QUYỀN ĐỐI KHÁNG VỚI NGƯỜI THỨ BA

00:16 | |

Đặt vấn đề: 

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tại thời điểm được cấp sổ. Tuy nhiên, đối với hợp đồng vi phạm hình thức khi được toà án công nhận hiệu lực thì thời điểm giao kết hợp đồng đồng thời là thời điểm phát sinh quyền đối kháng.

Điều luật dẫn chiếu:

Điều 161_BLDS 2015. Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản: “1. Thời điểm xác lập quyền sở hữu […] là thời điểm tài sản được chuyển giao.”

Điều 503_BLDS 2015. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Điều 129_BLDS 2015. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Phân tích điều luật:

Theo truyền thống giao dịch chuyển nhượng tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Lúc này người có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản cho người có quyền. Tuy nhiên, quyền sở hữu chỉ được dịch chuyển kể từ lúc tài sản được giao cho bên mua và người này thực tế chiếm hữu tài sản. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được gọi là “Thời điểm phát sinh đối kháng”, ý nghĩa của việc phát sinh quyền đối kháng là tại thời điểm đối kháng chủ sở hữu có quyền trực tiếp và tuyệt đối đối với tài sản. Chủ sở hữu cũ không còn quyền đối với tài sản.

Tuy nhiên đối với tài sản phải đăng ký như Quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì quyền đối kháng phát sinh từ lúc đăng ký. Điều này mang tính truyền thống do khi việc đăng ký đã được hoàn thành người thứ ba buộc phải biết về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đã xảy ra và phải tôn trọng giao dịch này.

Dẫn chiếu tình huống:

A có quyền sử dụng 1000 m2 Đất đã được cấp sổ và đủ điều kiện chuyển nhượng. Năm 2017 A ký hợp đồng không có công chứng chuyển nhượng 500 m2 đất cho B, B đã nhận bàn giao đất và khai thác sử dụng công khai liên tục. Năm 2019 A tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng 1000 m2 đất cho C và C đã được cấp sổ đối với toàn bộ 1000 m2 đất. 

Giải pháp của toà án: Các cấp toà án đã xác định việc B nhận chuyển nhượng QSDĐ và thực tế đã chiếm hữu, khai thác công khai QSDĐ. Cho nên, tuy Hợp đồng vi phạm  về hình thức nhưng toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng trên. Toà án đã giải thích việc “công nhận hiệu lực” được hiểu là công nhận hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Bởi thế toà án tuyên một phần hợp đồng chuyển nhượng giữa A và C vô hiệu (500m2 A đã bán cho B bằng giấy tay từ trước).

Cách hiểu trái chiều: Một số học giả có khuynh hướng truyền thống cho rằng giao dịch về Đất chỉ phát sinh đối kháng khi được đăng ký. Nên việc toà tuyên 1/2 hợp đồng giữa A và C vô hiệu là bất hợp lý vì QSDĐ đã được C đăng ký, cấp sổ. 

Bình luận tình huống:

Tác giả đồng tình với hướng xử lý của toà án. Bởi lẽ, Ông B đã thực tế chiếm hữu và khai thác tài sản một cách công khai. Nếu C thực hiện việc kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng thì C đã có thể biết được việc B đang trực tiếp khai thác sử dụng 500m2 QSDĐ chứ không phải là A. Vì C không thực hiện việc kiểm tra theo quy định nên lỗi dẫn đến sự vô hiệu là ở C và A.

Trong khi C đã khinh xuất trong việc kiểm tra hiện trạng đất thì A có hành vi giang dối. Về phần mình B chỉ phải chịu trách nhiệm hành chính khi không đăng ký cấp sổ đúng hạn. Hành vi của B không phải là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự vô hiệu hợp đồng giữa A và C.

Nếu xem xét về tính “đối kháng” là danh từ nhằm chỉ việc người thứ ba có điều kiện để biết về chủ sở hữu thực tế của tài sản là ai để bản thân thực hiện giao dịch. Thì ngoài việc thông tin đối kháng được công bố sau khi đăng ký thì việc B đã trực tiếp chiếm hữu đất công khai liên tục cũng được xem là một trong các điều kiện phát sinh đối kháng.

Vậy nên, nếu C thực hiện đúng quy định của pháp luật rằng người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng của QSDĐ thì có thể C đã biết B mới là chủ sở hữu của QSDĐ trên, đồng thời thiệt hại đã có thể không xảy ra.

Tuy nhiên C lại không làm việc này nên một phần do nguyên nhân này đã dẫn đến sự vô hiệu giao dịch giữa A và C. Vì thế việc toà án hiểu cụm từ “công nhận hiệu lực” khi hợp đồng vi phạm về hình thức chính là việc toà công nhận “hiệu lực đối kháng” và việc đăng ký chỉ mang tính kỹ thuật chứ không phải là căn cứ xác định thời điểm phát sinh đối kháng.

Tác giả:

ĐỖ NHƯ HƯNG

Tốt nghiệp ngành Luật Đại học Tôn Đức Thắng. Năm 2019, Luật sư Hưng học tập và nghiên cứu trong chương trình Thạc sĩ luật kinh tế tại Đại học Tôn Đức Thắng. Năm 2020, Luật sư Hưng tham gia lớp đào tạo kỹ năng hành nghề Luật sư tại Học viện tư pháp. Luật …

Xem thêm:

BẢN ÁN 71/2019/DS-ST NGÀY 19/12/2019 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI TÀI SẢN

error: Content is protected !!