HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN KHIẾU NẠI TRANH CHẤP RANH ĐẤT

Bởi Luật sư Lưu Thị Huế – Công ty Luật UniLaw

Khiếu nại tranh chấp ranh đất là cách nhiều người tìm kiếm khi phát hiện hàng xóm lấn ranh, mốc giới bị dịch chuyển hoặc diện tích thực tế không khớp với giấy tờ. Tuy nhiên, về pháp lý cần phân biệt ngay: tranh chấp ranh đất giữa hai người sử dụng đất không phải lúc nào cũng là một vụ khiếu nại hành chính.

Nếu bạn đang tranh chấp trực tiếp với hàng xóm về vị trí đường ranh, thông thường phải bắt đầu bằng hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Chỉ khi đã có một quyết định của cơ quan nhà nước mà bạn không đồng ý thì mới phát sinh việc khiếu nại quyết định đó.

Khiếu nại tranh chấp ranh đất dùng trong trường hợp nào?

Trên thực tế có ba tình huống rất dễ bị gọi chung là “khiếu nại tranh chấp ranh đất”, nhưng thủ tục hoàn toàn khác nhau.

1. Hàng xóm lấn ranh hoặc hai bên không thống nhất đường ranh

Đây là tranh chấp đất đai. Ví dụ:

• Hàng rào của nhà bên cạnh được xây sang phần đất bạn đang sử dụng.
• Hai bên không thống nhất vị trí mốc giới giữa hai thửa.
• Diện tích đo thực tế khác với bản đồ hoặc giấy tờ cũ.
• Một bên cho rằng bên kia đã tự ý dịch chuyển cọc mốc.

Trường hợp này trước hết phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Vì vậy, nếu chưa có bất kỳ quyết định nào của cơ quan nhà nước, bạn chưa ở bước “khiếu nại” theo nghĩa pháp lý.

2. Đã có quyết định giải quyết tranh chấp ranh đất nhưng không đồng ý

Nếu vụ việc thuộc trường hợp được giải quyết theo con đường hành chính và cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, người không đồng ý với quyết định đó có quyền lựa chọn khiếu nại hoặc khởi kiện theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Đây là trường hợp gần nhất với cách gọi “khiếu nại tranh chấp ranh đất”.

3. Khiếu nại một quyết định hành chính làm ảnh hưởng đến ranh đất

Ví dụ cơ quan nhà nước ban hành quyết định hành chính về cấp, điều chỉnh hoặc quản lý đất đai mà bạn cho rằng đã xác định sai vị trí, diện tích hoặc quyền lợi của mình.

Đây là khiếu nại về quyết định hành chính trong quản lý đất đai theo Điều 237 Luật Đất đai 2024 và pháp luật về khiếu nại.

Hàng xóm lấn ranh đất thì có làm đơn khiếu nại không?

Không nên bắt đầu bằng đơn khiếu nại.

Nếu vấn đề đơn giản là bạn cho rằng hàng xóm đã lấn sang đất của mình, hai bên đang tranh nhau một đường ranh hoặc một phần diện tích, thì về bản chất đây là tranh chấp giữa hai người sử dụng đất.

Bước đầu tiên là yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Thời gian hòa giải tại UBND cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải.

Nếu bạn đang ở giai đoạn này, nên sử dụng đơn yêu cầu hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai, không nên lấy một mẫu đơn khiếu nại hành chính để nộp.

Mẫu đơn khiếu nại tranh chấp ranh đất

Mẫu dưới đây phù hợp với trường hợp đã có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai nhưng bạn không đồng ý với quyết định đó.

Khiếu nại tranh chấp ranh đất nộp ở đâu?

Nơi nộp phụ thuộc vào loại quyết định mà bạn đang phản đối. Đây là điểm không nên xác định chỉ dựa vào tên gọi của lá đơn.

Nếu khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Luật Đất đai 2024 trước đây giao tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc con đường hành chính cho Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.

Từ ngày 01/7/2025, theo cơ chế chính quyền địa phương hai cấp, thẩm quyền này được chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã. Thủ tục hiện hành xác định thời hạn giải quyết không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý; đối với một số địa bàn đặc thù, thời hạn có thể dài hơn theo quy định.

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thuộc cơ chế này, cần xác định đúng cơ quan giải quyết khiếu nại tiếp theo hoặc lựa chọn khởi kiện hành chính.

Nếu khiếu nại một quyết định hành chính về quản lý đất đai

Điều 237 Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất và người có quyền, nghĩa vụ liên quan khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Việc khiếu nại thực hiện theo Luật Khiếu nại. Về nguyên tắc, khiếu nại lần đầu được thực hiện đối với người đã ban hành quyết định hành chính hoặc người có thẩm quyền đối với hành vi bị khiếu nại.

Thời hạn khiếu nại tranh chấp ranh đất là 30 hay 90 ngày?

Hai mốc này thường bị nhầm với nhau.

Vì vậy, trước khi tính thời hạn, phải xác định chính xác bạn đang khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp hay một quyết định hành chính khác về quản lý đất đai.

Chứng cứ nào quan trọng nhất khi khiếu nại tranh chấp ranh đất?

Trong tranh chấp ranh giới, lập luận bằng lời thường không đủ. Hồ sơ kỹ thuật và quá trình sử dụng đất thường có giá trị đặc biệt quan trọng.

1. Trích lục bản đồ địa chính

Nên so sánh bản đồ hiện tại với các tài liệu địa chính qua những thời kỳ trước nếu có. Việc này có thể giúp xác định đường ranh đã thay đổi hay chỉ khác nhau do phương pháp đo đạc.

