Phạt cọc tối đa bao nhiêu? Gấp 3, gấp 10 – Tòa xử ra sao

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Hợp đồng đặt cọc ghi “bội ước thì bồi thường gấp 3”, “gấp 5”, thậm chí “gấp 10 lần”. Khi ra Tòa, phạt cọc tối đa bao nhiêu thì được chấp nhận? Câu trả lời ngắn: Bộ luật Dân sự không đặt mức trần, Tòa tôn trọng mức các bên thỏa thuận, nhưng chỉ phạt khi bên kia thật sự có lỗi – và rất nhiều vụ đòi gấp nhiều lần cuối cùng chỉ lấy lại đúng tiền cọc. Trang này tổng hợp 11 bản án, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao và Tòa án nhân dân cấp cao (2020–2025).

Phạt cọc tối đa bao nhiêu: tóm tắt nhanh

1. Không ghi mức phạt: phạt bằng đúng tiền cọc

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nói cách khác, “phạt gấp đôi” mà người ta hay nói là tổng số tiền nhận về, không phải phạt gấp hai lần.

• Quyết định giám đốc thẩm 21/2023/DS-GĐT ngày 19/7/2023 – Tòa án nhân dân tối cao. Bên nhận cọc nhiều lần ký cam kết chịu phạt rồi vẫn không thực hiện. Phúc thẩm buộc trả 20 tỷ tiền cọc và 20 tỷ phạt cọc, tổng 40 tỷ. Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP.HCM hủy bản án đó, nhưng TANDTC hủy lại quyết định giám đốc thẩm của cấp cao, xác định mức phạt 20 tỷ là đúng Điều 328.
• Quyết định giám đốc thẩm 41/2021/DS-GĐT ngày 07/7/2021 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Văn bản ghi: chỉ khi bên đặt cọc đã làm xong giấy chứng nhận mà bên nhận cọc không ký thì mới chịu phạt 5 tỷ đồng. Điều kiện đó chưa xảy ra, bên nhận cọc tự ý không muốn tiếp tục, nên Tòa áp khoản 2 Điều 328: trả 1 tỷ tiền cọc và 1 tỷ phạt cọc, không áp mức 5 tỷ.

2. Ghi gấp đôi, gấp ba: Tòa giữ đúng thỏa thuận

• Quyết định giám đốc thẩm 82/2023/DS-GĐT ngày 11/4/2023 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Văn bản thỏa thuận ghi: bên bán thay đổi ý thì “bồi hoàn cho bên B gấp ba số tiền đã đặt cọc”. Phúc thẩm buộc trả 2,5 tỷ tiền cọc và 5 tỷ phạt cọc, tổng 7,5 tỷ. Giám đốc thẩm giữ nguyên, bác kháng nghị. Lưu ý cách tính: “gấp ba” được hiểu là tổng nhận về bằng 3 lần tiền cọc.
• Quyết định giám đốc thẩm 25/2023/DS-GĐT ngày 12/7/2023 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Bên nhận cọc buộc trả 2,5 tỷ tiền cọc và 2,5 tỷ phạt cọc, tổng 5 tỷ. Viện kiểm sát kháng nghị vì cho rằng có trở ngại khách quan, nhưng Tòa bác: khi ký, bên nhận cọc đã cam kết tự chịu trách nhiệm nếu thủ tục tách thửa, chuyển mục đích gặp trở ngại.
• Bản án 84/2020/DS-PT ngày 18/5/2020 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Bên mua giao đủ 4 tỷ tiền cọc, bên bán cam kết bồi thường gấp đôi. Bên bán không thông báo kịp tiến độ thủ tục thừa kế cho bên mua và không ký. Tòa giữ mức phạt cọc như sơ thẩm.

