中国企业在越南投资土地的法律合规与实务指南

2025年7月31日，越南最高人民法院胡志明市上诉法庭作出了第36/2025/DSPT号判决，这一判决对于所有计划在越南投资土地的外国投资者——尤其是中国企业——具有重大警示意义。该案件涉及一家根据越南法律成立的股份公司，该公司虽然形式上是越南法人实体，但其70%的股权间接由外国投资者（新加坡主体）持有。该公司试图通过直接转让方式从越南个人手中受让土地使用权，但法院最终认定该交易违反了法律禁止性规定，判决合同无效。

这一判决的核心法律问题在于：根据2013年《土地法》的相关规定，具有外资成分的经济组织不得直接从越南个人手中受让土地使用权。尽管该公司在工商登记层面是越南法人实体，但由于其实际控制权和大部分股权属于外国投资者，法院认定其属于”有外国投资资本的经济组织”，因此不符合直接受让土地使用权的主体资格要求。转让方在诉讼中正是基于这一法律障碍主张合同无效，而法院支持了这一抗辩理由。

对于中国企业而言，这一判决揭示了越南土地投资领域一个经常被忽视但极为关键的合规风险点：外资持股比例对土地权利获取方式的直接影响。许多中国投资者在设立越南公司时，往往更关注注册资本、经营范围、税务安排等常规事项，却容易忽略公司股权结构与土地使用权获取资格之间的法律关联。

越南法律框架下的土地使用权主体资格限制

根据2013年《土地法》及相关配套法规，越南对不同主体获取土地使用权的方式设置了明确的区分规则。对于有外国投资资本的经济组织，法律规定其只能通过特定方式取得土地使用权，包括：国家租赁土地、在工业区内获得土地使用权、或通过资本出资及并购方式间接获得土地使用权，但不包括直接从越南个人或国内企业手中受让土地使用权。

这一限制的法律逻辑源于越南对土地资源的主权保护政策。越南宪法明确规定土地属于全民所有，由国家代表所有者并统一管理。对于外国投资者参与的土地交易，立法者倾向于通过更严格的程序控制，以确保国家对土地资源配置的主导权。直接转让方式由于缺乏充分的行政审查环节，因此被排除在外资企业的可选途径之外。

第36/2025/DSPT号判决进一步明确了”有外国投资资本的经济组织”这一概念的认定标准。法院不仅审查公司的注册地和法律形式，更深入穿透至实际股权结构和最终受益人层面。即使公司在越南注册成立，只要其外资持股比例达到一定程度（本案中为70%间接持股），就会被认定为外资企业，从而受到相应的土地权利获取限制。

中国企业常见的土地投资合规误区

在Unilaw代理的众多中国企业越南投资案件中，我们观察到一些反复出现的合规误区。其中最典型的就是对”越南公司”身份的误解。许多中国投资者认为，只要在越南设立了符合当地公司法要求的法人实体，该实体就应当享有与纯内资企业相同的土地权利。这种理解忽略了越南法律体系中对”经济组织”进行功能性和实质性分类的特点。

另一个常见误区涉及交易结构的设计。一些企业试图通过多层股权架构或名义持股安排来规避外资身份认定，例如由越南籍自然人代持股份，或通过复杂的境外控股链条稀释表面上的外资比例。然而，第36/2025/DSPT号判决表明，越南法院在审理土地纠纷时会进行实质性穿透审查，关注实际控制权和受益权的归属，而非仅依赖形式上的股权登记信息。

第三个误区在于对土地使用权获取方式的选择。部分中国企业在已经设立外资持股公司后，仍然尝试通过签订土地使用权转让合同的方式直接从越南个人或内资企业手中购买土地。这种做法的法律风险在于，即使双方签署了合同并支付了对价，该合同也可能因违反法律禁止性规定而被认定无效，导致企业既无法获得土地使用权，又面临资金和时间的双重损失。

合规路径选择：外资企业如何合法获取土地使用权

对于已经设立或计划设立的中国控股越南公司，获取土地使用权的合规路径主要包括以下几种方式。首先是向国家租赁土地，这是外资企业最常用也是最稳妥的方式。根据项目性质不同，租赁期限可以是长期（通常为50年，某些情况下可延长至70年）或短期。租赁方式的优势在于程序透明、权属清晰，且无需担心主体资格限制问题。

其次是在工业区、经济区或高科技园区内获取土地使用权。越南政府为吸引外资在特定区域投资，对工业区内的土地使用权获取设置了相对宽松的条件。外资企业可以直接与工业区管理委员会或基础设施开发商协商获取土地使用权，这种方式在制造业投资项目中尤为常见。

第三种途径是通过资本出资方式间接获取土地使用权。具体而言，外资方可以向已经拥有土地使用权的越南内资企业进行股权投资或增资，通过持有该企业的股权间接享有土地使用权的经济利益。需要注意的是，这种方式下外资方获得的是公司股权而非土地使用权本身，土地使用权仍然登记在越南企业名下。

