HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN KHIẾU NẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Bởi Luật sư Lưu Thị Huế – Công ty Luật UniLaw

Đơn khiếu nại tranh chấp đất đai được dùng khi bạn đã nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai theo con đường hành chính nhưng không đồng ý với quyết định đó. Nếu tranh chấp mới phát sinh và chưa có quyết định giải quyết, bạn chưa ở bước khiếu nại.

Nếu mục đích của bạn là tìm mẫu đơn khiếu nại tranh chấp đất đai, có thể xem ngay mẫu ở phần dưới. Tuy nhiên, trước khi điền đơn cần xác định đúng quyết định bị khiếu nại và đúng cơ quan nhận đơn, vì từ ngày 01/7/2025 thẩm quyền giải quyết một số tranh chấp đất đai đã thay đổi theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Khi nào dùng đơn khiếu nại tranh chấp đất đai?

Không phải cứ có tranh chấp về đất là làm đơn khiếu nại. Cần phân biệt ba giai đoạn:

• Yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai: khi tranh chấp mới phát sinh. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: nếu hòa giải không thành và vụ việc thuộc trường hợp có thể lựa chọn con đường giải quyết tại UBND theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.
• Khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai: khi cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định giải quyết nhưng một bên không đồng ý với quyết định đó.

Như vậy, khiếu nại tranh chấp đất đai không phải là bước đầu tiên của vụ việc. Đối tượng bạn phản đối lúc này là một quyết định giải quyết tranh chấp đã được ban hành.

Lưu ý: bài viết này hướng dẫn trường hợp khiếu nại đối với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Nếu bạn muốn khiếu nại quyết định thu hồi đất, bồi thường, cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận, quyết định xử phạt hoặc một hành vi quản lý đất đai khác thì căn cứ và trình tự có thể khác.

Tranh chấp đất đai phải hòa giải trước khi khiếu nại không?

Đối với tranh chấp đất đai thuộc Điều 236, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Việc hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

Nếu bạn đang ở bước này và chưa có quyết định giải quyết tranh chấp, xem bài đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai trước khi sử dụng mẫu khiếu nại trong bài này.

Khiếu nại tranh chấp đất đai nộp ở đâu?

Đây là điểm cần đặc biệt chú ý vì thẩm quyền đã thay đổi từ ngày 01/7/2025.

Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau

Theo Luật Đất đai 2024, thẩm quyền này ban đầu được giao cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Sau khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển thẩm quyền đó cho Chủ tịch UBND cấp xã.

Nếu lựa chọn con đường hành chính và Chủ tịch UBND cấp xã đã ban hành quyết định giải quyết tranh chấp mà bạn không đồng ý, trong thời hạn luật định bạn có thể:

• khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh; hoặc
• khởi kiện quyết định đó tại Tòa án theo pháp luật về tố tụng hành chính.

Tranh chấp có một bên là tổ chức hoặc chủ thể thuộc thẩm quyền cấp tỉnh

Đối với nhóm tranh chấp mà một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thẩm quyền giải quyết lần đầu thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Nếu không đồng ý với quyết định này, người có quyền lợi liên quan có thể lựa chọn khởi kiện hành chính hoặc tiếp tục yêu cầu giải quyết theo thẩm quyền trung ương. Hiện thủ tục đất đai ở cấp trung ương thuộc phạm vi quản lý của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Thời hạn khiếu nại tranh chấp đất đai là bao lâu?

Điểm quan trọng nhất cần nhớ là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong thời hạn này, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, bên tranh chấp có quyền lựa chọn con đường khiếu nại hoặc khởi kiện theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Nếu hết thời hạn mà không thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành.

Sau khi quyết định đã có hiệu lực mà bên có nghĩa vụ không chấp hành, pháp luật đất đai còn quy định cơ chế cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Mẫu đơn khiếu nại tranh chấp đất đai

Pháp luật không buộc người khiếu nại phải sử dụng duy nhất một mẫu in sẵn. Khi làm đơn, quan trọng nhất là xác định rõ quyết định nào đang bị khiếu nại, lý do tại sao quyết định đó không đúng và bạn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết thế nào.

Cách viết đơn khiếu nại tranh chấp đất đai để cơ quan dễ xử lý

Điều 8 Luật Khiếu nại quy định đơn khiếu nại cần thể hiện ngày, tháng, năm; thông tin người khiếu nại; cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân bị khiếu nại; nội dung và lý do khiếu nại; tài liệu liên quan; yêu cầu giải quyết và chữ ký hoặc điểm chỉ của người khiếu nại.

Trong vụ việc đất đai, nên làm rõ thêm ba nội dung thực tế.

1. Ghi chính xác quyết định đang khiếu nại

Nên ghi đủ số, ngày ban hành và người ban hành quyết định. Không nên chỉ viết chung rằng “tôi khiếu nại việc giải quyết đất của UBND”.

2. Chỉ ra từng điểm bạn cho rằng quyết định sai

Không nên dành phần lớn lá đơn để kể lại lịch sử tranh chấp. Hãy tập trung vào những điểm có thể kiểm chứng, chẳng hạn nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, ranh giới thực tế, hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc, lời khai, biên bản hòa giải hoặc chứng cứ mà cơ quan giải quyết chưa xem xét đầy đủ.

3. Nêu yêu cầu cụ thể

Ví dụ: đề nghị hủy toàn bộ quyết định, sửa một phần quyết định, xác minh lại nguồn gốc đất hoặc xem xét một chứng cứ cụ thể bị bỏ sót.

