ベトナム不動産外国人購入法

執筆：レー・フオン・タイン弁護士（ユニロー法律事務所）

ベトナムの不動産市場が国際的に開放される中、不動産 外国 人 購入に関する法的規制は、投資家にとって最も関心の高い分野の一つです。2023年住宅法および2024年土地法の施行により、外国組織、個人、および在外ベトナム人（越僑）の権利範囲は大きく変化しました。本稿では、最新の法令と裁判実務に基づき、ベトナムでの不動産取得に関する法的要件とリスク管理について、専門的な見地から包括的に分析します。

1. 不動産取得が認められる外国人の定義と条件

ベトナム法律上の「外国人」には、大きく分けて外国組織、個人、および在外ベトナム人が含まれます。2023年住宅法第159条によれば、不動産を所有できる外国人の対象は、住宅建設プロジェクトへの投資家、外国企業の代表事務所・支店、外国投資ファンド、およびベトナムへの入国が許可されている個人に限定されています。

特に個人については、有効なパスポートを所持し、ベトナム出入国管理当局による入国確認の証印（スタンプ）を受けていることが必須条件となります。また、外交特権や領事特権を享受する対象であってはなりません。の実務において、これらの基礎的な入国条件を満たさない場合、その後の登記手続きが一切進行しないため、事前の確認が極めて重要です。

2. 2024年土地法による在外ベトナム人の権利拡大

2024年土地法（法律番号 31/2024/QH15）は、在外ベトナム人の権利について画期的な改正を行いました。第4条、第28条、第44条の規定により、ベトナム国籍を有する在外ベトナム人、またはベトナム起源（ベトナム系）であり入国許可を得ている者は、国内のベトナム市民とほぼ同等の土地使用権を享受できるようになりました。

これにより、従来の制限されていた住宅プロジェクト内だけでなく、プロジェクト外の土地についても、相続や贈与、譲渡を通じて取得することが可能となりました。裁判例（判決番号 202/2024/DS-PT）においても、在外ベトナム人が入国条件を満たす場合、住宅に付随する土地使用権の所有が認められるべきであるとの判断が示されています。

3. 外国人による不動産所有の制限範囲と制限数

外国人が取得できる不動産は、すべての物件ではなく「商業住宅建設プロジェクト」内の物件に限られます。これには、マンション（アパートメント）およびプロジェクト内の戸建て住宅が含まれます。しかし、国家の国防および安全保障に影響を与える区域にあるプロジェクトについては、外国人の所有が禁止されています。

所有数についても厳格なクォータ制が導入されています。住宅法2023および政令95/2024/ND-CPによれば、一つのマンション棟において外国人が所有できる割合は全住戸の30パーセントを超えてはなりません。また、戸建て住宅については、一つの行政区相当の区域において250軒までと定められています。これらの制限を超えた取引は法的に無効となり、所有権証明書（ピンクブック）の発行は受けられません。

正確な実務判断を行うためには、を通じて、対象物件が外国人販売枠内にあるか、また国防安全保障区域に該当しないかを当局に照会する必要があります。

4. 代理名義（名義借り）による取得のリスクと判例分析

かつて法令が厳格であった時代、多くの外国人がベトナム人知人の名義を借りて土地や住宅を購入する「代理名義」という手法を採ってきました。しかし、これは極めて高い法的リスクを伴います。名義人が権利を主張し、真の所有者である外国人に返還を拒否する紛争が多発しています。

このような紛争に対し、ベトナム最高人民裁判所は案令第02/2016/ALを採択しました。この案令によれば、外国人が資金を拠出した事実が証明され、名義人が単に管理・維持を行っていたに過ぎない場合、裁判所は公平性の観点から、物件の価値上昇分を分け合う判断を下します。具体的には、当初の購入資金は外国人に返還され、その後の価値上昇分については、名義人の管理の労力（功績）を考慮し、通常は上昇分の50パーセントずつを折半する形での解決が図られます。

判決番号 550/2024/DS-PT では、ドイツ在住の個人が親族名義で購入した物件について、送金記録と代理名義の合意書に基づき、案令02号を適用して権利関係を確定させた事例があります。しかし、証拠が不十分な場合（現金での手渡し等）、資金提供の事実そのものが否定されるリスクがあるため、すべての送金は銀行を通じて行い、法的な「信託宣言」に近い書面を作成しておくべきです。

5. 支払いおよび外貨管理規制の遵守

ベトナムでの外国 人 不動産 購入において、見落とされがちなのが外貨管理法（法律番号 07/2013/VBHN-VPQH）です。原則として、ベトナム国内での取引、価格表示、決済はベトナムドン（VND）で行われなければなりません。

契約書において価格を米ドル（USD）で固定し、支払いを米ドルで行うことは、特別な許可がない限り、外貨管理法違反となり、契約が無効（無効な民事取引）と判断される要因になります。ただし、判例（判決番号 1030/2024/DS-PT）では、契約書に米ドルが記載されていても、実際の支払いが当日の為替レートでドンに換算して行われていれば、有効とみなされる傾向にあります。資金の持ち込みについても、投資用口座（IICA）や譲渡用口座の開設が求められる場合があるため、金融当局の規制を遵守することが必須です。

6. 建設中の不動産（将来形成される資産）の購入条件

建設中のマンション等の購入については、住宅法だけでなく不動産事業法（法律番号 29/2023/QH15）が適用されます。開発業者が外国人に販売するためには、基礎工事の完了、当局への販売許可の届出、および銀行による保証（保釈）が必要です。

特に、2023年不動産事業法第25条および第57条では、支払いの進捗についても制限を設けています。物件の引き渡し前までに回収できる代金は、契約価値の70パーセント（売主が外資系企業の場合は50パーセント）を超えてはならず、所有権証明書の発行までは95パーセント以内に留める必要があります。これらの消費者保護規定を理解しておくことは、未完成物件を購入する際の最大のリスクヘッジとなります。

7. 所有権移転登記（登記手続き）の実務プロセス

不動産を購入した後、最も重要なステップは土地登記所（ヴァン・フォン・ダン・キー・ダット・ダイ）での権利移転登記です。外国人の場合、必要書類として、公証された売買契約書、納税証明書（登録料）、および有効な入国査証を含むパスポートのコピーが求められます。

現在の実務では、不動産取得に伴う各種義務の履行（財政的義務の完了）が確認された後、50日以内に当局に書類を提出することが開発業者に義務付けられています。登記情報は国家土地情報システムに登録され、将来の紛争を防ぐための公的な証拠となります。の遅延は、開発業者の法的問題（プロジェクトの担保差し押さえ等）を反映している可能性があるため、迅速な対応が必要です。

結論：安全な投資のための提言

ベトナムでの不動産 外国 人 購入は、法改正により門戸が広げられた一方で、国防安全保障区域の制限やクォータ制、外貨規制といった特有のハードルが存在します。特に代理名義による取得は、案令02号による一定の救済はあるものの、全額回収が保証されるわけではなく、長期間の裁判リスクを伴います。

安全に不動産を取得するためには、以下の3点を徹底することを推奨します。第一に、2024年土地法の新基準に照らし、自身の法的地位（外国人個人か、在外ベトナム人か）を正確に確定させること。第二に、信頼できる法律事務所を通じて、プロジェクトの法的適格性（外国人所有可否、国防安全性の確認）の調査を行うこと。第三に、すべての契約・決済プロセスをベトナムドンの公式ルートで行うことです。複雑化する法制下において、正確な情報の取得と法令遵守こそが、投資の安全性を確保する唯一の道です。