Vay ngân hàng không trả được rồi bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ – người vay và người có tài sản thế chấp thường hỏi: phải trả những khoản lãi nào, nhà đất thế chấp có chắc bị phát mãi không, và có cách nào để Tòa chỉ chấp nhận một phần? Trang này tổng hợp 9 bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao và Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao (2019–2026) cho thấy Tòa đã xử thế nào.
Bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ: tóm tắt nhanh
| Vấn đề | Tòa đã xử | Bản án |
|---|---|---|
| Nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn | Thường chấp nhận theo hợp đồng nếu ngân hàng chứng minh được | 18/2022/KDTM-PT, 81/2019/KDTM-PT |
| Lãi phạt chậm trả lãi | Có vụ không chấp nhận vì trái quy định của Ngân hàng Nhà nước | 812/2023/DS-PT |
| Ngân hàng đòi thêm lãi sau khi đã có cam kết thanh toán | Không chấp nhận kháng cáo của ngân hàng | 04/2024/KDTM-PT |
| Tài sản thế chấp có nguồn gốc từ giao dịch vô hiệu | Hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu – ngân hàng không phải người thứ ba ngay tình | 812/2023/DS-PT |
| Giấy chứng nhận ghi sai thửa, cấp cho người không có quyền | Tùy vụ: giữ hợp đồng thế chấp và chỉ điều chỉnh, hoặc hủy án để xét lại việc ngân hàng ngay tình | 206/2025/DS-PT, 752/2026/DS-PT |
| Phần đất có mồ mả, đất đã chuyển nhượng trước khi thế chấp | Không cho phát mãi phần đó / chỉ chấp nhận một phần | 01/2020/KDTM-PT, 73/2024/KDTM-PT |
1. Tiền lãi: Tòa chấp nhận khoản nào, bác khoản nào?
- Bản án 812/2023/DS-PT ngày 01/12/2023 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Người vay phải trả nợ gốc 3 tỷ đồng, lãi trong hạn hơn 1,58 tỷ và lãi quá hạn hơn 752 triệu. Riêng khoản lãi phạt chậm trả lãi gần 897 triệu đồng ngân hàng yêu cầu, Tòa nhận định không phù hợp với khoản 4 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
- Bản án 04/2024/KDTM-PT ngày 19/01/2024 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Khoản vay 6,1 tỷ đồng từ năm 2006. Người vay đã trả hết nợ gốc theo giấy cam kết năm 2011; sau đó ngân hàng đòi thêm hơn 1,76 tỷ đồng lãi quá hạn. Tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ngân hàng, giữ nguyên án sơ thẩm.
- Bản án 18/2022/KDTM-PT ngày 10/6/2022 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Công ty thủy điện vay theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ngân hàng: gốc 465 tỷ, lãi trong hạn hơn 130 tỷ, phí phạt quá hạn hơn 1 tỷ, và xử lý tài sản thế chấp.
- Bản án 81/2019/KDTM-PT ngày 27/12/2019 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Bên vay thừa nhận toàn bộ nợ. Tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm, buộc trả hơn 9,5 tỷ đồng, trong đó nợ lãi trong hạn và quá hạn gần 7,5 tỷ – gấp hơn ba lần nợ gốc.
2. Tài sản thế chấp: khi nào ngân hàng không được xử lý?
- Bản án 812/2023/DS-PT (đã nêu ở trên). Hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu vì chủ nhà thật không ký. Tòa nhận định ngân hàng nhận thế chấp căn nhà đó không phải là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 và Công văn 02/TANDTC-PC năm 2021, nên hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu; ngân hàng chỉ còn đòi người vay trả nợ.
- Bản án 01/2020/KDTM-PT ngày 06/11/2020 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Tòa không chấp nhận kháng cáo của ngân hàng đòi phát mãi toàn bộ các thửa đất; cấp sơ thẩm cho xử lý thửa đất nhưng trừ phần 111,2 m² có mồ mả là có căn cứ.
- Bản án 73/2024/KDTM-PT ngày 13/9/2024 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Một trong các thửa đất thế chấp đã được chuyển nhượng qua tay người khác trước khi thế chấp, người nhận chuyển nhượng đang trực tiếp sử dụng. Tòa chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ngân hàng.