Một đơn khiếu nại dài không nhất thiết tốt hơn. Điều quan trọng là quyết định bị khiếu nại rõ ràng – lý do rõ ràng – chứng cứ đi kèm – yêu cầu rõ ràng.

Hồ sơ nên gửi kèm đơn khiếu nại tranh chấp đất đai

• Bản sao quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đang bị khiếu nại.
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã.
• Giấy tờ về nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất.
• Hồ sơ địa chính, trích lục bản đồ, tài liệu đo đạc hoặc xác định ranh giới nếu có.
• Hợp đồng, giấy chuyển nhượng, giấy kê khai, giấy nộp thuế hoặc tài liệu lịch sử sử dụng đất có liên quan.
• Hình ảnh, biên bản xác minh, lời khai hoặc tài liệu khác chứng minh nội dung khiếu nại.

Nên giữ lại một bộ hồ sơ giống bộ đã nộp và tài liệu chứng minh ngày cơ quan nhận đơn để kiểm soát thời hạn.

Một bản án thực tế về khiếu nại tranh chấp đất đai

Bản án 348/2019/HC-PT ngày 11/6/2019 của TAND cấp cao tại TP.HCM cho thấy khá rõ trình tự từ quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại đến khởi kiện hành chính.

Trong vụ án, sau quá trình hòa giải không thành, Chủ tịch UBND huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đối với diện tích hơn 15.000 m². Người đang sử dụng đất không đồng ý nên làm đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh. Chủ tịch UBND tỉnh sau đó ban hành quyết định giữ nguyên quyết định giải quyết trước đó.

Người khiếu nại tiếp tục khởi kiện vụ án hành chính, yêu cầu Tòa án hủy cả quyết định giải quyết tranh chấp và quyết định giải quyết sau khi khiếu nại. Tòa án cấp phúc thẩm cuối cùng không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Điểm đáng chú ý từ vụ án không phải là “cứ khiếu nại thì sẽ thắng”, mà là khiếu nại tranh chấp đất đai phải gắn với chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Trong vụ án này, người khởi kiện cho rằng đất đã được mua từ trước nhưng không cung cấp được tài liệu đủ sức chứng minh cho việc chuyển nhượng, trong khi phía còn lại có các chứng cứ khác về nguồn gốc đất.

Lưu ý: vụ án được giải quyết theo cơ cấu cơ quan nhà nước và pháp luật tại thời điểm 2017–2019. Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền đối với nhóm tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã thay đổi theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Vì vậy không sử dụng tên cơ quan trong bản án này để xác định nơi nộp đơn hiện nay.

Có sổ đỏ thì có làm đơn khiếu nại tranh chấp đất đai này không?

Nếu tranh chấp thuộc trường hợp một bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, Điều 236 xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Vì vậy, không nên máy móc lấy mẫu đơn trong bài này để thay cho đơn khởi kiện dân sự.

Tuy nhiên, cần phân biệt với trường hợp người sử dụng đất khiếu nại một quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai, chẳng hạn quyết định thu hồi đất hoặc một quyết định quản lý khác. Đây là nhóm khiếu nại khác được Điều 237 Luật Đất đai 2024 điều chỉnh.

Câu hỏi thường gặp về khiếu nại tranh chấp đất đai

Chưa có quyết định giải quyết tranh chấp thì khiếu nại được chưa?

Không phải trường hợp được hướng dẫn trong bài này. Nếu tranh chấp mới phát sinh, trước hết cần xác định bước hòa giải và giải quyết tranh chấp phù hợp.

Khiếu nại tranh chấp đất đai có bắt buộc phải thuê luật sư không?

Không. Người có quyền khiếu nại có thể tự làm đơn. Tuy nhiên, đối với vụ việc có hồ sơ địa chính phức tạp, tranh chấp nguồn gốc đất lâu năm, nhiều lần đo đạc hoặc đã có quyết định bất lợi, việc rà soát hồ sơ pháp lý trước khi nộp đơn có thể giúp xác định chính xác căn cứ khiếu nại.

Có thể vừa khiếu nại vừa khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp không?

Điều 236 Luật Đất đai 2024 thiết kế theo hướng người không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp được lựa chọn khiếu nại hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục hành chính trong thời hạn luật định. Vì vậy cần xác định con đường phù hợp trước khi thực hiện.

Thời hạn quan trọng nhất là bao lâu?

30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Không nên chờ gần hết thời hạn mới chuẩn bị hồ sơ.

Khiếu nại tranh chấp đất đai – các mẫu và thủ tục liên quan

Bài này thuộc chuyên mục Mẫu đơn tranh chấp đất đai. Tùy giai đoạn vụ việc, có thể đọc tiếp:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai — khi chưa có quyết định để khiếu nại.
• Đơn khiếu nại tranh chấp ranh đất — trường hợp tranh chấp liên quan ranh giới, mốc giới.
• Đơn kêu cứu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai — khi vụ việc thuộc thẩm quyền Tòa án hoặc lựa chọn con đường khởi kiện phù hợp.

Thông tin tổng quan về dịch vụ được trình bày tại Luật sư đất đai – bất động sản. Các bản án đất đai đã công bố có thể tra cứu tại kho bản án UniLaw.

“`

Chủ đề liên quan:

HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁCH SOẠN ĐƠN KHIẾU NẠI VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN KHIẾU NẠI TRANH CHẤP RANH ĐẤT ĐƠN KHIẾU NẠI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT – HƯỚNG DẪN CHI TIẾT HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN ĐỀ NGHỊ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN ĐỀ NGHỊ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HƯỚNG DẪN VIẾT ĐƠN YÊU CẦU GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP