ベトナム不動産収益の法理分析

執筆：レー・フオン・タイン弁護士（ユニロー法律事務所）

ベトナム不動産市場における収益の法的意義

ベトナムの経済発展に伴い、不動産投資から得られる不動産 収益は、国内外の投資家にとって極めて重要な関心事となっています。不動産から生じる収益には、賃貸による賃料収入、売買による譲渡益、さらには開発プロジェクトにおける利益配分など、多岐にわたる形態が存在します。しかし、ベトナムの法体系は社会主義的土地所有制を基礎としており、土地使用権と建物所有権が分離して扱われるなど、その収益権の所在や行使には複雑な法的制約が伴います。本稿では、2015年民法、2024年土地法、2023年住宅法、および2023年不動産事業法を軸に、実務上発生する紛争事例と判例を交えて、その法理を深く掘り下げます。

不動産運用を成功させるためには、単なる商慣習に頼るのではなく、適切なを通じて、法的リスクを事前に特定することが不可欠です。特に収益の配分に関する合意が不明確な場合、数年にわたる訴訟に発展するリスクがあります。

不動産 収益の基本的定義と法的根拠

1. 民法における果実および利息の概念

ベトナム2015年民法第264条は、権利享受者がその財産から生じる「果実（収益）」および「利息（利得）」を所有する権利について規定しています。不動産実務においては、土地使用権や建物から生じる賃料、あるいはその資産価値の上昇分がこれに該当します。同法第133条第2項では、善意の第三者が登記を信頼して取引を行った場合、その不動産から得られる収益権も保護されるべきであるとの指針が示されています。これは、取引の安定性を維持し、投資家が安心して不動産 収益を追求できる環境を整えるための重要な規定です。

2. 収益権の行使と所有権の境界

不動産から得られる利益の享受は、原則として法的な所有者（土地使用権者または建物所有者）に帰属します。住宅法2023年第8条および第9条に基づき、適法に登録された所有者は、その資産を賃貸し、または売却して利益を得る排他的な権利を有します。一方で、共有持分不動産や、後述する名義貸し案件においては、この収益の帰属先が最大の争点となります。ホーチミン市高級人民裁判所の判決第139/2025/DS-PT号では、1996年から長期間にわたり発生した建物賃料収入（約33億1,000万ベトナムドン）の分配が争われ、遺産分割の一環として収益の返還・分配が命じられました。

賃貸借契約における収益の確保と法的リスク

1. 賃料不払いの法的帰結

賃貸経営による収益を安定させるためには、強固な賃貸借契約が不可欠です。民法2005年第706条（および2015年民法の関連条項）に基づき、賃貸人は賃借人に対し、合意された賃料を全額支払うよう請求する権利を有します。賃借人が3ヶ月以上賃料を滞納した場合、賃貸人は一方的に契約を解除し、不動産の返還および損害賠償を請求することが可能です。実務上の判例として、ダナン高級人民裁判所の判決第178/2023/DS-PT号では、賃料の未払いを理由とした建物の明け渡しと、滞納賃料の支払いが厳格に命じられています。

2. 不動産事業法による規制

の実務において、投資家が注意すべきは、将来形成される不動産（プレビルド物件）からの収益化です。不動産事業法2023年第24条および第25条に基づき、主導的な投資家が販売を開始するためには、基礎工事の完了や地籍当局への報告など、厳格な条件を満たす必要があります。これらの要件を欠いた状態で徴収された予約金や手付金は、民法第123条の禁止規定違反により無効とされるリスクがあり、得られるはずの不動産 収益が法的に否定される結果を招きます。

共同投資と利益配分の法理

1. 投資協力契約（BCC）における収益分配

ベトナムでは、複数の法主体が資金や土地を出し合い、プロジェクトを共同遂行する形態が一般的です。アンザン省人民裁判所の判決第116/2012/KDTM-PT号に示されるように、裁判所は当事者間の合意（例えば34%、33%、33%といった比率）に基づき、完成した宅地（地盤）の所有権および運用収益を分配する判断を下します。ここで重要なのは、出資比率と管理功績の評価です。一方が資金を占有し、共同投資家に配分しない行為は、不当利得として返還の対象となります。

