I. Đặt vấn đề
Trong trường hợp pháp luật quy định cá nhân phải đủ điều kiện mới được thực hiện giao dịch. Nếu vi phạm thì có được xem là đã vi phạm điều cấm hay không ?
II. Nội dung vụ việc
Quyết định giám đốc thẩm Số: 23/2020/DS-GĐT Ngày 23-4-2020 V/v tranh chấp Hợp đồng tặng cho bất động sản. A và B là anh em đang có tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. A đã được cấp Giấy chứng nhận và đã làm thủ tục tặng QSDĐ cho C, Thủ tục chuyển nhượng đã hoàn tất và C đã được cấp Giấy chứng nhận.
Quan điểm của Toà tối cao: (1) Toà tối cao xác định hợp đồng Tặng cho QSDĐ giữa A và C vô hiệu do vi phạm điều cấm. (2) C không phải là người ngay tình do đã không mẫn cán thực hiện các công việc nhằm kiểm tra điều kiện đưa vào giao dịch của tài sản. Trong nội dung bài viết này sẽ phân tích vấn đề thứ 1.
III. Điều luật dẫn chiếu
1. Điều 128_BLDS 2005. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội: Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
2. Điều 106_LĐĐ 2003. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
IV. Chú giải điều luật
“Cấm” theo lẽ thường là sự cản trở không cho phép ai thực hiện việc gì. Vậy điều cấm của Pháp luật là việc Pháp luật quy định ai không được làm gì. Như vậy trường hợp luật quy định ai phải làm gì không phải là điều cấm. Như vậy trường hợp cá nhân, tổ chức vi phạm quy định của Pháp luật khi xác lập giao dịch thì sẽ không bị vô hiệu.
BLDS 2015 đã có sự bó hẹp điều cấm, khi quy định chỉ văn bản Luật mới được phép “cấm” ai đó làm gì, các văn bản dưới luật không được phép thực hiện điều này. Trong thực tiễn việc giải thích và vận dụng khái niệm “Vi phạm điều cấm” chưa có sự thống nhất. Nổi bật nhất là quy định chồng chéo giữa BLDS và các luật chuyên ngành khác.
V. Chú giải tình huống
Toà tối cao lập luận về giao dịch tặng cho QSDĐ vô hiệu như sau: “[…] Thực tế, gia đình ông P là người sử dụng nhà đất từ trước tới nay. Như vậy, ông D không phải là người sử dụng hợp pháp nhà đất tranh chấp nêu trên, việc ông D, bà L2 tự ý lập hợp đồng tặng cho ông T quyền sử dụng đối với thửa đất số 511 nói trên là trái với khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003; theo quy định Điều 128, khoản 1 Điều 410, khoản 1 và khoản 2 Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 03/10/2006 giữa ông D, bà L2 với ông T vô hiệu. […]”.
Như trên Toà cho rằng Giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm, việc lập luận của Toà tối cao chủ yếu dựa trên 2 điều luật. (1) Khái niệm về điều cấm và hậu quả khi giao dịch vi phạm điều cấm quy định tại Điều 128 BLDS 2005. (2) Quy định về điều kiện để Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều 106 LĐĐ 2003.
Toà tối cao cho rằng vì tại thời điểm A và C thực hiện giao dịch thì Toà án đã thụ lý vụ án về tranh chấp đất đai, nên tại thời điểm giao kết hợp đồng dù A đã được cấp sổ nhưng dò đất đang có tranh chấp nên giao dịch giữa A và C vô hiệu. Điều kiện này được Toà tối cao cho rằng giao dịch giữa A và C là vi phạm điều cấm.
Nếu chỉ dựa vào các điều luật mà QĐGĐT dẫn chiếu, thì vẫn chưa đủ tính thuyết phục rằng giao dịch vi phạm điều cấm. Bởi lẽ nội hàm điều 106 LĐĐ 2003 quy định về điều kiện để người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ chứ không có từ “cấm” hay cụm từ “không được phép” nên đây không thể giải thích là điều cấm của Luật. Cho nên nếu chỉ dẫn chiếu điều luật này thì giao dịch giữa A và C không vi phạm điều cấm mà chỉ “trái quy định của pháp luật” nên sẽ không thuộc trường hợp vi phạm điều cấm như Toà tối cao nêu.
Tuy nhiên tại Điều 15 LĐĐ 2003 quy định “Nhà nước nghiêm cấm hành vi […] không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất;”. Vì LĐĐ quy định “cấm” Người sử dụng đất không thực hiện đúng quy định nên việc vi phạm pháp luật cũng được xem là vi phạm điều cấm. Do đó việc Toà tối cao không dẫn chiếu Điều 15 LĐĐ 2003 rất dễ gây hiểu lầm trong việc giải thích pháp luật. Vì thế chúng tôi cho rằng các lập luận trong bản án hay quyết định cần có sự rõ ràng nhằm tránh sự hiểu nhầm khi QĐGĐT hay bản án được dùng để tham khảo khi giải quyết các vụ việc tương tự.
