BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG CÓ CHỮ KÝ CỦA MỘT BÊN VỢ (HOẶC CHỒNG) VẪN CÓ THỂ CÓ HIỆU LỰC NẾU VỢ (CHỒNG) BIẾT MÀ KHÔNG PHẢN ĐỐI

11:55 | |

Bản án phúc thẩm đã sử dụng nguyên tắc bất hồi tố trong việc áp dụng luật; công nhận hợp đồng có hiệu lực dù không có công chứng nếu các bên đã thực hiện hợp đồng; công nhận hợp đồng có hiệu lực dù chỉ có chữ ký của một người vợ (chồng) trong việc chuyển nhượng tài sản chung.

 

  1. TÓM TẮT NỘI DUNG VỤ ÁN

 

  1. Ngày 12/11/2001, gia đình hộ bà NH được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 312 m2, nguồn gốc đất do cha ông để lại và nhận chuyển nhượng một phần từ người khác. Ngày 12/12/2001, gia đình bà NH có chuyển nhượng một phần đất có diện tích 72,5 m2 cho vợ chồng ông Chu Văn A. Sau khi chuyển nhượng, ông bà Chu Văn A đã xây dựng chuồng trại trên diện tích nhận chuyển nhượng trên.

 

  1. Ngày 13/12/2001, chồng bà NH là ông I mất, không để lại di chúc. Ngày 13/10/2016, các con ông bà NH làm đơn khởi kiện vợ chồng Chu Văn A đòi lại đất với lý do việc chuyển nhượng mảnh đất trên là do bà NH tự ý chuyển nhượng, không có chữ ký của chồng là ông I.

 

  1. Bản án sơ thẩm bác đơn của các con bà NH, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực mặc dù không có chữ ký của ông I, không có công chứng chứng thực. Sau khi bản án sơ thẩm được tuyên, VKS nhân dân cấp sơ thẩm đã kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

 

  1. PHÂN TÍCH NỘI DUNG BẢN ÁN PHÚC THẨM

 

Bản án phúc thẩm đã sử dụng nguyên tắc bất hồi tố trong việc áp dụng luật; công nhận hợp đồng có hiệu lực dù không có công chứng, chứng thực; công nhận hợp đồng có hiệu lực dù chỉ có chữ ký chuyển nhượng đất của vợ.

 

 

  1. Nguyên tắc bất hồi tố trong việc áp dụng luật.

 

Trong bản án 40/2017/DS-PT ngày 19/9/2017 [Bản án 40] về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án đã nhận định như sau:Về pháp luật áp dụng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông I bà Nh và ông A được xác lập vào ngày 12/12/2001 do vậy cần áp dụng các quy định của Luật đất đai năm 1993, Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết vụ án“.

 

Nhận định trên phù hợp với nguyên tắc bất hồi tố quy định trong Bộ luật dân sự của các năm 2015, 2005 cụ thể như sau:

 

  • Điều 688 Khoản 1 điểm c Bộ luật dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết“.

 

  • Điều 2 khoản b Nghị quyết số 45/2005/NQ-QH11 ngày 14/6/2005 về thi hành Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau: “Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết“.

 

Như vậy, Tòa án đã áp dụng quy định Bộ luật dân sự năm 1995 và Luật đất đai năm 1993 để giải quyết nội dung vụ án là có căn cứ.

 

  1. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù không công chứng nếu một hoặc các bên đã thực hiện hợp đồng.

 

Tòa án đã nhận định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng chứng thực như sau: “Tuy hai bên không tuân thủ về hình thức của giao dịch, nhưng khi giao dịch ông A đã trả đủ tiền và nhận tài sản cũng như xây dựng công trình chăn nuôi trên toàn bộ diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thì hợp đồng này không bị coi là vô hiệu“. Nhận định của Tòa án phù hợp với văn bản pháp luật tại thời điểm đó cũng như Bộ luật dân sự mới sau này. Cụ thể:

 

  • Điều 2.3 điểm b3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP [Nghị quyết 02] ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa Án Nhân Dân Tối Cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định như sau: ” Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 (điểm a.6 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng“.

 

  • Tinh thần của Nghị quyết 02 cũng được ghi nhận trong Bộ luật dân sự mới nhất năm 2015. Theo đó, Điều 129 quy định rằng “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực“.

 

  • Cách xử xự của Tòa án đối với trường hợp này cũng phù hợp với PICC, theo đó, Điều 1.2 quy định rằng: “Không một chi tiết nào của PICC yêu cầu một hợp đồng phải được ký kết bằng văn bản hoặc phải được chứng minh có sự thoả thuận bằng văn bản. Sự tồn tại của một hợp
    đồng có thể được chứng minh bằng bất kì hình thức nào, kể cả bằng nhân chứng
    “.

 

  1. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có một người ký tên, người kia biết và không phản đối.

 

Tòa án đã nhận định trong Bản án 40 như sau: “Các con của ông I và bà Nh cho rằng không biết việc ông bà chuyển nhượng đất cho ông A là không có cơ sở. Bởi lẽ khi ông A xây dựng chuồng trại chăn nuôi trên đất gia đình bà Nh không ai có ý  kiến gì, năm 2014 chính anh S xây một bức tường làm ranh giới giáp với phần đất đã chuyển nhượng cho ông A về phía đông nam (BL 93-94); tại phiên toà phúc thẩm người đại diện theo uỷ quyền của anh S xác nhận nội dung này. Tại biên bản xác minh ngày 09/3/2017, Ủy ban nhân dân xã T cung cấp sau khi nhận chuyển nhượng, ông A xây chuồng nuôi lợn, bà Nh và các con không ai có ý kiến gì. Năm 2014 ông A và bà Nh làm thủ tục chuyển nhượng để ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bà Nh không ai có ý kiến gì (BL 88). Điều này phù hợp với án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, án lệ có nội dung: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

 

  • Nội dung án lệ 04/2016/AL quy định rằng: Năm 1996, gia đình bà Trần Thị Phấn có chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất cho vợ chồng bà Tý ông Tiến. Tuy nhiên, sau này bà Trần Thị Phấn yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu với lý do việc mua bán chỉ do ông Ngự thực hiện, bà Phấn là vợ không biết. Về việc này, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã nhận định như sau” Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”

 

  • Cách xử xự của Tòa án đối với trường hợp này cũng phù hợp với PICC, theo đó, Điều 3.12 quy định rằng: “Nếu bên có quyền vô hiệu hợp đồng tuyên bố trực tiếp hoặc gián tiếp xác nhận lại hợp đồng, quyền vô hiệu hợp đồng coi như bị từ bỏ“.
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
error: Content is protected !!