No Title

11:19 | 02/01/2026 |

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

PHẦN 2. ỨNG DỤNG THỰC TIỄN PHÁP LUẬT

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp dân sự, việc áp dụng đúng quy định pháp luật không chỉ phụ thuộc vào điều luật được viện dẫn mà còn gắn chặt với cách đánh giá chứng cứ, xác định bản chất giao dịch và hành vi của các bên. Phần này phân tích một vụ việc cụ thể đã được Tòa án nhân dân tối cao xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, qua đó làm rõ cách thức pháp luật được vận dụng trong thực tiễn xét xử.

1. Phân tích tình huống thực tế từ Quyết định giám đốc thẩm số 29/2022/DS-GĐT

Tóm tắt vụ việc

Vụ án phát sinh từ tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại tỉnh Gia Lai. Ba hộ gia đình có quan hệ quen biết đã cùng nhận chuyển nhượng một thửa đất lớn, sau đó tự thỏa thuận phân chia diện tích để sử dụng riêng. Do tin tưởng lẫn nhau, một bên đã giao bản gốc hợp đồng chuyển nhượng cho bên còn lại giữ hộ nhằm thực hiện thủ tục sang tên sau này.

Trong quá trình sử dụng đất, phát sinh việc chỉnh sửa, tẩy xóa nội dung hợp đồng và hành vi lấn chiếm đất. Bên giữ hợp đồng bị cho là đã sử dụng phần diện tích vượt quá thỏa thuận ban đầu, sau đó tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba thông qua các giao dịch bị nghi ngờ là giả tạo để hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu trả lại giá trị quyền sử dụng đất bị chiếm và hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người nhận chuyển nhượng sau.

Vấn đề pháp lý đặt ra

Xác định hiệu lực pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có dấu hiệu bị tẩy xóa, sửa chữa.
Đánh giá bản chất của giao dịch chuyển nhượng tiếp theo: giao dịch thực hay giao dịch giả tạo nhằm hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Xem xét trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở hồ sơ có tranh chấp.
Xác định hậu quả pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thực tế sử dụng và nguồn gốc đất.

Phán quyết của Tòa án

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định rằng các cấp tòa trước đó chưa đánh giá đầy đủ bản chất các giao dịch và mối quan hệ giữa các bên. Đặc biệt, cần làm rõ:

Việc tẩy xóa hợp đồng chuyển nhượng có làm thay đổi ý chí ban đầu của các bên hay không.
Giao dịch chuyển nhượng cho người thứ ba có dấu hiệu là giao dịch giả tạo theo quy định của Bộ luật Dân sự, được lập ra nhằm che giấu việc chiếm giữ đất trái thỏa thuận.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng sau có phù hợp với hiện trạng sử dụng đất và nguồn gốc hợp pháp hay không.

Trên cơ sở đó, Tòa án nhân dân tối cao đã hủy các bản án đã có hiệu lực pháp luật, giao hồ sơ cho tòa án cấp dưới xét xử lại theo đúng quy định, bảo đảm việc thu thập và đánh giá chứng cứ toàn diện, khách quan.

Bài học thực tiễn rút ra

Thứ nhất, trong các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, việc quản lý, lưu giữ và sử dụng hợp đồng gốc có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Sự chủ quan, tin tưởng không có biện pháp bảo đảm pháp lý rõ ràng dễ dẫn đến rủi ro tranh chấp kéo dài.

Thứ hai, khi giải quyết tranh chấp, Tòa án không chỉ xem xét hình thức pháp lý của hợp đồng mà phải đi sâu phân tích bản chất giao dịch, ý chí thực sự của các bên và mối liên hệ giữa các giao dịch liên tiếp.

Thứ ba, đối với người thứ ba nhận chuyển nhượng tài sản, việc kiểm tra kỹ nguồn gốc, hiện trạng pháp lý và khả năng phát sinh tranh chấp là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Cuối cùng, vụ việc cho thấy vai trò quan trọng của thủ tục giám đốc thẩm trong việc khắc phục những sai sót nghiêm trọng trong hoạt động xét xử, bảo đảm việc áp dụng pháp luật được thống nhất và đúng đắn trong thực tiễn.

Qua phân tích tình huống trên, có thể thấy rằng việc vận dụng pháp luật trong thực tiễn không tách rời bối cảnh thực tế của quan hệ tranh chấp. Đây là cơ sở quan trọng để các chủ thể tham gia quan hệ dân sự chủ động phòng ngừa rủi ro và lựa chọn phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình một cách hiệu quả.