Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp? 11 bản án

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Mua đất bằng giấy viết tay, không công chứng, rồi nhiều năm sau bên bán (hoặc con cháu bên bán) đòi lại đất, đòi tuyên hợp đồng vô hiệu. Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không, Tòa có công nhận không? Trang này tổng hợp 11 bản án và quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao và Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao (2020–2026) cho thấy Tòa đã xử thế nào.

Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp: tóm tắt nhanh

1. Đã trả từ 2/3 tiền trở lên: Tòa công nhận

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch bằng văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì theo yêu cầu, Tòa công nhận hiệu lực. Án lệ 55/2022/AL cũng theo hướng này.

• Bản án 883/2024/DS-PT ngày 30/9/2024 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Bên mua đã trả 680 triệu trên tổng 785,84 triệu đồng – hơn 2/3 – và đã nhận đất sử dụng. Tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bên bán, giữ nguyên án sơ thẩm.
• Bản án 833/2024/DS-PT ngày 25/9/2024 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Bên mua nhà đã trả hơn 2/3 giá và ở từ năm 2005. Tòa áp dụng khoản 2 Điều 129 và Án lệ 55/2022/AL, công nhận hợp đồng mua bán nhà năm 2005, buộc bên mua trả nốt phần tiền còn lại.
• Quyết định giám đốc thẩm 41/2024/DS-GĐT ngày 14/6/2024 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. “Giấy sang nhượng đất” không công chứng; bên mua đã giao đủ 130 triệu đồng, nhận giấy chứng nhận và canh tác từ tháng 7/2020. Tòa nhận định giao dịch vi phạm hình thức nhưng một bên đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ nên không bị vô hiệu.
• Quyết định giám đốc thẩm 221/2024/DS-GĐT ngày 21/8/2024 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Bên mua đã trả 26/35 triệu đồng, bên bán đã giao đất cho sử dụng từ đó đến nay; các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ nên giao dịch được công nhận. Không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên án phúc thẩm.

2. Viết giấy tay khi đất chưa có sổ, sử dụng lâu năm

• Bản án 354/2025/DS-PT ngày 18/9/2025 – Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh. Khi hai bên thỏa thuận, bên bán chưa có giấy chứng nhận nên chỉ viết giấy tay; đến 30/12/1996 bên bán được cấp sổ, đủ điều kiện chuyển nhượng. Bên mua đã trả toàn bộ tiền. Tòa áp dụng Điều 116, khoản 2 Điều 129 và công nhận phần đất 425,3 m² cho bên mua.
• Bản án 130/2026/DS-PT ngày 12/6/2026 – Tòa Phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng. Giấy chuyển nhượng viết tay có các con của bên bán và người làm chứng ký; bên bán đã nhận đủ tiền, hai bên đo đạc, cắm mốc, bàn giao đất và bên mua sử dụng không tranh chấp. Cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng; Tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bên bán, giữ nguyên.
• Bản án 156/2023/DS-PT ngày 29/3/2023 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Hai thửa đất lúa được sang tay hai lần bằng giấy tay (2006, 2007), người mua sau canh tác hơn 15 năm. Tòa nhận định giấy tay vi phạm hình thức nhưng theo tiểu mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và khoản 2 Điều 129 thì giao dịch có hiệu lực, công nhận hợp đồng chuyển nhượng.
• Bản án 232/2025/DS-PT ngày 29/5/2025 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Bên mua đã trả hết tiền và trồng cây trên đất liên tục nhiều năm; bên bán đã có sổ, đủ điều kiện nhưng không làm thủ tục sang tên dù bên mua đề nghị. Tòa nhận định theo Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: giao dịch tuy không tuân thủ hình thức công chứng nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền và sử dụng đất.

3. Đất hộ gia đình, giấy tay “cầm cố”: khi nào không được công nhận?

• Quyết định giám đốc thẩm 82/2024/GĐT-DS ngày 14/11/2024 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Hợp đồng năm 1999 do vợ chồng chủ hộ ký; bên mua nhận đất sử dụng ổn định từ 1999, các thành viên hộ không phản đối. Giám đốc thẩm hủy án phúc thẩm, giữ nguyên án sơ thẩm đã công nhận một phần hợp đồng.
• Bản án 276/2020/DS-PT ngày 30/7/2020 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Tờ “Giấy tay sang cố đất” năm 1995 với giá 27 chỉ vàng; bên nhận canh tác từ đó. Tòa xác định thỏa thuận này không tuân thủ hình thức và vi phạm cả nội dung, không chấp nhận yêu cầu công nhận chuyển nhượng.
• Bản án 275/2021/DS-PT ngày 18/5/2021 – TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Năm 2001 chủ hộ tự viết giấy tay bán 15 công đất ruộng, người vợ chỉ ký làm nhân chứng; bên mua trả đủ tiền nhưng để bên bán tiếp tục canh tác. Tòa không chấp nhận yêu cầu buộc hộ bên bán chuyển nhượng các thửa đất.

Giấy viết tay mua bán đất của anh/chị có hợp pháp: cần xem gì?

• Đã trả bao nhiêu phần trăm giá trị? Có giấy nhận tiền không?
• Đã nhận đất, sử dụng từ khi nào, có xây dựng, trồng cây, kê khai, nộp thuế không?
• Giấy tay ghi là bán/sang nhượng hay cầm cố, cho mượn?
• Đất cấp cho hộ gia đình hay cá nhân? Những thành viên khác có biết, có ký không?
• Vào thời điểm viết giấy, đất đã có sổ chưa, có đang tranh chấp không?

Tóm lại, mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không không chỉ phụ thuộc vào công chứng. Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì Tòa có thể công nhận dù sai hình thức.

Danh sách bản án

Đang tranh chấp đất mua bằng giấy tay?

Luật sư UniLaw kiểm tra giấy tay, chứng cứ trả tiền, sử dụng đất và đối chiếu các bản án cùng loại để đánh giá khả năng được công nhận. Liên hệ luật sư UniLaw.

Đọc thêm: bài phân tích liên quan trên Unilaw.

Cần luật sư xem vụ việc của bạn? Liên hệ Công ty Luật Unilaw: dịch vụ pháp lý của Unilaw.

Chủ đề liên quan:

Mở lối đi qua bất động sản liền kề: Tòa xử qua 12 bản án