Luật sư dự án đầu tư xây dựng làm việc ở chỗ giao nhau giữa hai luật: Luật Đầu tư quyết định dự án có được làm hay không, Luật Xây dựng quyết định công trình được dựng lên thế nào. Nhiều hồ sơ gãy vì chủ đầu tư tưởng xong thủ tục đầu tư là xong.
Trả lời ngắn: Hai luật chạy nối tiếp chứ không song song. Điểm c khoản 3 Điều 4 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 nói rõ: việc triển khai dự án xây dựng, nhà ở, khu đô thị thực hiện theo Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Căn cứ về xây dựng phải lấy từ Văn bản hợp nhất 154/VBHN-VPQH năm 2025, không lấy từ bản gốc Luật Xây dựng 2014 — luật này đã qua nhiều lần sửa và số điều đã đổi.
Luật sư dự án đầu tư xây dựng theo dự án qua mấy chặng
Một dự án có cấu phần xây dựng thường đi qua bốn chặng, mỗi chặng một bộ hồ sơ và một cơ quan khác nhau:
- Chặng đầu tư: chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 23 Luật Đầu tư 143/2025, rồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Điều 26 nếu thuộc diện phải cấp. Thẩm quyền cấp giấy nay thuộc Ban quản lý khu hoặc Sở Tài chính theo Điều 27, không còn Sở Kế hoạch và Đầu tư.
- Chặng đất đai: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chặng thiết kế và thẩm định: thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi theo Điều 56–58, rồi thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở theo Điều 82.
- Chặng thi công: giấy phép xây dựng theo Điều 89, hoặc thông báo khởi công nếu thuộc diện được miễn.
Chỗ tiết kiệm được nhiều thời gian nhất: khi nào được miễn giấy phép xây dựng
Khoản 2 Điều 89 liệt kê các trường hợp miễn, trong đó có hai điểm mà chủ đầu tư dự án thường không biết mình đủ điều kiện:
- Điểm h: công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt.
- Điểm g: công trình đã được thông báo kết quả thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở là đủ điều kiện phê duyệt, và đáp ứng các điều kiện cấp phép.
Được miễn không có nghĩa là im lặng thi công. Điểm k khoản 2 buộc chủ đầu tư gửi thông báo thời điểm khởi công kèm hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương. Bỏ bước này là vi phạm dù được miễn giấy phép.
Ai cấp giấy phép xây dựng sau khi phân cấp lại
Điều 103 đã được sửa, trong đó khoản 1 bị bãi bỏ và thẩm quyền gom về địa phương:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp cho công trình thuộc diện phải cấp phép trên địa bàn, trừ công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.
- Cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.
Vì cấp tỉnh được ủy quyền theo cách riêng của từng địa phương, việc đầu tiên khi nhận một dự án ở tỉnh mới là tra xem tỉnh đó đã ủy quyền cho ai — không có câu trả lời chung cho cả nước.
Về thời hạn, Điều 102 cho cơ quan cấp phép 07 ngày làm việc để thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa, và tổng thời gian cấp phép là 20 ngày với công trình, 15 ngày với nhà ở riêng lẻ. Nếu cần gia hạn thì không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Bốn việc luật sư dự án đầu tư xây dựng làm sớm để khỏi phải sửa muộn
Một — soát tổng vốn đầu tư trước khi ghi vào giấy. Con số này quyết định trần vay của dự án: theo Điều 18 Văn bản hợp nhất 24/VBHN-NHNN, tổng dư nợ vay trung dài hạn phục vụ dự án không vượt quá phần chênh lệch giữa tổng vốn đầu tư và vốn góp. Ghi thấp là sau này muốn vay phải điều chỉnh dự án. Xem thêm vay vốn nước ngoài.
Hai — kiểm quy hoạch 1/500 ngay từ đầu. Có hay chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 quyết định dự án rơi vào diện miễn giấy phép xây dựng hay không, tức chênh nhau cả một vòng thủ tục.
Ba — với nhà đầu tư nước ngoài, kiểm điều kiện tiếp cận thị trường trước. Điều 8 Luật Đầu tư 143/2025 quy định ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường, gồm cả giới hạn tỷ lệ sở hữu và phạm vi hoạt động. Cam kết với đối tác trước khi kiểm là chỗ hỏng thường gặp nhất.
Bốn — chốt hợp đồng xây dựng theo đúng chế định riêng. Hợp đồng xây dựng có Nghị định 37/2015/NĐ-CP điều chỉnh riêng, chi phí đầu tư xây dựng có Nghị định 10/2021/NĐ-CP, và việc quản lý hoạt động xây dựng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Soạn hợp đồng thi công theo mẫu thương mại thông thường là bỏ qua cả ba.
Căn cứ pháp lý
- Văn bản hợp nhất số 154/VBHN-VPQH năm 2025 hợp nhất Luật Xây dựng (133 điều) — dùng bản này, không dùng bản gốc Luật Xây dựng số 50/2014/QH13
- Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, hiệu lực 01/3/2026
- Nghị định số 175/2024/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng
- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-NHNN ngày 23/7/2024 về điều kiện vay nước ngoài
Bản án và vụ việc thực tế về tranh chấp hợp đồng xây dựng và dự án đầu tư được UniLaw đăng tại case.unilaw.vn. Cần luật sư dự án đầu tư xây dựng rà một dự án cụ thể, xem trang luật sư đầu tư của UniLaw hoặc gọi 0912266811.
Bài liên quan trong chuyên mục
Chuyên mục: Dịch vụ pháp lý đầu tư · Thủ tục đầu tư nước ngoài · Giao dịch đầu tư
Cần tư vấn cho dự án cụ thể, xem trang luật sư đầu tư của UniLaw.
