不動産屋 弁護士 | 不動産トラブルの法的サポート – Unilaw
ベトナムにおける不動産取引は、法的複雑性と実務上のリスクを伴うことが少なくありません。特に、開発業者との売買契約において、約束された引渡し時期の遅延や建設未完了といった問題が発生した場合、購入者は大きな損害を被る可能性があります。本稿では、ホーチミン市第8区人民裁判所が2023年3月28日に下した判決60/2023/DS-STを基に、不動産業者との契約紛争における法的対応と弁護士の役割について解説いたします。
実際の判例に見る不動産売買契約紛争
本判決の事案では、2012年6月21日にTrần Quốc D氏がV社との間でアパートメント売買契約を締結し、既に4億2,000万ドンを支払済みでした。しかしながら、V社は契約上の義務を完全には履行せず、アパートメントの建設を完了させることができませんでした。この状況を受けて、D氏は契約の解除及び支払済み金額の返還を求めて訴訟を提起しました。
このような不動産業者による契約不履行の問題は、ベトナムにおいて決して珍しいケースではありません。開発プロジェクトの遅延、資金調達の困難、あるいは当初の事業計画の破綻など、様々な要因により購入者が不利益を被る事例が数多く存在します。日系企業や日本人投資家がベトナムで不動産取引を行う際にも、同様のリスクに直面する可能性が高いため、契約段階からの慎重な法的検討と、問題発生時の迅速な対応が不可欠となります。
適用される法的根拠と民法上の原則
本件において裁判所が依拠した主要な法的根拠は、以下の通りです。まず、住宅法2005（Luật Nhà ở 2005）第39条は、住宅の売買及び譲渡に関する基本原則を定めています。また、不動産事業法2006（Luật Kinh doanh Bất động sản 2006）第22条は、不動産開発プロジェクトにおける売買契約の要件を規定しています。
さらに、政令71/2010/NĐ-CP第9条は、不動産事業における具体的な手続き要件を詳細化しており、開発業者が遵守すべき義務を明確にしています。そして最も重要な点として、民法2005（Bộ luật Dân sự 2005）第122条、第127条、第128条、第131条が、民事取引の無効に関する一般原則を定めています。
民法2005第122条は、民事取引が法律の規定に違反する場合、または公序良俗に反する場合には無効となることを明示しています。第127条は契約の一方当事者が契約上の義務を履行しない場合の法的効果について、第128条は詐欺または強迫による契約の効力について、第131条は無効な民事取引の法的帰結について、それぞれ規定しています。
これらの法規定を総合的に解釈すると、不動産開発業者が契約上の主要な義務（特に建設完了及び引渡し義務）を履行できない場合、購入者は契約の解除を請求し、既払金の返還を求める法的権利を有することになります。ただし、実務上は単に「契約不履行があった」という事実だけでなく、その不履行の程度、原因、当事者双方の責任の有無などを総合的に検討する必要があります。
不動産トラブルにおける弁護士の役割
不動産業者との紛争において、専門的な法律知識を持つ弁護士の関与は極めて重要です。特にベトナムの不動産法制は、複数の法律・政令・通達が複雑に絡み合っており、さらに頻繁な法改正も行われるため、最新の法的状況を正確に把握することは容易ではありません。
契約締結前の段階では、弁護士は売買契約書の条項を詳細に検討し、開発業者の法的地位（事業許可の有無、土地使用権の状況等）を調査し、リスク要因を事前に特定する役割を果たします。日本の不動産取引実務とは大きく異なるベトナム特有の法的要件（例えば土地使用権証明書の扱い、外国人・外国法人の所有制限等）についても、専門的助言を提供することができます。
紛争が発生した後の段階では、弁護士は法的根拠に基づいた交渉戦略の立案、証拠資料の収集・整理、訴訟手続きの代理などを担当します。前述のD氏とV社の事案のように、契約解除及び返金請求を行う場合、民法上の無効事由の立証、契約不履行の事実と因果関係の証明、損害額の算定など、高度な法的専門性が求められます。
特に日系企業や日本人投資家の場合、言語の壁に加えて、ベトナムの法制度や商慣習に関する理解不足が紛争を複雑化させる要因となります。そのため、日本語でのコミュニケーションが可能で、かつベトナム法に精通した弁護士のサポートは、紛争解決の成否を左右する重要な要素となります。Unilawは日系企業向けの不動産法務サポートにおいて豊富な経験を有しており、契約段階から紛争解決まで一貫した法的支援を提供しております。
契約解除請求における法的論点
不動産売買契約の解除を求める場合、購入者側は複数の法的論点を検討する必要があります。第一に、開発業者の契約不履行が「重大な違反」に該当するか否かという点です。民法上、軽微な契約違反では契約解除は認められず、契約の本質的部分に関わる重大な違反が必要とされます。
建設未完了という事実は、通常、重大な契約違反と評価されます。なぜなら、購入者が契約を締結する主要な目的は完成した不動産を取得することにあり、その目的が達成不可能となっているためです。しかし、裁判所は個別の事情も考慮します。例えば、遅延の原因が不可抗力（自然災害、政府の突然の規制変更など）によるものか、それとも開発業者の管理能力不足や資金繰り悪化など帰責性のある事由によるものかという点は、判断に影響を与えます。
第二の論点は、既払金の返還範囲です。民法2005第131条によれば、無効な民事取引の場合、当事者は原状回復義務を負います。つまり、購入者が支払った金額は全額返還されるべきというのが原則です。ただし実務上は、開発業者が既に実施した工事費用や、購入者が一定期間物件を使用していた場合の使用利益などを考慮して、返還額が調整されることもあります。