2. 名義貸し（ノミニー）案件における価値上昇分の分配

かつて外国人が土地を直接所有できなかった時代、ベトナム人の名義を借りて不動産を購入したケースが多く存在します。このような状況下での価値上昇分（キャピタルゲイン）という不動産 収益の帰属について、最高裁判所案令第02/2016/ALは画期的な指針を示しました。この案令によれば、名義貸しの事実が証明された場合、裁判所は実質的な資金提供者の権利を認めつつも、名義人の管理・維持による功績を考慮し、価値の上昇分（利益）を当事者間で公平に分割することを命じます。アンザン省における判決第47/2023/DS-ST号でも、この案令が適用され、名義人と真の出資者の間での利益配分が確定されました。

このような複雑な権利関係の下では、の法的安定性を確保するために、銀行の送金記録や投資合意書などの客観的証拠の保持が決定的な役割を果たします。

海外在住ベトナム人および外国人の収益取得権

1. 土地法2024年による権利の拡大

最新の土地法2024年（2024年8月1日施行）は、海外在住ベトナム人（ベトナム国籍保持者）および「ベトナム系のルーツを持つ海外居住者」の不動産権利を大幅に強化しました。これにより、従来制限されていた一般の土地付住宅からの収益取得が容易になりました。土地法2024年第28条第1項h号および第44条に基づき、適法に入国した海外居住者は、ベトナム国内居住者と同等の条件で不動産を所有・運用し、そこから得られる不動産 収益を合法的に享受することが可能です。

2. 収益に対する課税と送金規制

不動産から得られる収益は、ベトナムの税法に基づく義務を伴います。不動産譲渡による所得に対しては、個人所得税（PIT）として譲渡価額の2%が課されます。また、賃料収入については、年間の合計収入が1億ベトナムドンを超える場合、個人所得税および付加価値税（VAT）の申告・納付が必要となります。外資系企業が不動産収益を国外に送金する場合、外国為替管理法および法人税法（CIT）の規定を遵守し、全ての納税義務を完了していることを証明しなければなりません。

紛争解決と損害賠償の実務

1. 収益機会の喪失に対する賠償

不動産の占有が不法に妨害された結果、得られるはずだった賃料収益（逸失利益）を失った場合、被害者は損害賠償を請求できます。ホーチミン市高級人民裁判所の判決第872/2023/DS-PT号では、建物の不法占拠により賃貸借契約を解約せざるを得なかったオーナーに対し、月額約1億3,600万ベトナムドンの賃料相当額を損害として認めた事例があります。この際、損害の立証には公証された契約書や市場価格の査定書が有力な証拠となります。

2. 遅延利息の算定（案令第09/2016/AL）

不動産取引における代金支払いや収益配分が遅延した場合、債務者は遅延利息を支払う義務を負います。民法2015年第468条に基づき、別段の合意がない限り、利息は年20%を上限としますが、ビジネス取引においては最高裁案令第09/2016/ALおよび商法第306条に基づき、銀行の平均的な延滞利息率を適用することが可能です。これにより、長期間の係争中であっても、資産の「時間価値」としての収益を保護する法理が確立されています。

結論：不動産 収益の最大化と法的保護

ベトナムにおける不動産 収益は、単なる投資の結果ではなく、複雑な法規と司法判断の積み重ねによって保護される権利です。土地法2024年の施行は、透明性の向上と権利の拡大をもたらしましたが、過去の不透明な取引（名義借りなど）から生じるリスクは依然として残っています。投資家は、不動産の取得段階から、収益の帰属、納税、そして紛争時の対抗策を視野に入れた包括的な戦略を構築する必要があります。

確実な権利行使と収益の保全のためには、現地の司法実務に精通したの助言を仰ぐことが、最も効果的な投資防衛策となります。正確な契約書の作成と適正な登記手続きこそが、将来の法的安全性を約束し、持続可能な不動産運用を実現する唯一の道です。当事務所では、調査から運用、紛争解決に至るまで、お客様の不動産資産から生じる価値を法的に最大化するための支援を提供しております。