BÊN THUÊ VI PHẠM NGHĨA VỤ VÌ CHO THUÊ LẠI SÀN THƯƠNG MẠI

10:49 | |

Nội dung cần tư vấn: Hợp đồng thuê tòa nhà được hình thành giữa công ty A (Bên Thuê) và công ty B (Bên cho Thuê) nhằm mục đích mở nhà hàng. Trong hợp đồng này không có điều khoản cấm chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ cho bên thứ ba. Tuy nhiên, do không có nhu cầu sử dụng hết, Bên Thuê đã ký hợp đồng cho công ty C thuê lại một phần của diện tích còn trống.

Bên Cho Thuê đã đề nghị luật sư cho biết:

  • Nếu trong hợp đồng thuê sàn thương mại không có điều khoản cấm chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ cho bên thứ ba, thì bên thuê có được cho một bên thứ ba thuê lại không?
  • Trong trường hợp này, Bên cho thuê có quyền hủy hợp đồng không?

Chúng tôi đã nghiên cứu văn các văn bản pháp lý sau đây:

  • Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 của Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014 (“Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014”).
  • Luật Thương mại số 36/2005/QH11 của Quốc hội ban hành ngày 14/06/2005 (“Luật Thương mại năm 2005”).
  • Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015 (“Bộ luật Dân sự năm 2015”).

Chúng tôi xin trả lời như sau:

  1. Mối quan hệ giữa Luật kinh doanh bất động sản và Luật thương mại.
  • Chủ thể: hai pháp nhân, trong đó, bên cho thuê là công ty có chức năng kinh doanh bất sản [[1]]
  • Đối tượng: bất động sản được phép kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản. Đối tượng thuê cũng nằm trong khái niệm hàng hóa của Luật thương mại [[2]].
  • Hoạt động kinh doanh thương mại: Bên cho thuê có chức năng kinh doanh bất động sản. Bên thuê thuê để làm văn phòng hoặc phục vụ cho chức năng kinh doanh của mình.

Do vậy, cả hai Luật đều điều chỉnh quan hệ trong hợp đồng này. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản được ưu tiên áp dụng theoquy định tham chiếu trong Luật thương mại. Theo đó, các“Hoạt động thương mại đặc thù được quy định trong luật khác thì áp dụng quy định của luật đó” [[3]]. Những vấn đề Luật kinh doanh bất động sản không quy định sẽ áp dụng Luật thương mại để giải quyết.

  1. Vi phạm nghĩa vụ theo Luật kinh doanh bất động sản.

Xét tình huống trên, Bên thuê vi phạm nghĩa vụ đã được ngầm định trong Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó, Bên thuê chỉ được phép cho thuê lại nếu được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên thuê đồng ý bằng văn bản [[4]].

  1. Hậu quả pháp lý.
  • Về hậu quả pháp lý của việc vi phạm, Bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng theo luật kinh doanh bất động sản [[5]]. Trường hợp Bên cho thuê muốn hủy hợp đồng, Bên cho thuê phải sử dụng quy định trong Luật thương mại [[6]].
  • Do Luật kinh doanh bất động sản không quy định chế tài bồi thường hay phạt hợp đồng, nếu Bên cho thuê muốn yêu cầu bồi thường thiệt hại, Bên cho thuê cần áp dụng quy định về đòi bồi thường trong Luật thương mại [[7]].

Để làm rõ thêm các vấn đề về hợp đồng thuê, có thể liên hệ với Unilaw theo theo địa chỉ thư legal@unilaw.vn hoặc 0912266811.

 

 


[1]Điểm b, Khoản 1, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

[2] Theo quy định của Luật thương mại, hàng hóa gồm tài sản gắn liền với đất.

[3]Điều 4 của Luật Thương mại năm 2005

[4]Khoản 4, Điều 28 của Luật Kinh doanh Bất động sản: “Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.”

[5]Điểm d, Khoản 1, Điều 30 của Luật Kinh doanh Bất động sản: Bên cho thuê được đơn phương chấm dứt nếu Bên thuê “Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.”

[6]Khoản 2, Điều 281 của Luật Thương mại: “Trong trường hợp bên thuê cho thuê lại hàng hóa cho thuê mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền hủy hợp đồng cho thuê. Người thuê lại phải có trách nhiệm trả lại ngay hàng hóa cho bên cho thuê.”

error: Content is protected !!