第三に、遅延損害金及び追加的損害賠償の請求可能性があります。契約解除と既払金返還に加えて、購入者は契約不履行により被った損害（例えば代替物件の価格上昇による差額、仮住まい費用の増加など）について賠償を求めることができる場合があります。ただしこれらの損害については、因果関係と損害額の立証責任が購入者側にあるため、十分な証拠収集が重要となります。
裁判所の判断と法的解釈の実際
ホーチミン市第8区人民裁判所が2023年3月28日に下した判決60/2023/DS-STにおいて、裁判所はTrần Quốc D氏の請求を認容し、V社との売買契約を無効とする判断を示しました。この判決において特に注目すべきは、裁判所が民法2005第131条の原状回復原則を厳格に適用し、D氏が支払済みの4億2,000万ドン全額の返還をV社に命じた点です。
法律の条文と実際の裁判所の判断を比較すると、重要な法的解釈の実務が明らかになります。民法2005第122条は「法律の規定に違反する民事取引は無効である」と定めていますが、具体的にどのような状況が「法律違反」に該当するかは条文上明示されていません。本件において裁判所は、不動産事業法2006第22条及び政令71/2010/NĐ-CP第9条が定める開発業者の義務履行要件を参照し、V社が建設を完了できなかった事実をもって契約の根本的な履行不能と認定しました。これは単なる遅延ではなく、契約の目的達成が不可能となった状態であるという法的評価です。
さらに民法2005第127条は「契約当事者が義務を履行しない場合、相手方は契約の履行強制、契約解除、または損害賠償を請求できる」と規定しています。本判決においてD氏は契約解除を選択しましたが、裁判所はこの選択を適法と認めました。理論的には履行強制(建設完了の強制)という選択肢もありましたが、V社の財政状況と工事の中断状況を考慮すると、履行強制は現実的でないと判断されたものと解されます。これは、法律が複数の救済手段を規定している場合でも、実務上は事案の具体的状況に応じて最も合理的な手段が選択されるという原則を示しています。
住宅法2005第39条は、住宅売買契約の有効要件として、売主が適法な土地使用権を有していること、建設許可等の必要な行政手続きが完了していることなどを定めています。本件でV社がこれらの要件を満たしていたか否かについては判決文で明示的に言及されていませんが、建設未完了という事実自体が、実質的に買主に対する引渡義務の不履行を構成し、契約の無効事由となり得ることを裁判所は認めました。
不動産紛争における証拠収集の重要性
本判決から得られる実務上の重要な教訓は、契約関係を立証するための証拠保全の必要性です。D氏とV社の事案では、2012年の契約締結から訴訟提起まで相当の期間が経過していましたが、D氏側は売買契約書、支払証明書、開発業者とのやり取り記録などを適切に保管していたことが、勝訴の決定的要因となりました。
不動産取引においては、以下の書類を確実に保管することが不可欠です。まず、売買契約書の原本及び全ての付属書類(支払スケジュール、建物仕様書、配置図など)。次に、支払いを証明する全ての領収書、銀行振込記録。さらに、開発業者からの通知文書、工事進捗報告、引渡し予定日の変更に関する連絡など、契約履行過程における全てのコミュニケーション記録です。特にベトナムでは、電子メールだけでなく、正式な書面(公印付き)による通知が法的証拠として重視される傾向があるため、重要な合意事項は必ず書面化することが推奨されます。
加えて、工事現場の写真や動画による記録も有効な証拠となり得ます。建設が中断している状況、約束された設備が設置されていない状況などを時系列で記録しておくことで、開発業者の契約不履行の程度と継続期間を客観的に立証することが可能になります。
日系企業が留意すべき予防的法務対応
ベトナムにおける不動産投資を検討している日系企業及び日本人投資家は、契約締結前の段階から弁護士による専門的なデューデリジェンスを実施することが極めて重要です。具体的には、開発業者の法人格と事業許可の有効性確認、対象不動産の土地使用権証明書(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)の精査、既存の担保権や差押えの有無の調査などが含まれます。
契約条項についても、単にベトナム語契約書に署名するのではなく、日本語での正確な翻訳と法的解説を受けた上で、引渡し時期、遅延時のペナルティ条項、契約解除事由、紛争解決方法(仲裁または裁判)などの重要条項を十分に理解しておく必要があります。特に外国人投資家の場合、所有権に関する制限(コンドミニアムの外国人所有比率上限など)や、投資ライセンスの要否についても事前確認が不可欠です。
また、万が一紛争が発生した場合には、早期の段階で法的助言を求めることが解決への近道となります。ベトナムの民事訴訟手続きには独特の時効期間や証拠提出ルールがあり、これらを熟知した弁護士のサポートなしに適切に対応することは困難です。Unilawは日系企業向けのベトナム不動産法務において豊富な実績を有しており、契約交渉段階から紛争解決まで、日本語で一貫したサポートを提供しております。
まとめ
ベトナムにおける不動産取引では、開発業者の契約不履行リスクに常に注意を払う必要があります。本稿で検討した判決60/2023/DS-STが示すように、適切な法的根拠に基づいた請求と十分な証拠があれば、裁判所は購入者の権利を保護する判断を下します。しかし、そのためには契約段階からの慎重な法的検討と、問題発生時の迅速な対応が不可欠です。
不動産業者との契約や紛争に関してご不安な点がございましたら、ベトナム法に精通した弁護士への相談をお勧めいたします。Unilawでは、日系企業・日本人投資家の皆様に対し、実務経験に基づいた具体的な法的アドバイスを日本語でご提供しております。お気軽にお問い合わせください。
