3 sử dụng, có người khai do cụ O sử dụng.

Lời khai đối chọi nhau thì lấy gì phân xử?

Tài liệu năm 1964 quyết định vụ án

Tòa quay về Bản đồ xanh và Sổ mục kê lập năm 1964. Trong đó, thửa số 621 và thửa số 584 tờ bản đồ số 10 — nay là thửa 145 và thửa 129 — đều đứng tên cụ Nguyễn Văn T3.

Năm 1964, cả cố G và cố Q đều đã mất. Cụ T3 đứng tên chủ sử dụng ngay sau thời kỳ cải cách ruộng đất. Nguyên Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã cũng xác nhận hai thửa được giao cho cụ T3 trong cải cách ruộng đất.

Về mặt pháp lý, Tòa dẫn nguyên tắc: đất đã bị tịch thu trong cải cách ruộng đất, sau đó Nhà nước giao cho ai thì người đó có quyền sử dụng (điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị quyết số 23/2003/QH11).

Và điều mấu chốt: Sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Quy định này nay nằm tại điểm đ khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 — “Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất”.

Một cuốn sổ lập năm 1964 mạnh hơn tấm sổ đỏ cấp năm 2008.

Dòng chữ viết thêm không ai biết ai viết

Trong Sổ mục kê 1964, tại mục cước chú trang 44 và trang 47 có dòng chữ “Hiện nay là Lê Thị O” — tức mẹ bà V.

Nếu dòng chữ ấy có giá trị, cục diện đảo ngược. Tòa xác minh và nhận được kết quả sau:

• Ủy ban nhân dân xã xác nhận từ năm 2007 đã thấy dòng chữ này, nhưng không xác định được năm viết và người viết;
• Ủy ban nhân dân xã và các cán bộ địa chính từ năm 1994 đến nay đều không biết ai ghi thêm, ghi vào lúc nào, hoàn cảnh nào;
• Không bên nào có tài liệu chứng minh dòng chữ ấy phản ánh một sự chuyển dịch quyền sử dụng đất hợp pháp từ cụ T3 sang cụ O.

Kết luận: việc ghi thêm là không có căn cứ.

Biên bản họp gia đình và chữ ký ở trang ba

Bà V còn một chứng cứ nữa: “Biên bản họp gia đình về việc chia thừa kế” đề ngày 16/5/2006, có chữ ký của cụ T3 tại trang 3. Kết luận giám định của cơ quan chuyên môn xác nhận chữ ký ấy đúng là của cụ T3.

Chữ ký thật, giám định xác nhận — vậy mà vẫn không được chấp nhận. Lý do:

• Biên bản gồm ba trang rời nhau. Trang 1 và trang 2 không có chữ ký của cụ T3 và những người có tên trong biên bản;
• Phần liệt kê hai thửa đất đang tranh chấp nằm ở trang 2 — đúng trang không có chữ ký xác nhận của cụ T3;
• Do đó không đủ cơ sở xác định cụ T3 đã đồng ý định đoạt hai thửa đất cho bà V.

Phần xác nhận của Ủy ban nhân dân xã ngày 17/5/2006 — một ngày sau cuộc họp — cũng bị bác. Nguyên Phó Chủ tịch xã trình bày: ông có đến chứng kiến trao đổi nhưng “không quan tâm và cũng không để ý nội dung”; do chưa đủ thành phần và chưa hoàn thiện biên bản nên ông về; hôm sau ông nhận biên bản do bà V soạn sẵn, không đọc lại nội dung và đã ký xác nhận.

Tòa kết luận việc chứng thực ấy không có căn cứ, vi phạm Điều 11 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực.

Thêm một lớp nữa: hai thửa đất là tài sản chung của vợ chồng cụ T3. Ngay cả khi chứng minh được cụ T3 đã định đoạt, mà không có sự đồng ý của cụ T thì việc định đoạt cũng vô hiệu.

Bán cho người thứ ba khi đất đang tranh chấp

Ngày 4/8/2018, bà V ký hợp đồng chuyển nhượng cả hai thửa cho vợ chồng ông M tại văn phòng công chứng.

Sau đó gia đình cụ T khiếu nại việc cấp giấy chứng nhận. Ngày 11/9 và 24/9/2018, Văn phòng đăng ký đất đai có công văn giải quyết khiếu nại. Đầu tháng 3/2019, Ủy ban nhân dân xã ba lần tổ chức hòa giải tranh chấp giữa cụ T và bà V.

Vậy mà ngày 27/12/2018 — giữa lúc đang khiếu nại — Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vẫn cập nhật đăng ký biến động, sang tên thửa 145 cho vợ chồng ông M.

Người mua ngay tình trong tình huống này đứng trước rủi ro lớn nhất: đã trả tiền, đã sang tên, nhưng nguồn gốc quyền của bên bán bị Tòa kết luận là không hợp pháp.