3. Giấy chứng nhận có vấn đề: Tòa bảo vệ ngân hàng đến đâu?
- Bản án 206/2025/DS-PT ngày 08/9/2025 – Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh. Giấy chứng nhận ghi không trùng với thửa đất người vay thực sự sử dụng. Tòa nhận định ngân hàng đã làm đúng thủ tục nhận thế chấp, không thể biết sự sai lệch, nên không hủy hợp đồng thế chấp mà chỉ điều chỉnh lại thửa đất.
- Bản án 752/2026/DS-PT ngày 23/7/2026 – Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh. Người vay tự kê khai, ký thay tên vợ và mẹ vợ để đứng tên giấy chứng nhận rồi thế chấp. Tòa phúc thẩm hủy án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm chưa xem xét việc ngân hàng nhận thế chấp khi giấy chứng nhận đang có hiệu lực, chưa bị ai khiếu nại.
- Bản án 08/2025/KDTM-PT ngày 03/9/2025 – Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh. Người vợ không ký hợp đồng thế chấp, nhưng lời khai cho thấy bà biết việc thế chấp và đã ủy quyền giao tài sản cho ngân hàng phát mãi. Tòa chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng và sửa án sơ thẩm.
Bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ: cần xem gì trong hồ sơ?
- Bảng tính lãi của ngân hàng có lãi phạt chậm trả lãi không? Lãi quá hạn tính trên dư nợ nào?
- Đã từng có giấy cam kết, thỏa thuận cơ cấu nợ với ngân hàng không?
- Tài sản thế chấp có nguồn gốc thế nào – có ai khác đang sử dụng, có mồ mả, có tranh chấp từ trước không?
- Tất cả những người có quyền với tài sản (vợ/chồng, thành viên hộ) có ký hoặc đồng ý thế chấp không?
Tóm lại, khi bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ, Tòa xét từng khoản theo hợp đồng tín dụng và Bộ luật Dân sự 2015: khoản nào đúng thỏa thuận thì phải trả, khoản lãi, phạt vượt quy định hoặc tài sản thế chấp có vấn đề thì có thể bị bác. Người bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ nên đối chiếu vụ của mình với các bản án dưới đây.
Danh sách bản án
| Số | Ngày | Tòa án | Ý chính |
|---|---|---|---|
| 752/2026/DS-PT | 23/07/2026 | Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP.HCM | Hủy án sơ thẩm, xét lại việc ngân hàng ngay tình |
| 206/2025/DS-PT | 08/09/2025 | Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP.HCM | Giữ hợp đồng thế chấp, chỉ điều chỉnh thửa đất |
| 08/2025/KDTM-PT | 03/09/2025 | Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP.HCM | Vợ không ký nhưng biết và đồng ý giao tài sản |
| 73/2024/KDTM-PT | 13/09/2024 | TAND cấp cao tại TP.HCM | Đất đã chuyển nhượng trước khi thế chấp |
| 04/2024/KDTM-PT | 19/01/2024 | TAND cấp cao tại TP.HCM | Không chấp nhận ngân hàng đòi thêm lãi quá hạn |
| 812/2023/DS-PT | 01/12/2023 | TAND cấp cao tại TP.HCM | Bác lãi phạt chậm trả lãi; thế chấp vô hiệu |
| 18/2022/KDTM-PT | 10/06/2022 | TAND cấp cao tại Đà Nẵng | Chấp nhận toàn bộ gốc, lãi, xử lý tài sản |
| 01/2020/KDTM-PT | 06/11/2020 | TAND cấp cao tại Đà Nẵng | Trừ phần đất có mồ mả khi phát mãi |
| 81/2019/KDTM-PT | 27/12/2019 | TAND cấp cao tại TP.HCM | Lãi gấp hơn ba lần gốc vẫn phải trả |
Đang bị ngân hàng khởi kiện đòi nợ?
Luật sư UniLaw rà bảng tính lãi, hợp đồng thế chấp và đối chiếu các bản án cùng loại để tìm điểm có thể giảm nghĩa vụ hoặc giữ lại tài sản. Liên hệ luật sư UniLaw.
Cần luật sư xem vụ việc của bạn? Liên hệ Công ty Luật Unilaw: dịch vụ pháp lý của Unilaw.
Chuyên mục
