No Title

11:23 | 02/01/2026 |

Bởi Luật sư Nguyễn Như Hải – Công ty Luật UniLaw

PHẦN 2 – ỨNG DỤNG THỰC TIỄN PHÁP LUẬT

Trong thực tiễn xét xử, việc áp dụng đúng và đầy đủ các quy định pháp luật không chỉ quyết định kết quả giải quyết vụ việc mà còn tạo ra những chuẩn mực quan trọng cho việc phòng ngừa rủi ro pháp lý trong tương lai. Phần này tập trung phân tích một vụ việc điển hình đã được Tòa án nhân dân tối cao xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, qua đó làm rõ cách thức vận dụng pháp luật và rút ra các bài học thực tiễn có giá trị.

1. Tình huống thực tế được phân tích

Vụ việc được lựa chọn là tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được giải quyết tại Quyết định giám đốc thẩm số 29/2022/DS-GĐT ngày 24/8/2022 của Tòa án nhân dân tối cao. Đây là vụ án có tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều giao dịch chuyển nhượng, hành vi tẩy xóa hợp đồng, cấp giấy chứng nhận và chuyển dịch quyền sử dụng đất qua nhiều chủ thể.

2. Tóm tắt vụ việc

Ba hộ gia đình cùng nhận chuyển nhượng một thửa đất có diện tích lớn từ cùng một chủ sử dụng đất ban đầu. Các bên ký các hợp đồng chuyển nhượng riêng biệt, có chứng thực của chính quyền địa phương. Do có quan hệ quen biết, một hộ đã giao bản gốc hợp đồng chuyển nhượng cho hộ khác giữ hộ để thuận tiện cho việc làm thủ tục sang tên sau này.

Sau một thời gian, khi bên giao hợp đồng yêu cầu nhận lại giấy tờ để tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, thì phát hiện hợp đồng bị tẩy xóa, thay đổi diện tích đất. Đồng thời, trên thực địa, phần diện tích đất bị thay đổi này đã bị hộ giữ hợp đồng sử dụng và tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba. Người thứ ba sau đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục chuyển nhượng cho người khác.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các bên nhận chuyển nhượng sau, đồng thời yêu cầu bồi hoàn giá trị quyền sử dụng đất đối với phần diện tích bị lấn chiếm và chuyển nhượng trái phép.

3. Vấn đề pháp lý đặt ra

Từ tình huống trên, vụ án đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng:

Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có dấu hiệu bị tẩy xóa, sửa chữa nội dung sau khi đã được chứng thực.
Trách nhiệm của người giữ hợp đồng trong trường hợp lợi dụng việc quản lý giấy tờ để chiếm đoạt hoặc chuyển dịch quyền sử dụng đất trái phép.
Tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trên cơ sở hồ sơ, giao dịch có dấu hiệu giả tạo hoặc không phản ánh đúng ý chí của các bên ban đầu.
Bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người không có quyền định đoạt hợp pháp.

4. Phán quyết của Tòa án

Tòa án nhân dân tối cao, khi xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, đã đánh giá lại toàn bộ chứng cứ, quá trình giao dịch và việc áp dụng pháp luật của các cấp xét xử trước đó. Hội đồng Thẩm phán nhận định rằng:

Việc tẩy xóa, sửa chữa nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thay đổi diện tích đất đã thỏa thuận ban đầu là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định về hình thức và nội dung của giao dịch dân sự, làm mất giá trị pháp lý của hợp đồng đối với phần nội dung bị sửa đổi.

Tòa án xác định người giữ hợp đồng đã lợi dụng sự tin tưởng của bên còn lại để chiếm đoạt quyền sử dụng đất, sau đó thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhằm hợp thức hóa việc chiếm đoạt. Các giao dịch tiếp theo, dù có hình thức hợp pháp, nhưng được xác lập trên nền tảng của một giao dịch ban đầu không hợp pháp.

Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển nhượng sau, Tòa án cho rằng việc cấp giấy dựa trên hồ sơ không phản ánh đúng tình trạng pháp lý thực tế của thửa đất, do đó cần bị hủy để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất thực sự.

Trên cơ sở đó, Tòa án đã quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến phần diện tích tranh chấp và buộc bên có hành vi chiếm đoạt phải hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo diện tích thực tế bị xâm phạm .

5. Bài học thực tiễn rút ra

Từ vụ việc trên, có thể rút ra một số bài học quan trọng trong việc áp dụng pháp luật:

Không giao bản gốc giấy tờ pháp lý cho người khác giữ nếu không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hoặc thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản, đặc biệt đối với các giấy tờ liên quan trực tiếp đến quyền tài sản.
Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng và hồ sơ pháp lý trước và sau khi ký kết, nhất là khi hợp đồng được chứng thực nhưng vẫn có nguy cơ bị sửa chữa trái phép.
Đối với cơ quan đăng ký đất đai, cần thẩm tra cẩn trọng nguồn gốc đất và chuỗi giao dịch, tránh việc cấp Giấy chứng nhận dựa trên các giao dịch giả tạo hoặc không đầy đủ căn cứ pháp lý.
Đối với bên nhận chuyển nhượng, cần thẩm định kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, không chỉ dựa vào Giấy chứng nhận mà còn xem xét lịch sử sử dụng đất và khả năng tồn tại tranh chấp.

Vụ án cho thấy vai trò quan trọng của Tòa án trong việc khôi phục trật tự pháp lý và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên bị xâm phạm. Đồng thời, đây cũng là lời cảnh báo về những rủi ro pháp lý tiềm ẩn nếu các chủ thể tham gia giao dịch không tuân thủ nghiêm túc các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự và đất đai.

Việc nghiên cứu và vận dụng các phán quyết như trên vào thực tiễn sẽ giúp cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước chủ động phòng ngừa tranh chấp, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự.