ベトナム不動産トラブル解決

はじめに：ベトナム不動産市場の現状と法的リスク

ベトナムにおける不動産取引は、経済発展に伴い非常に活発化していますが、それに比例して不動産 トラブルの発生件数も増加の一途を辿っています。投資家や個人が安全に取引を進めるためには、現行の民法、土地法、住宅法の深い理解が不可欠です。本稿では、実務上頻発する紛争事例を挙げ、関連する条文や最高裁判所の判決例を基に詳細な分析を行います。

特に、を活用し、契約締結前に徹底的なリーガルチェックを行うことが、将来の紛争を回避する唯一の手段と言っても過言ではありません。複雑な土地使用権の承継や、外国人が関与する取引においては、不透明な権利関係が火種となるケースが多々見受けられます。

不動産取引における無効事由と法的帰結

1. 契約形式の不備による無効

ベトナム民法および土地法では、不動産に関する売買、譲渡、贈与、抵当権設定などの契約は、公証または認証を受けなければならないと定められています。民法2015年第117条および土地法2013年第167条第3項に基づき、書面による形式要件を満たさない契約は原則として無効となります。しかし、実務では「手書きの合意書」のみで取引が行われ、後に紛争に発展する事例が絶えません。

ただし、形式に不備があっても、契約当事者の一方または双方が義務の3分の2以上を履行した場合、民法第129条の規定に基づき、裁判所が当該契約の効力を認める場合があります。この論点は、最高裁判所判事会議の案令第55号 2022年においても示されており、実際の判決でも適用されています。例えば、ホーチミン市高級人民裁判所の判決第162号 2024年 3月29日では、長年の居住実態や支払状況を考慮し、形式的な不備があっても権利を保護する判断がなされています。

2. 虚偽表示（仮装売買）による無効

借金の担保として不動産を譲渡したように見せかける、いわゆる「仮装売買」は、不動産 トラブルの中でも極めて悪質な部類に属します。民法2015年第124条（旧民法2005年第129条）は、他の取引を隠蔽する目的で行われた虚偽の意思表示による取引は無効であると明記しています。この場合、背後に隠された真実の取引（例えば金銭消費貸借契約）の効力が別途判断されることになります。

ホーチミン市高級人民裁判所の判決第537号 2024年 7月16日では、相続人による無断譲渡や仮装的な取引が認定され、契約の無効と土地使用権証明書の取り消しが言い渡されています。

善意の第三者の保護と土地使用権証明書の効力

不動産が次々と転売された後に、元々の取引が無効であることが判明した場合、現在の所有者（第三者）の権利がどうなるかは重大な関心事です。民法2015年第133条第2項は、無効な取引によって取得された財産であっても、それが適切に管轄官庁に登録され、その登録を信頼して取引を行った善意の第三者は保護されると規定しています。

しかし、この保護には厳格な条件があります。裁判所は、第三者が取引時に現地の占有状況や法的リスクを調査したかどうかを厳しく審査します。ダナン高級人民裁判所の判決第52号 2025年 8月18日のような事例では、譲渡が不当であると知るべき状況にあった場合、第三者の権利が否定されることもあります。

を求める多くのクライアントにとって、この善意の第三者の認定基準は、勝訴の可能性を左右する重要な法的争点となります。

外国人が関与する不動産紛争の特殊性

1. 名義貸しに伴うリスクと案令第02号 2016年

かつてベトナムでは外国人の不動産所有が厳しく制限されていたため、現地の親族や知人の名義を借りて不動産を購入するケースが多くありました。これが原因で、名義人が自分の財産であると主張し始め、真の出資者との間で深刻なが発生します。

このようなケースに対し、最高裁判所は案令第02号 2016年 4月6日を公表しました。この案令によれば、外国人が資金を提供し、現地の人間が名義のみを借りていることが証明された場合、名義人による管理・維持の労力を考慮しつつも、実質的な出資者の権利を一部認める、あるいは価値の差額を公平に分配する解決策が示されています。

アンザン省人民裁判所の判決第47号 2023年 9月29日では、この案令第02号を引用し、長年管理を続けてきた名義人の功績を認めつつ、最終的な所有権の帰属を判断しています。

2. 住宅法2014年および2023年改正の影響

現行の住宅法第7条および第8条では、外国人の住宅所有権が一定の条件下で認められていますが、投資プロジェクト外の土地を直接所有することは依然として制限されています。最新の土地法2024年（2024年 8月1日施行）では、海外在住ベトナム人の権利が大幅に拡大されており、これにより過去の制限下で発生した紛争の解釈にも変化が生じています。

土地使用権証明書（レッドブック・ピンクブック）の取り消し手続き

不動産紛争の判決において、最も頻繁に行われる命令の一つが「土地使用権証明書（権利証）の取り消し」です。土地法2013年第106条第2項に基づき、発行手続きに違法性がある場合や、虚偽の申請に基づき発行された場合、裁判所は当該証明書の取り消しを管轄の人民委員会に勧告、あるいは直接取り消す判断を下します。

フイエン省人民裁判所の判決第27号 2018年 9月17日の事例では、申請時の虚偽の報告により不当に発行された権利証が、裁判所の命令によって無効化されています。これにより、登記簿上の記録と実際の権利関係が是正されることになります。

不動産 トラブルの解決に向けた法的アドバイス

紛争を解決するための一般的な流れは、まず行政レベル（地区人民委員会など）での和解手続きが必要です。土地法2013年第202条および第203条は、裁判所への提訴前に和解を試みることを義務付けています。和解が成立しない場合に限り、裁判所が訴訟として受理します。

実務上の注意点として、以下の事項を推奨します：

• 契約書は必ず公証役場で作成し、内容を詳細に精査すること。
• 土地の境界や隣接地の占有状況を、実地調査（測量）により確認すること。
• 出資関係を証明する銀行の振込記録や合意書を適切に保管すること。
• 抵当権や差し押さえの有無を、不動産登録事務所で事前に確認すること。

結論：予防的法務の重要性

ベトナムにおける不動産 トラブルは、一度発生すると解決までに数年の歳月と多大なコストを要します。民法や土地法の条文を形式的に追うだけでなく、最新の判決動向や最高裁の指導（案令）を熟知した専門家のアドバイスを受けることが、確実な資産保護に繋がります。特に複雑な事案においては、法的な妥当性だけでなく、執行可能性（判決が実際に履行されるか）を視野に入れた戦略的な対応が求められます。

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