3. Ghi gấp 3, gấp 10 nhưng không được phạt đồng nào

• Quyết định giám đốc thẩm 30/2025/DS-GĐT ngày 13/6/2025 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Phúc thẩm buộc bên nhận cọc chịu phạt gấp 3 số tiền cọc. Giám đốc thẩm nhận định hai bên đều có lỗi khi xác lập hợp đồng đặt cọc thì chỉ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không phạt cọc; việc phạt gấp 3 là mâu thuẫn và áp dụng không đúng pháp luật. Hủy cả hai bản án.
• Bản án 404/2022/DS-PT ngày 20/6/2022 và Bản án 617/2024/DS-PT ngày 13/8/2024 – TAND cấp cao tại TP.HCM (cùng một vụ). Đặt cọc 100 triệu, bên mua đòi bồi thường gấp 10 lần (1 tỷ). Lần đầu, cấp cao hủy án sơ thẩm vì chưa xác định mức độ lỗi. Khi xử lại: đất thuộc hộ gia đình, bên bán tự ký khi chưa có ý kiến các thành viên, bên mua biết vẫn ký – cả hai đều có lỗi. Hợp đồng vô hiệu, bác yêu cầu 1 tỷ, chỉ buộc trả lại 100 triệu.
• Quyết định giám đốc thẩm 39/2023/DS-GĐT ngày 23/9/2023 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Hai cấp xử trước buộc bên đặt cọc trả 200 triệu tiền phạt cọc cho bên nhận cọc. Giám đốc thẩm sửa án: hủy hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc trả lại 200 triệu, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của cả hai bên.
• Quyết định giám đốc thẩm 59/2025/DS-GĐT ngày 09/4/2025 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Giấy giao nhận tiền cọc 4 tỷ ghi vi phạm thì bồi thường gấp 3. Giám đốc thẩm cho rằng hai cấp xác định đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc và xét phạt cọc là xác định sai quan hệ pháp luật, hủy một phần để xử lại.

4. Chậm vì cơ quan nhà nước: có bị phạt không?

• Quyết định giám đốc thẩm 03/2024/DS-GĐT ngày 27/01/2024 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Không ký được hợp đồng đúng hẹn vì cơ quan nhà nước chưa trả kết quả giấy chứng nhận. Áp dụng Án lệ 25/2018/AL, Tòa xác định bên nhận cọc không có lỗi: sửa án phúc thẩm, không phạt cọc, chỉ buộc trả lại 1,35 tỷ đồng.
• Ngược lại ở 25/2023/DS-GĐT (mục 2): vẫn phạt, vì bên nhận cọc đã viết rõ sẽ chịu trách nhiệm nếu thủ tục gặp trở ngại.

Phạt cọc tối đa bao nhiêu thì nên ghi vào hợp đồng?

• Ghi rõ tổng số tiền phải trả (ví dụ “trả lại cọc và phạt thêm X đồng”), tránh chữ “gấp ba” dễ hiểu hai cách.
• Mức phạt chỉ có ý nghĩa khi chứng minh được ai là người không chịu ký: tin nhắn, thông báo, vi bằng.
• Kiểm tra đất có chuyển nhượng được không (sổ, quy hoạch, đất hộ gia đình, di sản chưa chia) – nếu không, hợp đồng dễ vô hiệu và không phạt.
• Nếu bên nhận cọc chịu trách nhiệm cả rủi ro thủ tục, phải viết thành câu cam kết – như vụ 25/2023/DS-GĐT.

Tóm lại, hỏi phạt cọc tối đa bao nhiêu thì Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) không đặt giới hạn: các bên được thỏa thuận gấp 2, gấp 3 hay hơn. Nhưng phạt cọc tối đa bao nhiêu cũng vô nghĩa nếu không chứng minh được bên kia có lỗi.

Danh sách bản án

Đang tranh chấp tiền cọc?

Luật sư UniLaw xem hợp đồng đặt cọc, chứng cứ về lỗi và đối chiếu các bản án cùng loại để đánh giá anh/chị đòi được bao nhiêu. Liên hệ luật sư UniLaw.

Đọc thêm: bài phân tích liên quan trên Unilaw.

Cần luật sư xem vụ việc của bạn? Liên hệ Công ty Luật Unilaw: dịch vụ pháp lý của Unilaw.