第四种方式是通过并购交易获取土地使用权。当外资方收购一家拥有土地使用权的越南企业时，该企业名下的土地使用权会随着股权转移而由外资控制。这种方式在房地产开发、商业地产投资等领域较为常见，但需要履行严格的并购审批程序，并且可能触发土地使用权重新评估和补缴土地租金等义务。

股权结构设计与土地权利获取的法律协调

在规划越南投资架构时，中国企业需要在股权安排与土地需求之间进行前瞻性平衡。如果项目对土地使用权的获取方式有特定要求，股权结构的设计就必须服从于这一核心目标。例如，若企业计划通过直接受让方式从越南个人或内资企业手中获取土地使用权，就必须确保受让主体在法律认定上属于纯内资企业，外资持股比例不得超过触发”有外国投资资本的经济组织”认定的临界点。

然而，这种结构安排并非简单的股比控制问题。根据第36/2025/DSPT号判决所体现的司法审查标准，法院会穿透形式上的股权登记，审查实际控制权和最终受益权的归属。即使中国投资者通过代持、信托或多层架构将表面持股比例控制在较低水平，一旦在诉讼中被证明存在实际控制关系，仍然可能被认定为外资企业，从而导致土地受让合同因主体不适格而无效。

因此，更为稳妥的策略是根据土地获取需求选择适当的投资模式。如果项目确实需要通过直接受让方式获取土地使用权，可以考虑由越南合作伙伴设立纯内资公司先行受让土地，待土地使用权证书办理完毕后，中国投资者再通过对该公司的股权投资或并购交易间接控制土地资产。这种分步实施的策略虽然增加了交易环节，但可以有效规避主体资格限制风险。

法律规定与司法实践的对照分析

根据2013年《土地法》的相关条款，法律明确区分了不同类型经济组织获取土地使用权的方式。该法对有外国投资资本的经济组织设定了特别限制，规定此类主体只能通过国家租赁、在工业区获取、资本出资或并购等特定方式取得土地使用权，不包括直接从国内个人或组织手中受让的方式。这一禁止性规定的立法目的在于加强对涉外土地交易的监管，确保国家对土地资源配置的主导地位。

在第36/2025/DSPT号判决的司法实践中，胡志明市上诉法庭严格适用了上述法律规定。本案中，尽管受让方是一家依据越南法律成立的股份公司，在工商登记文件中具有越南法人身份，但法院通过审查其股权结构发现，该公司70%的股权间接由新加坡主体持有。基于这一事实，法院认定该公司属于”有外国投资资本的经济组织”，因此不具备从越南个人手中直接受让土地使用权的主体资格。法院进一步指出，转让合同因违反法律禁止性规定而自始无效，转让方有权要求返还土地使用权。

这一判决的重要意义在于明确了法律适用的实质审查标准。法院没有停留在公司注册地或法律形式的表面认定，而是穿透至实际股权结构层面，关注外资持股比例和控制权归属。这种司法态度表明，越南法院在处理涉外土地纠纷时，倾向于采取严格的合规审查立场，任何试图通过形式安排规避法律限制的做法都面临被否定的风险。

值得注意的是，判决还体现了合同无效后果的严格适用。根据越南民法典关于无效合同的规定，因违反法律禁止性规定而无效的合同自始不产生法律效力，各方应当返还已经取得的财产。在本案中，尽管受让方可能已经支付了部分或全部对价，甚至可能已经实际占有使用土地，但由于合同无效，其无法取得土地使用权的合法登记，转让方有权要求恢复原状。这对受让方而言意味着巨大的经济损失和法律风险。

Unilaw在土地投资合规领域的专业服务

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在土地尽职调查环节，我们不仅审查土地使用权证书的形式合法性，更会深入调查土地的权属历史、规划用途限制、是否存在抵押或查封等权利负担、以及前手交易是否合规等实质性问题。对于通过并购方式获取土地的交易，我们会特别关注目标公司的股权结构变更历史，评估是否存在可能导致土地使用权不稳定的历史瑕疵。

在交易结构设计方面，我们会根据客户的具体需求和风险偏好，提供多种合规方案供选择，并详细分析各方案的法律风险、税务成本、实施难度和时间周期。对于已经陷入土地纠纷的客户，我们提供诉讼和仲裁代理服务，运用对越南司法实践的深入理解，为客户争取最有利的结果。

第36/2025/DSPT号判决再次提醒我们，越南土地投资的合规性审查必须前置于交易执行之前，而不能寄希望于事后补救。如果您的企业正在规划越南投资项目，或在土地权利获取方面遇到法律障碍，欢迎联系Unilaw获取专业的法律咨询服务，我们将根据您的具体情况提供量身定制的合规解决方案。