ベトナムの不動産市場は、急速な経済成長と法制度の整備に伴い、国際的な投資家から大きな注目を集めています。特に、都市部における分譲マンションの所有権が外国人に開放されたことは、市場活性化の重要な転換点となりました。本稿では、現在のベトナム法体系に基づき、外国人によるマンション購入の法的根拠、条件、制限、および実務上の留意点について、詳細な法的分析を行います。これは、当事務所が提供する包括的なの一環として、投資家の皆様の法的安定性を確保することを目的としています。
外国人による不動産所有の法的根拠
外国人の不動産所有に関する基本的な法的枠組みは、主に「住宅法」（法律第27/2023/QH15号）および「土地法」（法律第31/2024/QH15号）によって規定されています。2023年住宅法第159条第1項によれば、ベトナムで住宅を所有できる外国主体は、住宅建設投資プロジェクトの所有者である外国組織、外資系企業、外国企業の支店および代表機関、ならびにベトナムへの入国が許可されている外国個人と定められています。特に個人については、有効な入国確認印のあるパスポートを所持しており、外交特権や免除を享受していないことが条件となります。
外国人によるマンション取得の形態は、住宅法第159条第2項に基づき、住宅建設投資プロジェクトにおける商業住宅（アパートおよび戸建住宅を含む）の購入、賃貸購入、贈与、または相続に限定されています。これは、ベトナム国民に認められている一般的な土地使用権の譲渡とは異なる、プロジェクトベースの限定的な所有権であることを理解する必要があります。
所有枠と地域的制限
外国人が購入できるマンションの数量には、特定の制限が設けられています。2024年政令第95/2024/NĐ-CP号第5条によれば、一つのマンションビル（または複合用途の建物内の住居部分）において、外国人が所有できる合計戸数は、そのビル全体の総戸数の30%を超えてはなりません。また、一戸建て住宅については、一つの街区（行政単位としてのフーン相当）において、最大250戸までの制限があります。
さらに、国防および安全保障上の制限が厳格に適用されます。外国人は、国防・安全保障の確保が必要な区域にある住宅を所有することはできません。これには、重要拠点に隣接する区域、軍事基地周辺、国境地帯、海域、および外国人の中断・滞留が禁止されている区域が含まれます。各省の人民委員会は、国防省および公安省の意見に基づき、外国人が所有可能な住宅建設プロジェクトのリストを公表する義務を負っています。
2024年土地法の改正と越僑の権利拡大
2024年8月1日に施行された新土地法は、海外在住ベトナム人（越僑）の権利を大幅に拡大しました。これまでの法制度では、越僑の不動産所有権には一定の制約がありましたが、新土地法第4条および第44条によれば、ベトナム国籍を有する海外在住ベトナム人は、国内の国民と同等の土地使用権および住宅所有権を享受できることになりました。これにより、越僑はプロジェクト外の土地や住宅の取得も可能となり、市場への参入障壁が大きく下がりました。これは、海外に居住しながらもベトナムとの絆を維持する人々を、国家の不可分な一部とみなすHiến pháp（憲法）第18条の精神を反映したものです。
一方で、ベトナム国外に居住し、かつベトナム国籍を有しない「ベトナム系外国人」については、入国許可を得ていることを条件として、住宅建設プロジェクト内での住宅所有が認められます。このように、対象者の法的属性（国籍の有無）によって、適用される権利の範囲が異なるため、実務上の確認が重要となります。
売買契約の有効要件と公証手続き
マンション購入を法的に確定させるためには、売買契約が適法に締結されなければなりません。住宅法第122条第1項に基づき、住宅の売買、贈与、交換、抵当権設定などの契約は、公証（Công chứng）または認証（Chứng thực）を受けることが必須条件です。公証された時点が契約の効力発生時期となります。また、住宅の所有権移転の時期は、特段の合意がない限り、買主が代金の全額を支払い、住宅の引き渡しを受けた時点とされています。
さらに、外貨管理法上の規制にも注意が必要です。ベトナム領土内でのすべての取引、支払、価格提示は原則としてベトナムドン（VND）で行われなければなりません（2005年外貨管理法第22条）。裁判例においても、契約書に外貨（米ドル等）で価格を記載し、実際に外貨で支払いを行った取引は、外貨管理規制に違反するものとして無効と判断されるケースが多く見られます。したがって、外国人がマンションを購入する際は、認可された金融機関を通じて、適法にベトナムドンで決済を行う必要があります。
判例法を通じた実務上のリスク分析
ベトナムの不動産紛争解決において、最高人民裁判所が公表する判例法（Án lệ）は重要な役割を果たします。特に、外国人や越僑が関わる案件において頻繁に引用されるのが、判例第02/2016/AL号です。この判例は、海外在住のベトナム人が資金を出し、国内の親族等の名義を借りて土地や住宅を取得した際の紛争を扱っています。裁判所は、名義を借りていた事実が立証された場合、実質的な出資者である海外在住者の権利を認めつつ、名義人の管理・維持・資産価値向上の功績（Công sức）を適切に評価し、時価に基づく増価額の一部を名義人に分配するよう命じています。これは、外国人が直接名義を持てない農業用地等で特に問題となりますが、マンション所有においても、代理名義による取得は多くの法的リスクを孕んでいることを示唆しています。
また、民法第124条（2005年民法第129条）が規定する「虚偽の取引（Giao dịch giả tạo）」も重要な論点です。他の債務を回避するため、あるいは法規制を潜り抜けるために仮装された売買契約は、実態が伴わない限り無効となります。裁判所は、代金の支払い証明の有無、実際の占有・使用状況、管理状況などを総合的に判断し、取引の真実性を厳格に審査します。したがって、を利用して、契約の真実性と透明性を確保することは、将来の紛争を予防するために不可欠です。
善意の第三者の保護
万が一、マンションの購入元である売主と前所有者の間の取引が無効であった場合、買主（第三者）の権利はどうなるでしょうか。民法第133条第2項は、登記を信頼した善意の第三者の保護を規定しています。無効な取引であっても、資産が既に権限のある国家機関に登記され、その後、善意の第三者がその登記を信じて別の民事取引によって取得した場合、その取引は無効とはなりません。ただし、この保護を受けるためには、買主が「善意かつ無過失」であること、すなわち取引時点で権利関係に瑕疵があることを知らず、知ることもできなかったことが求められます。
結論と提言
ベトナムにおけるは、以前に比べて格段に透明性が高まり、法的な保護も強化されています。しかし、地域制限の確認、プロジェクトの法的適合性の調査、外貨決済の適法性、そして最新の土地法への対応など、依然として専門的な知識を要するハードルが存在します。住宅法第160条に基づき、未登記の住宅を取引する場合には、建設完了の検査合格証やプロジェクトの法的書類が完備されている必要があります。
投資家の皆様におかれましては、表面的な物件の魅力だけでなく、事業主（オーナー）の信用力やプロジェクトのライセンス状況を精査することが重要です。当事務所では、契約書のドラフト作成、法的デューディリジェンス、決済の助言、および所有権証明書（いわゆるピンクブック）の取得支援まで、トータルなリーガルサポートを提供しております。ベトナムの複雑な法規制を遵守し、健全な不動産投資を実現するために、専門家の活用を強く推奨いたします。
あわせて読む
