ベトナム不動産を買う投資法

はじめに：ベトナムにおける不動産投資の法的深淵

近年のベトナム経済の躍進に伴い、国内外の多くの投資家が不動産 を 買う 投資に強い関心を寄せています。しかし、ベトナムの土地制度は「土地の全人民所有制」を基本としており、投資家が取得するのは「土地所有権」ではなく「土地使用権」であるという特殊な法的枠組みを理解しなければなりません。2024年土地法、2023年住宅法、および2023年不動産事業法の施行により、投資環境は劇的に変化しました。本稿では、経験豊富な弁護士の視点から、投資の安全性と収益性を担保するための法的論点を深掘りします。

特に、の専門家による適切なリーガルチェックを受けずに取引を行うことは、将来的な権利消失のリスクを伴います。最新の判例や最高裁判所の指導（案令）を基に、取引の有効性から紛争解決までを詳細に分析します。

最新法規制下における投資主体の権利分析

1. 2024年土地法による海外在住ベトナム人の権利拡大

2024年8月1日に施行された新土地法（法律第31/2024/QH15号）は、不動産 を 買う 投資を検討する海外在住ベトナム人（越僑）にとって画期的な改正となりました。土地法2024年第4条、第28条第1項h号、および第44条に基づき、適切な入国査証を有する海外在住ベトナム人は、ベトナム国内居住者とほぼ同等の条件で土地使用権を付随する住宅や建物を取得し、所有することが認められました。これにより、従来、法的な制約を回避するために行われてきた「名義貸し」による投資リスクを回避し、自己名義での正当な権利登記が可能となっています。

2. 外国人投資家に対する法的制約と住宅法2023年

一方で、非ベトナム国籍の外国人個人については、住宅法2023年第8条および第159条に基づき、依然として一定の制限が存在します。外国人は、住宅建設プロジェクト内の住宅（アパートメントや一戸建て）を、一棟のアパートメントにつき30%以内、あるいは一定の人口規模の地域において250軒以内という範囲内でしか所有できません。また、土地法2013年第186条および土地法2024年の規定により、外国人は投資プロジェクト外の土地を直接所有することはできません。したがって、を検討する外国人は、対象物件が外国人所有可能な条件を満たしているかを厳格に精査する必要があります。

不動産売買契約の有効性と形式要件の遵守

1. 公証・認証義務と民法第117条

不動産の譲渡、売買、贈与、抵当権設定等の取引において、契約書は原則として公証役場での公証、または人民委員会による認証を受けなければなりません。土地法2013年第167条第3項（および新法の関連規定）に基づき、この形式要件を欠く「手書きの合意書」や「未公証の契約」は原則として無効となります。民法2015年第117条は、取引が有効であるための条件として、当事者の自由な意思表示、行為能力、および形式の遵守を求めています。

2. 履行の継続による有効性の認定（案令第55号 2022年）

しかし、形式に不備があっても、取引の実態を重視する救済措置が存在します。民法2015年第129条第2項に基づき、書面による契約が公証されていなくても、当事者の一方または双方が義務の3分の2以上（通常は代金の大部分の支払い）を履行した場合、裁判所は当事者の請求により、当該契約を有効と認めることができます。最高裁判所判事会議の案令第55号 2022年はこの法理を確立しました。ホーチミン市高級人民裁判所の判決第100/2024/DS-PT（2024年3月15日）では、公証のない契約であっても、長年の占有と代金支払いに基づき、権利の有効性が認められています。

名義貸し（ノミニー）リスクと資産保全の戦略

1. 最高裁案令第02号 2016年の適用分析

過去の制限下で、外国人が現地の知人や親族の名義を借りて不動産 を 買う 投資を行ったケースは非常に多く、これが原因で名義人が所有権を主張する紛争が多発しています。このような事案に対し、最高裁判所は案令第02号 2016年 4月6日を提示しました。この案令によれば、名義借りの事実が客観的証拠（送金記録や合意書）によって証明された場合、裁判所は以下の判断を下します：

