房地产法

本栏目面向在越南买地、租地、建厂和购房的中国企业与个人，汇集越南房地产法项下土地使用权、工业用地、厂房建设与住宅购置的实务文章。

需要同时看三部法律：《土地法》第31/2024/QH15号、《房地产经营法》第29/2023/QH15号和《投资法》第143/2025/QH15号。项目用地的时间上限由《投资法》第31条决定：经济区外项目不超过50年，经济区内不超过70年，条件困难地区或大额慢回收项目可延长至不超过70年；土地使用期限与项目期限相衔接，这决定了工厂投资的回收模型。

购买期房时，《房地产经营法》第25条的付款节奏是硬性的：首期付款（含定金）不超过合同价值的30%；后续付款须与施工进度相符，在交付前累计不超过合同价值的70%；若卖方为该法第10条第4款所指的外商投资经济组织，累计不超过50%；买方尚未取得土地使用权及土地上资产所有权证书的，卖方收款不得超过合同价值的95%，余款在证书办妥后支付。这几个百分比是判断一份越南购房合同是否合规的最快标尺。

实务上，中国客户在越南房地产法项下最常遇到三类问题：土地是国家出让还是转租、项目是否已具备开工与销售条件、以及外资主体能否直接持有相应权利。这三点应在签订定金协议之前查清，而不是在付款之后。

本栏目入门长文：中国企业越南土地租赁：法律规定与实操指南——取得土地使用权的方式、租期与一次性缴清或年缴的区别。

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