Vậy sổ đỏ có giá trị gì

Sổ đỏ vẫn là chứng cứ quan trọng bậc nhất, ở hai phương diện:

Thứ nhất, về thẩm quyền. Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, khi một trong các bên có sổ đỏ hoặc có giấy tờ theo Điều 137, tranh chấp do Tòa án giải quyết. Không còn lựa chọn nộp đơn lên Ủy ban nhân dân như trường hợp không có giấy tờ (khoản 2 Điều 236). Có sổ đỏ nghĩa là đi thẳng ra Tòa.

Thứ hai, về nghĩa vụ chứng minh. Người có sổ đỏ ở thế thuận lợi: bên kia phải chứng minh sổ được cấp không đúng. Nhưng “thuận lợi” không phải “bất khả xâm phạm” — vụ án trên là minh chứng.

Khi nào sổ đỏ bị xem xét lại

Từ thực tiễn xét xử, sổ đỏ dễ bị đặt vấn đề trong các tình huống sau:

• Cấp trên cơ sở giấy tờ có khiếm khuyết — biên bản họp gia đình thiếu chữ ký ở đúng trang quan trọng, văn bản chứng thực mà người chứng thực không đọc, không chứng kiến;
• Mâu thuẫn với hồ sơ địa chính gốc — sổ mục kê, bản đồ lập trước 18/12/1980 ghi tên người khác;
• Định đoạt tài sản chung vợ chồng mà thiếu ý kiến một bên;
• Cấp trong thời gian đất đang có tranh chấp hoặc đang khiếu nại;
• Có dấu vết chỉnh sửa, ghi thêm trong hồ sơ mà không xác định được người và thời điểm.

Việc cần làm khi tranh chấp đất đã có sổ đỏ

Nếu bạn là người đứng tên sổ đỏ

• Đừng dừng ở tấm sổ. Tìm lại hồ sơ cấp giấy tại Văn phòng đăng ký đất đai: đơn xin cấp, biên bản xét duyệt, tờ khai nguồn gốc;
• Đối chiếu với sổ mục kê, bản đồ địa chính các thời kỳ xem có mâu thuẫn không. Phát hiện sớm còn kịp chuẩn bị lập luận;
• Thu thập chứng cứ về quá trình sử dụng ổn định: biên lai thuế, hồ sơ đền bù, ảnh chụp, lời khai người sinh sống lâu năm;
• Không chuyển nhượng khi đang có khiếu nại hoặc tranh chấp — vừa khó thành, vừa kéo người mua vào rủi ro.

Nếu bạn tranh chấp với người có sổ đỏ

• Xác định rõ mình đang yêu cầu gì: công nhận quyền sử dụng đất, hay hủy quyết định cấp giấy chứng nhận, hay cả hai. Yêu cầu hủy quyết định cá biệt phải nêu ngay trong đơn khởi kiện;
• Tập trung vào hồ sơ địa chính gốc thay vì lời khai. Trong vụ án trên, cuốn sổ mục kê 1964 làm được điều mà mọi lời khai nhân chứng không làm nổi;
• Kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ làm căn cứ cấp sổ: đủ chữ ký ở đúng trang chưa, ai chứng thực, người chứng thực có thực sự chứng kiến không;
• Xét xem tài sản có phải tài sản chung vợ chồng mà thiếu ý kiến một bên hay không.

Nếu bạn là người mua

Trước khi đặt cọc, kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai xem thửa đất có đang tranh chấp, khiếu nại, hoặc bị hạn chế giao dịch không. Xem cả nguồn gốc: sổ mới cấp vài năm cho đất có lịch sử lâu đời là dấu hiệu cần thận trọng.

Unilaw hỗ trợ

Rà soát nguồn gốc thửa đất qua hồ sơ địa chính các thời kỳ, đánh giá tính hợp lệ của căn cứ cấp giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ hòa giải và khởi kiện, đại diện tranh tụng tại Tòa và làm đơn đề nghị giám đốc thẩm khi bản án có vi phạm.

Đọc thêm

• Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án: trình tự và thẩm quyền
• Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì
• Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
• Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 137, Điều 235, Điều 236); Nghị quyết số 23/2003/QH11; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 75/2000/NĐ-CP. Vụ việc dẫn chiếu: Quyết định giám đốc thẩm số 13/2024/DS-GĐT ngày 23/4/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Tên đương sự đã được viết tắt theo đúng bản án công bố.

Giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ – đọc tiếp trong chuyên mục Hòa giải tranh chấp đất đai

Bài này thuộc chuyên mục Hòa giải tranh chấp đất đai, tập hợp các bài về thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã. Cùng chủ đề giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ, đọc thêm:

• Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
• Giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án
• Hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Toàn cảnh lĩnh vực nằm ở bài trụ Luật sư đất đai – bất động sản. Bản án đất đai đã tuyên có thể tra tại kho bản án UniLaw, hoặc gọi 0912266811 để trao đổi trực tiếp với luật sư.