• 実質的な出資者の権利を一部認め、名義人による勝手な処分を認めない。
• 名義人の管理・維持の功績を評価し、資産の価値上昇分を当事者間で公平に分配する。

アンザン省人民裁判所の判決第47/2023/DS-ST（2023年9月29日）では、この案令が適用され、名義人と真の出資者の間での利益配分が命じられました。

2. 実務上のアドバイス：客観的証拠の保持

において最も重要なのは、資金の出所を証明することです。現金での手渡しは証拠能力が低いため、必ず銀行振込を利用し、備考欄に「不動産購入資金」等の明目を入れることが推奨されます。また、信託契約や代理管理契約などの法的書面を整備することが不可欠です。

取引の無効事由と善意の第三者の保護

1. 虚偽表示（仮装取引）の法的帰結

借金の担保目的で不動産を譲渡したように見せかける「売渡担保」や、節税のために実際の取引価格より低い金額を契約書に記載する行為は、民法2015年第124条（旧民法2005年第129条）に基づき、虚偽表示として無効とされるリスクがあります。ホーチミン市高級人民裁判所の判決第1005/2024/DS-PT（2024年11月29日）では、真の合意がないまま担保目的で行われた売買契約の無効が認定されています。

2. 善意の第三者に対する対抗要件（民法第133条）

元の取引が無効であったとしても、それを知らずに（善意で）、かつ過失なく公的な登記を信頼して新たに取得した第三者は、民法2015年第133条第2項に基づき保護されます。最高裁判所の公文第64/TANDTC-PC（2019年4月3日）は、この保護が「銀行による抵当権設定」にも適用されることを明確化しました。これにより、登記簿上の権利者を信頼して融資を行った銀行の担保権が保護されることになります。

不動産 収益の最大化と紛争解決の実務

1. 賃貸借および譲渡益に対する課税

不動産 を 買う 投資の目的は、安定したの確保です。ベトナムでの収益化に際しては、以下の税務上の義務を履行しなければなりません：

• 個人所得税 (PIT)： 不動産譲渡所得に対し、譲渡価額の2%が課税されます。
• 賃貸収入に対する税： 年間の賃料収入が1億ベトナムドンを超える場合、個人所得税および付加価値税の申告が必要です。
• 遅延利息の請求： 代金支払いや利益配分が遅延した場合、民法第468条や案令第09/2016/ALに基づき、遅延利息を請求することが可能です。

ホーチミン市高級人民裁判所の判決第139/2025/DS-PT（2025年3月6日）では、長期間の賃料収入の配分を巡る争いにおいて、33億ベトナムドンの返還・分配が命じられました。

2. 裁判管轄と執行可能性

ベトナム国内の不動産に関する紛争は、民事訴訟法2015年第470条に基づき、ベトナムの裁判所が専属的管轄権を有します。たとえ外国の仲裁や裁判所の判断があっても、ベトナムの土地法理に反するものは承認・執行されません。そのため、国際的な投資案件であっても、最終的なリーガルリスクはベトナム国内法に基づいて評価される必要があります。

結論：確実な投資成功への道筋

ベトナムで不動産 を 買う 投資を成功させるためには、法制度の「表面的な文言」を追うだけでは不十分です。日々更新される土地法2024年の施行細則、最高裁判所の最新案令、そして実際の判決傾向を網羅的に把握することが求められます。不透明な名義貸しや形式不備のある契約は、短期的には容易に見えても、長期的には資産そのものを失うリスクを孕んでいます。

正確なデューデリジェンス（法的精査）、公証要件の厳格な遵守、そして資金の流れを透明化する透明な会計処理こそが、新時代のベトナム不動産投資における唯一の正解です。当法律事務所の専門弁護士チームは、お客様の投資が法的に盤石なものとなるよう、取得から運用、転売に至るまで一貫した法的サポートを提供いたします。ベトナムでの安心・安全な不動産資産形成のために、ぜひ当事務所の知見をご活用ください。