2. Hồ sơ địa chính và tài liệu nguồn gốc đất

Cần kiểm tra số thửa, diện tích, mốc giới, người đăng ký sử dụng và biến động của thửa đất qua từng thời kỳ.

3. Biên bản đo đạc thực địa

Nếu tranh chấp tập trung vào vài chục centimet hoặc vài mét đất dọc đường ranh, kết quả đo thực địa và sơ đồ kèm theo thường rất quan trọng.

4. Dấu vết sử dụng đất lâu dài

Hàng rào cũ, tường xây, mương nước, cây lâu năm, cọc mốc hoặc các công trình tồn tại ổn định có thể giúp làm rõ quá trình sử dụng thực tế.

5. Biên bản hòa giải

Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã cho thấy các bên đã trình bày thế nào, phần đất nào thực sự đang tranh chấp và có thống nhất được nội dung nào hay không.

Có sổ đỏ rồi thì tranh chấp ranh đất giải quyết thế nào?

Nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 1 Điều 236.

Tuy nhiên, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236, các bên vẫn phải thực hiện bước hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235.

Do đó, không nên hiểu rằng “có sổ đỏ thì bỏ qua xã và nộp đơn kiện ngay”.

Một vụ án thực tế về tranh chấp ranh đất

Bản án 290/2023/DS-PT ngày 17/8/2023 của TAND tỉnh Long An là một vụ án phúc thẩm về tranh chấp ranh đất giữa các thửa liền kề.

Vụ án cho thấy trong tranh chấp đường ranh, Tòa án không chỉ dựa vào việc một bên khẳng định phần đất thuộc về mình mà phải xem xét tổng thể Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc, vị trí thực tế và quá trình quản lý sử dụng đất.

Đây cũng là lý do người đang chuẩn bị khiếu nại tranh chấp ranh đất hoặc chuẩn bị khởi kiện không nên chỉ viết một lá đơn dài. Việc quan trọng hơn là xác định chính xác phần diện tích tranh chấp và chuẩn bị hồ sơ chứng minh đường ranh mà mình cho là đúng.

Bản án được xét xử theo cơ cấu tổ chức và pháp luật tại thời điểm năm 2023. Khi xác định cơ quan có thẩm quyền hiện nay cần áp dụng quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện thủ tục.

Cách viết khiếu nại tranh chấp ranh đất dễ hiểu hơn

Một lá đơn tốt không cần kể toàn bộ lịch sử của gia đình trong nhiều chục năm. Nên tập trung vào bốn câu hỏi:

• Đang tranh chấp chính xác phần đất nào?
• Cơ quan trước đó đã xác định đường ranh thế nào?
• Bạn cho rằng điểm nào trong việc xác định đó là sai?
• Tài liệu nào chứng minh đường ranh bạn đề nghị là đúng?

Nếu có thể, nên ghi diện tích hoặc kích thước phần đất tranh chấp và đính kèm sơ đồ thay vì chỉ viết “hàng xóm lấn đất nhà tôi”.

Câu hỏi thường gặp về khiếu nại tranh chấp ranh đất

Hàng xóm lấn ranh thì tôi có nộp đơn khiếu nại ngay không?

Thông thường không. Đây trước hết là tranh chấp đất đai giữa hai người sử dụng đất. Bạn nên yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Hòa giải ở xã không thành thì làm gì?

Nếu một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp do Tòa án giải quyết. Nếu các bên không có các giấy tờ này, pháp luật cho phép lựa chọn con đường giải quyết phù hợp theo khoản 2 Điều 236.

Không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì có khiếu nại được không?

Có. Đối với quyết định giải quyết tranh chấp thuộc Điều 236, người không đồng ý có quyền thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo điều kiện và thời hạn luật định.

Sổ đỏ và hiện trạng đo đạc không giống nhau thì bên nào thắng?

Không thể kết luận chỉ từ diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Cơ quan giải quyết hoặc Tòa án còn phải xem hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, kết quả đo đạc, quá trình sử dụng, biến động thửa đất và các chứng cứ liên quan.

Khiếu nại tranh chấp ranh đất cần bản đồ địa chính không?

Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc người dân phải tự cung cấp đầy đủ hồ sơ địa chính, nhưng đối với tranh chấp ranh giới, trích lục bản đồ và tài liệu đo đạc thường là chứng cứ rất quan trọng và nên thu thập nếu có thể.

Khiếu nại tranh chấp ranh đất – đọc tiếp các thủ tục liên quan

Bài này thuộc chuyên mục Mẫu đơn tranh chấp đất đai.

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai — khi tranh chấp mới phát sinh và chưa có quyết định để khiếu nại.
• Khiếu nại tranh chấp đất đai — phân biệt khiếu nại với thủ tục giải quyết tranh chấp.
• Đơn kêu cứu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai — khi vụ việc chuyển sang Tòa án.

Thông tin tổng quan về dịch vụ được trình bày tại Luật sư đất đai – bất động sản. Các bản án đất đai đã công bố có thể tra cứu tại kho bản án UniLaw.

Chủ đề liên quan:

HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN KHIẾU NẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁCH SOẠN ĐƠN KHIẾU NẠI VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ĐƠN KÊU CỨU GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN YÊU CẦU GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN TRANH CHẤP RANH ĐẤT ĐƠN KHIẾU NẠI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT – HƯỚNG DẪN CHI TIẾT HƯỚNG DẪN SOẠN THẢO ĐƠN ĐỀ NGHỊ VỀ VIỆC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI