Bản án số 43/2006/KDTM-ST của TANDHN (án số 241/2006/KDTM-PT của TAND tối cao)
Sau khi ký kết, Bên cho thuê luôn mong muốn bên thuê trả tiền thuê đều đặn đến khi hết hạn hợp đồng. Nhưng có thể nhiều lý do, bên thuê vi phạm thực hiện được nghĩa vụ này. Trong trường hợp đó, Bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có được không? muốn đòi lại tiền thuê nhà còn thiếu ? và yêu cầu tính lãi chậm trả trên khoản tiền thuê chưa thanh toán?
Xin dẫn một vụ việc làm ví dụ phân tích. Công ty Điện Máy A cho Công ty NP thuê mặt bằng để làm văn phòng, nhà xưởng. Thời hạn thuê là 5 năm. Nhưng mới thực hiện được 3 năm, Bên thuê không trả tiền thuê nữa. Sau 3 tháng nhắc nhở nhiều lần mà bên thuê vẫn không thanh toán, nguyên đơn khởi kiện ra tòa yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng. Câu hỏi đặt ra là:
Sau 3 tháng nhắc nhở nhiều lần mà bên thuê vẫn không thanh toán có phải là vi phạm cơ bản để đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Việc xác định hành vi trên là vi phạm cơ bản hay không cơ bản rất quan trọng trong vụ việc. Bởi lẽ, Luật thương mại không cho phép đơn phương đình chỉ với vi phạm không cơ bản [[1]].
Trong bản án, Tòa án đã coi vi phạm này là vi phạm cơ bản để cho phép Bên thuê đơn phương chấm dứt. Quyết định này là hợp lý vì:
- Nghĩa vụ trả tiền thuê là một nghĩa vụ theo luật dù trong hợp đồng có thỏa thuận hay không [[2]].
- Mục đích của hợp đồng là cho thuê lấy tiền. Mục đích sẽ không đạt được nếu bên thuê không trả tiền [[3]].
- Theo Luật Kinh doanh BĐS, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê chậm thanh toán tiền thuê nhà 3 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê [[4]]. Có thể hiểu Luật kinh doanh bất động sản coi hành vi không trả tiền thuê 3 tháng là vi phạm cơ bản.
Hợp đồng thuê nên có điều khoản nào để Bên cho thuê đơn phương chấm dứt, nếu Bên thuê không trả tiền trong thời gian ngắn hơn 3 tháng. Ví dụ 1 tháng hay thậm chí 10 ngày?
Cách tốt nhất là Bên cho thuê nên quy định rõ trong hợp đồng rằng: Nếu Bên thuê nhận được thông báo vi phạm của Bên cho thuê mà không khắc phục trong thời hạn ghi trong thông báo mà không có lý do chính đáng, Bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ Hợp đồng.
Thỏa thuận như vậy cho phép Bên thuê áp dụng Điều 271 Luật TM. Theo đó, khi hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt ngay cả đối với vi phạm không cơ bản.
Bên cho thuê có quyền đòi lãi đối với khoản tiền thuê chậm trả này không?
Trong bản án, Tòa án không tính lãi đối với khoản tiền thuê chưa trả. Lý do là các bên không có thỏa thuận. Có thể Tòa án đã áp dụng pháp luật như sau:
- Trường hợp 1: Tòa án coi như khoản phạt lãi. Theo quy định của luật thương mại, khoản phạt chỉ được áp dụng nếu các bên có thỏa thuận [[5]].
- Trường hợp 2: hậu quả của việc đơn phương đình chỉ hợp đồng chỉ là quyền yêu cầu bên kia thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ đối ứng và/hoặc yêu cầu bồi thường [[6]]. Không đề cập đến việc trả lãi trả chậm.
- Trường hợp 3: Tòa có coi “quyền yêu cầu trả lãi do chậm thanh toán” tại Điều 306 thuộc phạm vi chế tài thương mại “các biện pháp khác do các bên thỏa thuận” tại Điều 292 Luật TM. Tức là các bên muốn sử dụng chế tài này phải được sự thỏa thuận của hai bên. Bấp cập này nên được sửa đổi trong dự thảo luật thương mại.
Hợp đồng thuê nên quy định thế nào để Bên thuê hưởng có lãi trên tiền thuê trả chậm?
