Mở lối đi qua bất động sản liền kề: Tòa xử qua 12 bản án

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

Đất nằm phía trong, lối ra đường phải đi qua đất nhà bên cạnh, mà nhà bên cạnh rào lại. Có kiện buộc mở lối đi qua bất động sản liền kề được không? Lối đi rộng bao nhiêu? Phải đền bù bao nhiêu tiền? Trang này tổng hợp 12 bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao và Tòa án nhân dân cấp cao (2020–2025) về yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề.

Mở lối đi qua bất động sản liền kề: tóm tắt nhanh

1. Tòa buộc mở lối đi: khi đất thật sự bị vây bọc

• Bản án 940/2024/DS-PT ngày 30/10/2024 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Bốn gia đình ở phía trong không còn lối nào khác ra đường công cộng. Tòa giữ nguyên án sơ thẩm, buộc chủ đất chừa 69,8 m² làm lối đi chung, chiều ngang 1,96 m chỗ giáp đường.
• Bản án 224/2022/DS-PT ngày 27/9/2022 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Tòa cắt 242 m² trong thửa đất 2.196 m² của nhà bên cạnh để làm lối đi vào bất động sản liền kề của nguyên đơn, đồng thời hủy giấy chứng nhận đã cấp cho phần đất đó.
• Bản án 207/2025/DS-PT ngày 08/9/2025 – Tòa phúc thẩm TAND tối cao. Nguyên đơn xin lối đi riêng rộng 1,6 m và sẵn sàng trả toàn bộ giá trị 13,9 m². Chủ đất muốn giữ làm lối đi chung cho cả thửa của mình. Tòa buộc mở 13,9 m² làm đường đi chung cho cả hai bên.
• Bản án 302/2024/DS-PT ngày 11/6/2024 – TAND cấp cao tại Hà Nội. Trong vụ chia thừa kế, nhà ở phía trong bị các thửa liền kề bao bọc. Tòa cắt 37,6 m² (rộng 2 m, dài 18,78 m) từ di sản để làm ngõ đi chung, dẫn Điều 254 BLDS.

2. Phải đền bù bao nhiêu?

• Bản án 16/2024/DS-PT ngày 23/01/2024 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Mở rộng thêm 10,3 m² lối đi phía sau; người được đi trả chủ đất 13.184.000 đồng. Chủ đất kháng cáo, Tòa bác vì việc mở rộng là cần thiết và chủ đất “đã được đền bù”.
• Bản án 130/2020/DS-PT ngày 27/5/2020 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Mở lối đi trên con mương 135,9 m², dài khoảng 88 m. Tại phiên phúc thẩm hai bên thỏa thuận: người được mở lối đi trả giá trị đất theo chứng thư thẩm định giá, đơn giá 1.060.000 đồng/m², thành 144 triệu đồng.
• Bản án 214/2025/DS-PT ngày 22/5/2025 – TAND cấp cao tại Đà Nẵng. Công nhận quyền dùng lối đi chung 124,4 m², buộc tháo hai bức tường chắn lối. Nguyên đơn trả 20 triệu đồng theo án sơ thẩm và tự nguyện hỗ trợ thêm 20 triệu tại phiên phúc thẩm.

3. Những trường hợp bị bác

• Bản án 29/2025/DS-PT ngày 31/7/2025 – Tòa phúc thẩm TAND tối cao. Nguyên đơn đòi mở con đường 156,6 m² (đo thực tế 187,2 m²) vì lối hiện có không thuận tiện chở nông sản. Tòa xác định gia đình nguyên đơn vẫn còn lối đi khác nên không thuộc trường hợp bị vây bọc theo khoản 1 Điều 254 – bác yêu cầu.
• Bản án 581/2025/DS-PT ngày 30/5/2025 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Đòi công nhận con đường 43 m² (rộng 1,23 m) qua đất nhà bên theo “cam kết” của chủ cũ, nhưng không xuất trình được giấy cam kết; xem xét tại chỗ cho thấy có lối đi khác. Bác yêu cầu.
• Bản án 215/2023/DS-PT ngày 20/4/2023 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Xin mở lối đi 5 m² vào khu mộ gia đình qua đất người khác. Tòa nhận định không có căn cứ mở lối đi qua bất động sản liền kề theo Điều 254, giữ nguyên án bác yêu cầu.
• Bản án 558/2022/DS-PT ngày 22/8/2022 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Nhiều hộ mua đất bằng giấy tay ghi “giáp đường nội bộ 10 m” rồi đòi mở đường trên phần đất 785,9 m². Không có tài liệu nào chứng minh chủ đất cam kết mở đường; bác kháng cáo.
• Bản án 130/2025/DS-PT ngày 28/02/2025 – TAND cấp cao tại TP.HCM. Yêu cầu mở lối đi chỉ được nêu ra tại phiên tòa sơ thẩm; cấp phúc thẩm nhận định giải quyết yêu cầu này là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu.

Trước khi kiện mở lối đi qua bất động sản liền kề, cần chuẩn bị

• Chứng minh đất không có lối nào khác ra đường công cộng (sơ đồ, ảnh, biên bản xác minh của xã/phường) – có lối khác dù bất tiện thường bị bác.
• Ghi yêu cầu mở lối đi ngay trong đơn khởi kiện, nêu vị trí, chiều rộng, diện tích cụ thể.
• Chuẩn bị tiền đền bù theo giá thẩm định; đề nghị trả trước giúp Tòa dễ chấp nhận.
• Nếu dựa vào cam kết mở đường của chủ cũ, phải có giấy tờ – lời hứa hay tứ cận trên giấy tay không đủ.

Tóm lại, quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Tòa chỉ buộc mở lối đi qua bất động sản liền kề khi đất thật sự bị vây bọc, và người được mở lối đi phải đền bù.

Danh sách bản án

Đang bị chặn lối đi?

Luật sư UniLaw xem sơ đồ thửa đất, hiện trạng và đối chiếu các bản án cùng loại để đánh giá khả năng Tòa buộc mở lối đi và mức đền bù hợp lý. Liên hệ luật sư UniLaw.

Đọc thêm: bài phân tích liên quan trên Unilaw.

Cần luật sư xem vụ việc của bạn? Liên hệ Công ty Luật Unilaw: dịch vụ pháp lý của Unilaw.

Chủ đề liên quan:

Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp? 11 bản án