外国人在越南购置房地产：合规流程与最新法律风险指南

随着越南经济的持续开放，越来越多的境外投资者将目光投向了这片充满活力的热土。然而，越南作为土地国有的国家，其房地产法律体系具有高度的特殊性。2024年通过并于2025、2026年持续深化实施的新版《土地法》和《住房法》，对境外个人及组织在越南的购房行为作出了更为严密的规范。理解这些核心法规，是确保投资资产安全的首要前提。

核心要点速览

为了让您快速掌握政策核心，UniLaw将外国人在越南购置房地产的基本技术框架梳理如下：

外国人在越南可以买地吗？

越南法律明确规定，土地所有权全归全体人民所有，由国家统一管理。因此，外国个人在越南绝对无法直接购买或拥有土地所有权。外国人只能通过“购买商业住宅项目中的住房”或“依法租赁土地”的方式，变相取得房屋所有权及土地使用权。

外国人在越南购置房地产的法定限制与准入条件

一、 身份准入与护照合规性

根据越南《住房法》规定，境外个人必须获准入境越南，且不属于享有外交特权与豁免的人员。在实际操作中，外国人的护照上必须盖有越南边境口岸出入境管理机关的有效入境章。需要特别注意的是，如果持有某些不被越南官方全面承认或有主权争议的护照类型，在办理房屋所有权证（俗称“红皮书”）时可能会遭遇法律障碍。

二、 购房区域与国防安全审查

并非越南境内的所有住宅项目都向外籍人士开放。越南国防部与公安部会定期划定涉及国家安全、国防机密的敏感区域。外籍投资者在选定项目前，必须核实该项目是否已获得当地建设厅（Sở Xây dựng）颁发的“允许向外国个人及组织出售”的正式批文。严禁通过任何私下协议购买国防安全禁区内的不动产。

三、 严格的房产配额控制

为了保障本地居民的住房利益和国家安全，越南法律对单一项目或区域内的外籍产权比例设有刚性红线：

公寓限制：在一栋公寓楼内，属于外国个人或组织所有权的公寓总数绝对不能超过该栋楼总公寓数的30%。 独栋限制：在一个坊（Phường，相当于乡镇/街道级行政单位）的区域内，若有多个独立住宅项目或零星独栋住宅，外国人购买的别墅或联排别墅总数上限为250套。

核心风险分析与真实法律案例

在越南房地产投资实务中，许多外籍买家由于对当地法律一知半解，往往容易陷入代持、无法取得权属证书等严重纠纷中。以下结合UniLaw团队处理的典型实务争议进行深度剖析：

案例：规避法律红线的“地下代持”协议引发的财产两空

案件背景：境外投资者A先生因看中某外籍配额已满的豪华别墅项目，在某些不合规中介的怂恿下，与一位越南本地居民B女士签署了一份私下代持协议。由A先生出资，登记在B女士名下，并另行签署了一份表面上的借款协议与长期租赁合同作为相互制约。后来，该区域地价暴涨，B女士私自将该别墅抵押给银行贷款，导致东窗事发。

法律辨析：根据越南《民法典》及相关审判实践，凡是故意规避国家禁止性法律（如外籍购房限额、外籍禁购区域）而签署的代持协议，一律被认定为“无效民事法律行为”。一旦发生纠纷訴诸法庭，法院通常会宣判代持合同无效，责令双方恢复原状。然而，由于房产已登记在他人名下或被抵押，外籍出资人往往面临房产难以追回、资金被无理占用甚至被非法侵占的极端风险。

买卖合同（SPA）与长期租赁合同（LTA）的本质区别

当某个项目的30%外籍配额爆满时，开发商往往会向外国买家推销“长期租赁合同（Long Term Lease Contract）”，租期通常也是50年。买家必须清醒认识到，长期租赁合同在法律性质上属于物权法中的债权法律关系，买方只是“承租人”而非“所有权人”，无法获得国家颁发的红皮书。一旦开发商破产或项目遭遇法律清算，长期租赁合同的保障力度将远低于正式的房屋买卖合同。

UniLaw专家的合规投资建议

为了确保您在越南的置业资产受到法律的绝对保护，UniLaw建议您在签署任何法律文件前遵循以下合规步骤：

尽职调查先行：必须查验开发商的土地使用权证、项目批准规划文件、预售许可证以及建设厅出具的允许销售给外国人的证明文件。 严格通过法定渠道付款：所有购房款项必须通过外籍买家在越南境内银行开立的专项不动产投资账户进行转账，确保每一笔资金的出入境都有合法的银行凭证，切勿采用现金或非正规跨境地下钱庄串钱。 完善合同条款审查：仔细核对买卖合同中的交付标准、红皮书办理时限、违约责任以及争议解决条款（建议约定由越南当地具有公信力的仲裁中心或有管辖权的人民法院管辖）。

常见问题解答（FAQ）

1. 外国人买房后50年产权到期后怎么办？

根据目前住房法律的指导原则，境外个人在期满前可以依法向地方人民政府申请展期，通常可以再延长不超过50年。如果房产被转让给越南公民，该公民将自动获得永久所有权。

2. 外国人可以把在越南买的房子出租吗？

可以。境外个人依法取得所有权的住房，可以用于自住或依法出租。但出租前必须向房产所在地的公安机关办理暂住登记及相关税务申报，依法缴纳个人所得税和门牌税。