Trái với bản án trên, một số Tòa án lại cho phép Bên thuê được hưởng lãi trên tiền thuê chậm trả [[7]] [[8]] [[9]]. Căn cứ pháp lý là Điều 306 Luật thương mại. Theo đó: “Trường hợp bên vi phạm hợp đồng chậm thanh toán tiền hàng hay chậm thanh toán thù lao dịch vụ và các chi phí hợp lý khác thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu trả tiền lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật điều khoản này cũng chưa thuyết phục lắm. Bởi lẽ, chậm thanh toán tiền hàng hay chậm thanh toán thù lao dịch vụ có thể gây tranh cãi không phải là chậm thanh toán tiền thuê.
Để tránh rủi ro, Hợp đồng thuê nên quy định rõ theo hướng của Bộ luật dân sự. Không cần đề cập đến chậm tiền hàng hay chậm thù lao dịch vụ. Chỉ là chậm thanh toán nói chung. Ví dụ:Một bên vi phạm nghĩa thanh toán phải trả cả lãi chậm trả theo lãi suất cơ bản lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả.
Nguyên đơn có được hoàn trả tiền thuê nhà còn thiếu không? Nếu có thì tính đến khi nào?
Luật Thương mại quy định “Khi hợp đồng bị đình chỉ thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm một bên nhận được thông báo đình chỉ. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ đối ứng” [[10]].
Tuy nhiên, cho đến ngày khởi kiện, bị đơn tiếp tục sử dụng nhà xưởng mà không bàn giao lại cho nguyên đơn. Chính vì vậy bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ đối ứng cho đến ngày bàn giao lại nhà xưởng. Nghĩa là, bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền thuê nhà từ sau đợt thanh toán cuối cùng đến khi bàn giao lại nhà xưởng.
Tòa án không xác định được thời điểm bàn giao lại nhà xưởng, nên thông thường Tòa án tính đến ngày giải quyết tranh chấp.
Lãi chậm trả được tính thế nào trong trường hợp hợp đồng không quy định không?
Theo án lệ số 09/2016/AL, lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường được xác định bằng cách lấy mức lãi suất quá hạn trung bình của ít nhất ba ngân hàng tại địa phương.
Thông thường, các Tòa án tính lãi đến ngày xét xử. Và sau khi nguyên đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn không thanh toán sẽ phải chịu lãi chậm trả hàng tháng theo mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
Kết luận: Luật TM hiện hành có bất cập khi quy định không thống nhất về mối quan hệ các chế tài trong thương mại, cũng như đối với Bộ Luật DS. Do vậy, khi soạn thảo hợp đồng thuê các bên cần thỏa thuận rõ các vấn đề như đã phân tích trên.
[1] Điều 293 Luật TM: Trừ trường hợp có thoả thuận khác, bên bị vi phạm không được áp dụng chế tài tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng đối với vi phạm không cơ bản.
[2] Điều 271 Luật TM: Bên thuê “Trả tiền thuê hàng hoá theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
[3] Vi phạm cơ bản là vi phạm là cho bên bị vi phạm không đạt được mục đích giao kết hợp đồng.
[4] điểm a khoản 1 Điều 30
[5] Điều 300 Luật TM: Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.
[6] Điều 311 Luật TM: 1. Khi hợp đồng bị đình chỉ thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm một bên nhận được thông báo đình chỉ. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ đối ứng. 2. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của Luật này.
[7] 603/2016/KDTM-ST tranh chấp HĐ thuê nhà quận X, TP. HCM, 04/2014/KDTM-ST quận TĐ, TP. HCM: “Xét mức lãi suất nguyên đơn yêu cầu là thấp hơn mức lãi suất quá hạn bình quân liên ngân hàng (Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng Nông Nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam) nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn“.
[8] 04/2014/KDTM-ST tranh chấp thu tiền mặt bằng ngày 16/01/2014 TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TĐ, TPHCM: “yêu cầu tính lãi của Công Ty là có cơ sở chấp nhận….Căn cứ vào Điều 306 Luật TM….”.
[9] Tham khảo Bản án số 603/2016/KDTM-ST quận X, TP. HCM, 04/2014/KDTM-ST quận TĐ, TP. HCM
[10] Khoản 1 Điều 311 LTM
